Thủ Tục Mua Nhà Cho Người Làm Nghề Tự Do
Kelvin Hồ
714-657-8222
Khi tính chuyện mua nhà để ở hoặc đầu tư, những người làm nghề tự do thường hay bị trở ngại vì một số lớn lợi tức của họ không đủ để chứng minh cho việc trả tiền nhà vì khi đi mua nhà ngân hàng dùng bảng khai thuế lợi tức cá nhân hoặc công ty để quyết định cho vay tiền. Ngân hàng liệt kê những người này trong nhóm có nhiều rủi ro hơn những người làm việc có lương căn bản ổn định.
Theo thống kê của bộ Lao Động, khoảng 10% dân số trong độ tuổi lao động hiện đang làm nghề tự do (self-employed). Họ tự làm việc cho mình, là chủ doanh nghiệp, hoặc làm một nghề độc lập không lệ thuộc người khác. Cái lợi trước hết là nó uyển chuyển về thời gian. Chủ doanh nghiệp có thể thay đổi công việc của mình để đáp ứng với nhu cầu cá nhân hoặc tình hình kinh tế. Điểm lợi nữa là họ được “rộng rải” hơn khi khấu trừ chi phí cho công việc kinh doanh trên bảng khai thuế cuối năm.
Không chỉ ngân hàng đưa ra các khó khăn mà chính phủ cũng xiết chặt cách cho vay mượn nợ. Sau đây là một số qui định của cơ quan FHA (Federal Housing Administration) dành cho những người làm nghề tự do khi vay mượn nợ nhà. Tất cả các ngân hàng lớn đều phải tuân theo qui định của FHA nếu muốn bán nợ nhà cho họ. Trên lý thuyết (FHA), người chủ nhà nào có cổ phần 25% hoặc cao hơn trong một công ty hoặc một cơ sở kinh doanh đều được cho là Self-employed. Lợi tức của họ sẽ được dùng là thu nhập chính để đi mua nhà. Sau đây là những giấy tờ cần thiết khi đi mua nhà:
1. Hai bản khai thuế của 2 năm vừa qua (mẫu W-2 & 1099).
2. Chứng minh mình làm chủ trên 25% cơ sở kinh doanh bằng giấy phép kinh doanh.
3. Nếu làm chủ một mình (Sole proprietorship) thì cần 2 năm thuế cá nhân( Personal Federal Income Tax Returns) và bản khai lời-lỗ trong năm hiện tại (Profit & Loss statement).
4. Nếu có người hùn hạp trong cơ sở dinh doanh thì cần 2 năm thuế cá nhân và 2 năm thuế của của người hùn vốn (Partnership returns & K-1) và bản khai lời-lỗ của năm.
5. Nếu là công ty trách nhiệm hữu hạn (corporation) thì cần bản khai lời lỗ của năm, 2 năm khai thuế cá nhân, và 2 năm bản khai thuế của công ty (corporate tax returns) và một bản tín dụng của công ty (credit report of the corportation).
6. Hai năm lợi tức trung bình phải là không bị lỗ hoặc bị giảm nhiều so với năm trước. Ngân hàng sẽ cộng 2 năm lại với nhau để lấy số tiền lợi tức trung bình. Và lợi tức trung bình này phải tiếp tục xảy ra trong tương lai theo sự phân tích của ngân hàng so với tình hình kinh tế hiện nay.
7. Nếu làm thêm công việc khác như làm bán thời gian (part-time job) hoặc lãnh tiền huê hồng (commission income) thì phải chứng minh là đã có công việc này đã trên 2 năm và đã làm việc cho một công ty duy nhất đó trên 2 năm và sẽ tiếp tục lãnh lợi tức này trong tương lai.
8. Nếu có người cùng đứng tên chung để mua nhà (vợ chồng, anh chị em, người hùn vốn làm ăn) thì người này phải có công việc làm 2 năm vừa qua và phải ở chung với người đứng tên chính.
9. Nếu có hơn 2 người đứng tên chung để mua nhà mà một trong 2 người “không” ở chung với người chủ nhà chính thì tiền mượn được để mua nhà tối đa là 75% của giá trị căn nhà (75% LTV) và chỉ được mua nhà một căn (1-unit property). Người không đứng tên chung này phải có nhà ở trong nước Mỹ.
10. Điểm tín dụng trung bình là 620 hoặc cao hơn. Điểm càng cao càng tốt. Nếu muốn có lãi suất thấp thì phải trên 720.
11. Ký tên trên mẫu IRS 4506-T để ngân hàng kiểm tra thuế trực tiếp với sở thuế để tránh việc hồ sơ khai thuế không được chính xác so với lời khai.
Ngoài ra còn những điều kiện khác cũng khá quan trọng để ngân hàng quyết định cho mượn tiền mua nhà như điểm tín dụng của chủ nhà và tiền đầu tư vào căn nhà (down payment). Nhưng vấn đề lợi tức vẫn là chính vì không đủ tiền thu nhập mỗi tháng thì ngân hàng sẽ không chấp nhận cho mượn nợ mua nhà dù tiền bỏ vào căn nhà có cao hay điểm tín dụng rất tốt. Hãy giữ kỹ đầy đủ giấy tờ liên quan đến lợi tức của mình và chuẩn bị cho việc mua nhà càng sớm càng tốt trước 2 năm. Đừng quên chuẩn bị sẵn tiền đặt cọc để bỏ vào căn nhà khi cơ hội đến để được mua nhà giá rẻ.
Gửi ý kiến của bạn
