Cho Thuê Căn Nhà Để Cắt Giảm Bớt Tiền Thuế
Hình minh họa
Cherie Kerr muốn ra khỏi căn nhà của bà. Người đàn bà 65 tuổi, một kịch sĩ hài và cũng là người bầu cho các cuộc nói chuyện trước công chúng đã trả giá $590,000 cho căn condo rộng 1,500 foot vuông tại thành phố Los Angeles cách đây 2 năm rưởi, chỉ còn cách thoát khỏi căn chung cư này vì những tiếng ồn từ phòng trên thường hay đánh thức bà.
Kerr tự nhủ phải thoát khỏi chỗ này. Bà ta đã dời trở lại căn nhà ở ngoại ô của bà để tránh khỏi căn chung cư, nhưng phiền một cái là giá trị nhà đã xuống thấp đến nỗi, bà biết là khi dời ra là phải mất tới $200,000.
Tuy vậy trong cái khó cũng có điều may xảy đến, một người môi giới địa ốc vừa mới cho bà hay là căn condo của bà có thể cho mướn được $3,300 một tháng. Như vậy cũng đủ trả tiền nhà mỗi tháng và cả đóng tiền thuế nhà đất. Vì vậy bà Kerr đã quyết định cho thuê lại căn chung cư condo của mình, chờ cho đến khi giá lên trở lại. Trong khi đó coi như bà không còn thú ngắm cảnh bến tàu trong cảm giác đầy đủ của khu thị tứ LA, bà nói “ điều này sẽ giảm bớt tiền thuế”.
Kerr có nhiều người cùng cảnh ngộ trong những ngày đó, không hơn gì ông Bộ trưởng ngân khố Timothy Geithner đang cố cho thuê căn nhà của ông ở Mamaroneck, N.Y sau một cuộc bán đấu giá bất thành. Nếu quý vị là người trong cuộc thì cũng phải làm như vậy để giảm bớt gánh nặng.
Bước đầu tiên là hình dung ra việc cho thuê có ý nghĩa hay không là tìm ra nhà của mình đáng giá bao nhiêu. Tìm được một chuyên gia lo về giám định giá trị nhà là tốt nhất, nhưng giấy xác nhận của một vài Realtor cũng có giá trị khi họ đồng ý về giá trị, trong đó giá trị nhà là bao nhiêu và đất là bao nhiêu.
Bước kế tiếp là tìm xem căn nhà cho thuê được bao nhiêu mỗi tháng và cân phân với tiền trả nợ nhà cộng với tiền thuế. Là chủ nhà thì không thể khai tiền lời nợ nhà vào khoản các mục được giảm bớt thuế trong Schedule A khi khai thuế thu nhập hàng năm. Thay vào đó quý vị có thể được giảm bớt tiền lãi, tiền thuế nhà đất, chi phí hàng tháng của căn chung cư, tiền bảo hiểm và mọi thứ quý vị phải trả cho người quản lý bất động sản (phần lớn tới 10% tiền cho thuê) đối với mục thu nhập cho thuê ở Schedule E. Quý vị cũng có thể khai chi phí di chuyển và những chi phí khác có tính cá nhân xảy ra khi trông nom bất động sản.
Một lợi điểm khác nhằm giảm thuế cho giới chủ nhà là sự giảm dần giá trị của bất động sản. Mã thuế cho phép quý vị chia giá trị căn nhà ( không bao gồm đất) với 27.5 và khai kết quả đó cho chi phí mất giá hàng năm. Đây là chỗ cho việc định giá trị hiện thời xen vào. Khi quý vị đổi căn nhà ở thành nhà cho thuê thì sự mất giá tài sản căn cứ vào giá trị căn nhà cộng với những tân trang nếu có hay giá trị thị thị trường của nó vào thời điểm chuyển đổi, tính theo cái nào có giá thấp hơn.
Trong trường hợp của bà Kerr, thì bà phải dùng giá trị thị trường của căn chung cư lúc đó là $390,000, chớ không phải $590,000. Và tính giá trị của đất là 10% trong tổng giá trị nhà của bà thì hàng năm chi phí mất giá là $12,764, cộng thêm những chi phí khác của bà Kerr và như vậy tổng chi phí vựơt hơn con số $39,000 thu nhập hàng năm do việc cho thuê mang lại. Hầu hết những chủ nhà đang có món nợ đều giống nhau về việc này.
Số tiền chi phí vượt quá thu nhập cho thuê bất động sản là sự thất thu thuế có thể nâng lên tới $25,000 cho thu nhập khác, như từ tiền lương của quý vị. Nếu quý vị điều chỉnh tổng thu nhập từ $100,000 hay ít hơn việc giảm bớt này áp dụng cho người độc thân và cặp vợ chồng, thu nhập trên $100,000 tác dụng này yếu đi và hoàn toàn không tác dụng khi thu nhập lên trên $150,000/ năm.
Việc này chỉ được một lần khi quý vị khai thất thu trong việc cho thuê bất động sản, theo vị luật sư thuế vụ Roni L. Deutch tại Sacramento.
Cách có lợi về thuế khi quý vị bán một tài sản đã sử dụng cho thuê" Nhiều phần tùy thuộc vào thời gian. nếu quý vị sống. Nếu quý vị sống trong căn nhà ít nhất 2 năm và rồi đem căn nhà cho thuê trong thời gian ít hơn 3 năm, quý vị có thể dùng luật miễn thuế cho vụ bán căn nhà chính để ở tới $500,000 cho một cặp vợ chồng, nếu quý vị bán lỗ, thì phần khấu trừ chỉ tính khi quý vị đổi căn nhà từ ở sang cho thuê.
Kerr hi vọng giá bán nhà sẽ gia tăng lại trong vòng 2 năm, thay vào đó nhà lại bị giảm giá và giá trị còn $340,000 hay ít hơn $50,000 khi nhà môi giới địa ốc của bà cho biết giá trị căn nhà khi chuyển đổi sang cho thuê. Biểu thuế của bà sẽ là $364,000 ($390,000 trừ đi $25,000 cho hai năm bị giảm giá trị). Như vậy bà còn $24,500 số tiền lỗ, có thể khai vào các mục đầu tư khác. Và bà cũng có thể khai cho bất kỳ sự thua lỗ thụ động nào mà bà chưa hề sử dụng trước đây.
Việc cho thuê cũng lại có nhiều vấn đề. Quý vị phải tự bảo trì nhà hay thuê người khác làm điều này. Các chuyên gia về thuế và địa ốc cũng lưu ý không được mang chi phí này tính vào căn nhà
Làm chủ nhà hay chủ căn nhà cho thuê đều có lợi điểm và khuyết điểm của nó mà chỉ có người trong cuộc mới cảm nhận được.
Gửi ý kiến của bạn
