- Từ ít lâu nay, giới mua bán nhà cửa đã để ý đến dịch vụ của công ty Zillow Inc. được quảng bá trên website Zillow.com. Dịch vụ ấy là lượng giá nhà cửa căn cứ trên địa chỉ chúng ta gõ trên máy. Công ty này có danh mục hơn 50 triệu căn nhà trên toàn quốc và thu thập mọi thứ thống kê để lượng giá ngôi nhà. Trang Việt Báo Địa Ốc đã nhiều lần nói về dịch vụ của Zillow, một đề tài rất hấp dẫn vì cho phép bà con... dòm lén coi xem ngôi nhà nào đó trị giá bao nhiêu....
Tuần qua, nhật báo The Wall Street Journal đã tò mò thay cho chúng ta, bằng cách khảo sát một ngàn căn nhà mới được bán để so sánh xem giá bán thật sự và giá ước lượng của Zillow xê xích cao thấp cỡ nào. Kết quả là một sự hài lòng lớn, với rất nhiều thất vọng không nhỏ.
Hài lòng lớn là vì đa số những ước lượng của Zillow quả là rất sát với giá mua bán thực tế, nếu xê xích thì chỉ một vài phần trăm. Thất vọng còn lớn hơn là khi xê xích thì có những khác biệt vĩ đại, 10% các căn nhà được bán đã có khác biệt tới 25% về giá cả. Có căn còn khác tới... hai triệu Mỹ kim.
Zillow là một công ty có hội sở tại Seattle và quy tụ nhiều tay quái kiệt về kỹ thuật điện toán. Dịch vụ lượng giá (họ gọi là "Zestimate") của Zillow đang đảo lộn quy cách làm ăn của những người môi giới địa ốc vì cung cấp những dữ kiện về từng ngôi nhà, giúp cho người mua và người bán có nhiều thông tin hơn trước.
Nhưng những thông tin ấy có chính xác hay không"
Tờ Wall Street Journal mới cắc cớ mở ra hồ sơ mua bán của một ngàn căn nhà trải rộng trên bảy tiểu bang. Hồ sơ này dựa trên thống kê do công ty First American Real Estates Solutions (tại Santa Ana của quận Cam chúng ta) thu thập được. Rồi họ so sánh với những Zestimates của Zillow, tức là lượng giá một công ty lượng giá nhà cửa!
Kết quả ra sao" Sai số (số sai lệch) giữa giá bán thực tế và giá ước lượng của Zillow có mức trung vị là 7,8%. Không tệ nếu bà con ta biết rằng chính công ty Zillow có nói trước là mức sai biệt của họ có thể ở khoảng 7,2%. Mức trung vị (median) này có nghĩa là phân nửa cao hơn và phân nửa thấp hơn.
Bây giờ, bà con mới tò mò muốn biết thêm là nếu sai thì sai cỡ nào" Chuyện này, chính các đồng nghiệp hành nghề realtors phải cần biết!
Trong ngàn căn đã đổi chủ, chừng một phần ba có sai số dưới 5%, tức là lượng giá của Zillow coi như chính xác được chừng 33%. Còn lại, chừng 11% các căn nhà bị sai số hơn 25% giữa giá bán thực tế và giá ước lượng của Zillow, tức là cũng bộn! Nhưng, có 34 ngôi nhà trong ngàn căn được khảo sát đã bị sai số nặng nhất vì khác biệt tới hơn 50%!
Thí dụ hãi hùng là một căn nhà bốn phòng ngủ năm phòng tắm trên thửa đất 7.600 square feet tại Fall City ở tiểu bang Washington được Zillow đánh giá là 661.756 đô la. Mới xây năm ngoái, ngôi nhà này vừa được bán trong tháng trước với giá hai triệu bảy trăm ngàn. Trật hai triệu bạc vì Zillow không nhìn ra trị giá đặc biệt của căn nhà mới trong một khu vực cực sang, kín cổng cao tường loại mắc tiền!
Tất nhiên là Zillow không đề nghị bán ngôi nhà với giá đó, họ chỉ ước lượng như một khởi điểm mà thôi, đó là câu trả lời của công ty.
Về địa điểm đã vậy, về thời điểm cũng thế. Có người gia chủ hãi hùng phát giác rằng ngôi nhà mình đang ở đã sụt giá mất 25% nội trong sáu tháng. Chuyện ấy chỉ xảy ra nếu thị trường gia cư bị khủng hoảng! Cắc cớ là người gia chủ ấy là Tổng giám đốc một công ty lượng giá ở New York. Ngôi nhà của ông ta được Zillow định giá là hai triêụ mốt hồi tháng Bảy đã "mất giá" bộn trong có sáu tháng, chỉ còn 1.442.851 đồng, theo ước lượng của Zillow. Thực tế thì người chủ cho biết ngôi nhà trị giá một triệu chín, và ông ta là người biết nghề!
Vấn đề là Zillow quá thận trọng nên ước lượng tới từng đồng khiến người ta tưởng rằng đấy là một giá rất chính xác, trong khi Zillow nêu ra hai con số, một là giá ước lượng, hai là khoảng cách (biên độ) giữa giá cao và thấp. Vì vậy, bà con đừng trách người ta mà chỉ nên dùng thông tin của công ty như một dữ kiện sơ khởi để từ đó tính giá ngôi nhà cho chắc hơn. Có tính vậy rồi thời mới dễ trả giá! Một vị gia chủ rất hài lòng với dịch vụ của Zillow khi bán được nhà cao hơn giá Zillow ước lượng tới 15%.
Lý do hài lòng là vì công ty cho biết tình hình giá cả của toàn khu vực, theo đó mình tính ra những ưu khuyết điểm của căn nhà của mình và có cơ sở trả giá chính xác hơn.
Nói vắn tắt cho bà con dễ nhớ thì ưu điểm của Zillow nằm trong loại nhà trung bình, không quá sang quá mắc mà cũng không quá tồi. Kế tiếp, công ty cho biết tình hình giá cả của toàn khu vực, với những căn nhà có trị giá tương tự. Muốn biết cho rõ, bà con phải lên xe tới tận nơi khảo sát lại. Điểm yếu kém là khi thu thập dữ kiện lượng giá, Zillow có thể không biết được là căn nhà đã mới được tân trang, vừa bị cháy hoặc đã bị ngân hàng tịch thu. Chuyện ấy, người mua hay bán phải biết lấy! Và công ty có nhắc nhở mọi người tham khảo là nên bổ túc thêm dữ kiện để kiểm lại giá.
Ngoài Zillow, nhiều công ty khác cũng cung cấp những dịch vụ tương tự, như RealEstate.com, RealEstateABC.com.
Vì vậy, bà con có những dịch vụ rất mới nhưng vẫn phải chịu cực tìm hiểu thêm chớ đừng ỷ y treo cao giá ngọc theo ước lượng của người ta rồi than rằng ế vì mất khách. Ngược lại, bà con cũng có thể lỡ chuyến đò khi căn cứ trên giá ước lượng mà trả giá quá rẻ... Một thí dụ được tờ Wall Street Journal giới thiệu là một căn nhà trong khu El Cerritos ở gần chúng ta đã được Zillow ước lượng là trên nửa triệu, cuối cùng được bán với giá... tám chục ngàn!
Gửi ý kiến của bạn
