Ảnh Hưởng Khác Nhau Giữa Việc Bán Nhà Dưới Món Nợ và Bị Kéo Nhà
Lời dẫn: Bài viết dưới đây được dựa trên luật về địa ốc và thuế của tiểu bang California với tính cách giải thích chung về đề tài bị kéo nhà và bán nhà dưới món nợ, một đề tài nóng bỏng trong ngành địa ốc hiện nay. Chúng tôi khuyến khích quý vị chủ nhà nên tham khảo với các chuyên gia ngành thuế hoặc các văn phòng luật sư địa ốc để biết thêm chi tiết. Đặc biệt là chủ nhà ở các tiểu bang khác vì mỗi tiểu bang có luật về short sale và foreclosure khác nhau.
Kelvin Hồ, Mortgage Broker
Golden Mortgage & Associates, Inc.
Tel. 714-657-8222
Email: quocho@aol.com
Theo sự thống kê của EDD, (Employment Development Department) cơ quan chuyên làm thống kê việc làm của tiểu bang California, thì tháng 5 vừa qua tỉ lệ thất nghiệp tăng lên đến 11.5%, với hơn 2 triệu người thất nghiệp so với tổng số 18.5 triệu người đang làm việc. Nếu so với năm 2008 vừa qua, tỉ lệ thất nghiệp gần như tăng gấp đôi vì tháng 5 năm 2008 chỉ có 6.8%. Tổng cộng nguyên năm có hơn 739,599 người bị mất việc làm trong tiểu bang California.
Tình hình thất nghiệp ảnh hưởng nặng nề lên giá nhà trong tiểu bang vì nhiều chủ nhà tiếp tục bị kéo nhà, không có khả năng trả tiền nhà. Theo sự thống kê của RealtyTrac, tiểu bang California là tiểu bang có nhiều nhà bị kéo nhất nước. Hết cả tháng 5, tiểu bang có tổng cộng 92,240 căn nhà đã nhận giấy sẽ bị kéo nhà (Notice of Default) hoặc đã bị xiết nhà và tiểu bang thứ nhì là Florida với chừng hơn 58,900 căn nhà. Tình hình mỗi ngày mỗi trầm trọng đến độ chính phủ liên bang vừa mới cho luật mới vào tháng 5 vừa qua bắt buộc các chủ nhà mới (chủ đầu tư hoặc ngân hàng) không được đuổi những người đang thuê nhà ra khỏi nhà nếu họ vẫn trả tiền nhà đều đặn cho đến khi hết hạn hợp đồng thuê nhà. Cộng thêm những người thuê nhà hoặc chủ nhà đang ở trong nhà mà không có hợp đồng thuê nhà sẽ có trên 90 ngày để chuẩn bị dọn ra chỗ mới, sau khi căn nhà đã bị kéo thay vì chỉ có 30 ngày như trước đây. Còn tiểu bang California thì đã có luật bắt buộc các ngân hàng gọi điện thoại hoặc đến gặp chủ nhà để tìm hiểu tại sao chủ nhà trả trễ và phải cứu xét hoàn cảnh tài chánh của chủ nhà, giúp đỡ chủ nhà trước khỉ gởi giấy kéo nhà. Với những cố gắng như vậy, tình hình vẫn không khả quan. Vì vậy cuối tháng 5 vừa qua, chính phủ liên bang lại ra thêm một chương trình mới để giúp chủ nhà làm short sale thay vì bị kéo nhà mà chúng tôi có dịp đề cập trong kỳ báo trước. Để giúp quý vị chủ nhà hiểu rõ hơn về sự khác nhau giữa bán nhà dưới giá nợ và bị kéo nhà, chúng tôi xin trình bày một chút về vấn đề luật kéo nhà của tiểu bang California.
Trong nước Mỹ có 2 loại kéo nhà (foreclosures). Một loại tên là Non-judicial Foreclosure và thứ hai là Judicial Foreclosure. Loại thứ nhất được dùng khi ngân hàng sử dụng quyền bán nhà "power of sale" đã được ghi sẵn trong giấy nợ nhà, Deed of Trust. Quyền nay cho phép ngân hàng lấy lại nhà nhanh hơn, trong vòng hơn 4 tháng, nhưng không được đòi thêm tiền nợ từ chủ nhà nếu bị bán lỗ. Loại thứ hai, Judicial Foreclosure, cho ngân hàng kiện chủ nhà để có sự đồng ý của tòa cho phép tịch thu nhà. Với phương pháp này thủ tục kéo nhà lâu hơn, nhiều khi cả năm, nhưng ngân hàng có quyền tiếp tục đòi tiền nợ với chủ nhà gọi là "deficiency judgment", số tiền còn nợ lại với ngân hàng sau khi đã bán lỗ căn nhà. Tiểu bang California là tiểu bang của Non-judicial Foreclosure vì vậy ngân hàng sẽ không kiện tụng đòi nợ sau khi đã kéo nhà vì họ đã chọn cái quyền "power of sale" lấy lại nhà nhanh hơn.
Thông thường khi chủ nhà ngưng trả tiền nhà chừng 2 hoặc 3 tháng, ngân hàng sẽ gọi điện thoại hoặc gởi giấy về cho chủ nhà để thông báo vấn đề trễ tiền nhà. Nếu không có sự phản hồi của chủ nhà, ngân hàng sẽ tiến hành gởi giấy kéo nhà. Trong tiểu bang California, vấn đề kéo nhà được chi ra làm 2 loại giai đoạn. Giai đoạn đầu sẽ gởi giấy thông báo kéo nhà gọi là Notice of Default (NOD), nếu chủ nhà không tìm cách giữ căn nhà sau 90 ngày, giai đoạn thứ hai là giai đoạn gởi giấy thông báo bán đấu giá căn nhà gọi là Notice of Trustee Sale (NTS). Lúc này chủ nhà có 21 ngày để mua lại căn nhà. Nếu không có gì thay đổi, căn nhà sẽ được bán đấu giá. Phần đông ngân hàng là người mua lại căn nhà này, gọi là REO, real estate owned hoặc là bank owned property.
Phương pháp bán nhà dưới giá của món nợ (short sale) thì nhanh và dễ hơn. Khi không còn khả năng trả tiền nhà, thông thường chủ nhà đã bị trễ tiền nhà 2 hoặc 3 tháng và không còn tài sản gì giá trị cả, chủ nhà sẽ xin phép ngân hàng cho bán nhà short sale dưới giá nợ của ngân hàng. Nếu ngân hàng cảm thấy không bị lỗ quá, họ sẽ đồng ý cho bán nhà dưới giá nợ. Sau đây là là sự khác biệt ảnh hưởng đến tín dụng của chủ nhà giữa hai chương trình short sale và foreclosure theo luật pháp hiện nay.
Ảnh hưởng đến việc mua nhà trong tương lai: Nếu chủ nhà chỉ có một căn nhà đang ở và cố gắng tiến hành bán nhà dưới giá nợ thành công, các ngân hàng sẽ cho chủ nhà mua nhà mới lại trong vòng 2 năm theo yêu cầu của Fannie Mae. Còn nếu để bị kéo nhà thì 5 năm sau mới được mua nhà. Nếu chủ nhà là nhà đầu tư, có hơn 1 căn nhà, mà làm thành công việc xin bán nhà dưới món nợ, thì cũng được mua nhà lại sau 2 năm. Nhưng nếu để bị kéo nhà thì 7 năm sau mới được mua nhà.
Ảnh hưởng đến vấn đề tín dụng: Khi trả trễ tiền nhà, những tháng trả trễ sẽ hiện lên trên bảng điểm tín dụng (credit reports), mỗi lần như vậy bị mất khoản chừng 50 điểm. Và nếu xin bán nhà dưới món nợ thành công thì sẽ bị ghi trong bảng điểm tín dụng là "paid in full" hoặc là "Negotiated". Sẽ bị ảnh hưởng từ 12 đến 24 tháng. Ngược lại nếu để bị kéo nhà, sẽ bị mất chừng 250 đến 300 điểm, và chữ "foreclosed" sẽ bị ghi vô bảng điểm tín dụng hơn 5 năm và sẽ nằm trong bảng tiểu sử cá nhân (public record) lên đến 10 năm. Ví dụ, chủ nhà có điểm tín dụng trung bình là 680 điểm. Nếu bán nhà dưới món nợ thành công thì sẽ bị mất chừng 100 điểm còn lại 580 điểm. Nhưng nếu bị kéo nhà sẽ bị mất 300 điểm, còn lại chừng 380 điểm. Chủ nhà sẽ rất khó mua cái gì liên quan đến tín dụng trong thời gian dài.
Ảnh hưởng đến việc làm: Trong các công ty liên quan đến tài chánh hoặc quốc phòng, các chủ nhân thường hay coi qua bảng điểm tín dụng để sàn lọc trong việc nhận thêm nhân viên hoặc thăng chức cho nhân viên. Bán nhà dưới giá nợ không bị ghi trong bảng điểm tín dụng cho nên các chủ hãng không dùng nó trong việc sàn lọc nhân viên. Ngược lại việc bị kéo nhà và chữ "foreclosed" nằm trong bảng tín dụng sẽ ảnh hưởng không tốt cho nghề nghiệp của người chủ nhà, chưa kể đến việc sẽ bị đuổi việc nếu đang lo những công việc "nhạy bén" của công ty.
Ảnh hưởng đến việc trả nợ cho ngân hàng: Thông thường sau mỗi lần bán nhà dưới giá nợ thành công, ngân hàng ký giấy đồng ý không tiếp tục đòi nợ chủ nhà và gởi giấy xóa nợ 1099 đến cho chủ nhà và sở thuế IRS. Chủ nhà không còn phải lo lắng về tiền nợ ngân hàng. Ngược lại, trong những tiểu bang cho phép ngân hàng làm Judicial Foreclosure, ngân hàng tiếp tục đòi nợ cho đến khi nào chủ nhà trả lại tiền nợ. Nhiều lúc, số tiền này cộng lại nhiều hơn lúc đầu vì ngân hàng phải trả tiền lệ phí cho tòa, tiền luật sự phí, tiền lo giữ căn nhà ...vv..
Ảnh hưởng đến tâm lý chủ nhà và tình hình địa ốc địa phương: Khi tiến hành bán nhà dưới món nợ, chủ nhà chỉ bị làm phiền bởi những người muốn mua nhà khi họ vô coi nhà. Sau đó nếu mọi việc trôi chảy, chủ nhà sẽ tranh thủ dọn ra theo thời hạn qui định trong hợp đồng. Chủ nhà thường có thời gian chủ động trong việc dọn ra chỗ mới. Nhưng nếu để nhà bị kéo, ngân hàng thường xuất hiện đột ngột, dán giấy thông báo đuổi ra khỏi nhà. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng lấy đồ đạc của chủ nhà bỏ ra ngoài đường làm cho chủ nhà bị hoảng loạn hơn. Nhiều khi chủ nhà lại bị tòa cho cảnh sát đến đẩy họ ra khỏi nhà. Cộng thêm, mỗi căn nhà bị kéo sẽ ảnh hưởng nặng đến những căn nhà xung quanh, không tốt cho cộng đồng.
Về vấn đề trả thuế cho tiền nợ, tất cả số tiền ngân hàng tha nợ sẽ được báo cáo lên sở thuế IRS và sẽ được coi như là tiền thu nhập (income) của chủ nhà. Tuy nhiên, năm 2007 tổng thống Bush đã ký thành luật được gọi Forgiveness Debt Relief Act of 2007 để giúp chủ nhà xóa nợ này mà không cần phải trả thuế. Dự luật thuế này hiệu lực từ tháng 1 năm 2007 đến tháng 12, 2009. Luật này cho phép tất cả người nào có một căn nhà chính (primary residence) được khỏi phải khai thuế lên đến 2 triệu cho vợ chồng và 1 triệu đô nếu khai thuế riêng sau khi đã được ngân hàng xóa nợ. Tất cả các chủ nhà có 2 căn nhà trở lên, hoặc đã dùng tiền tái tài trợ để đầu tư làm ăn, mua xe hoặc đã dùng số tiền đó ngoài mục đích sửa chữa nhà và làm tăng giá trị căn nhà, thì không được giúp giảm thuế trong chương trình này. Tuy nhiên, nếu quý vị chủ nhà chứng minh được mình có nhiều nợ (debts) hơn tài sản (assets) thì có thể xin sở thuế giảm tiền đóng thuế. Quý vị chủ nhà nên thảm khảo thêm với luật sư địa ốc hoặc chuyên gia khai thuế của mình để nắm rõ thêm vấn đề.
Vì những mặc tiêu cực ở trên trong việc bị kéo nhà, chính phủ đang khuyến khích chủ nhà tiến hành xin bán nhà dưới món nợ sau khi không còn khả năng tài chánh để giữ căn nhà. Quý vị chủ nhà nên nhanh chóng liên lạc với ngân hàng để xin bán nhà dưới món nợ. Đồng thời liên lạc ngay với các nhân viên địa ốc có kiến thức hoặc kinh nghiệm về vấn đề short sale để tiến hành rao bán căn nhà. Nhân viên địa ốc sẽ hướng dẫn chủ nhà cách thức tiến hành xin bán nhà. Đừng để bị nước đến chân rồi mới nhảy. Nếu ngân hàng thông cảm được với hoàn cảnh khó khăn tài chánh của chủ nhà và không bị lỗ quá thì họ sẽ đồng ý cho bán nhà dưới giá nợ vì họ biết rằng tiến hành kéo nhà sẽ còn tốn kém và lỗ hơn. Trong hai cái "tệ hại" quý vị nên chọn cái ít tệ hại hơn vì biết đâu sự cố gắng này sẽ giúp cho quý vị chủ nhà sớm ổn định lại cuộc sống để có được khả năng mua lại nhà sau này.
Gửi ý kiến của bạn
