 |
Ngôi biệt thự lộng lẫy |
Như nhiều nhà kinh tế đã dự đoán, Ủy ban Tiền tệ FOMC của Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ đã cắt lãi suất liên ngân hàng (fed fund rate) thêm 25 điểm vào trưa Thứ Tư 31, nghĩa là định lại lãi suất nền ở mức 4,5%, trên đó các ngân hàng thương mại mới tính ra các loại lãi suất cho thân chủ vay.
Điều đáng chú ý là lần giảm lãi suất vừa qua lại không đạt thống nhất trong 10 giới chức có thẩm quyền trong Ủy ban FOMC vì có một vị chủ trương là không nên cắt thêm (ông Thomas Hoenig, Thống đốc Ngân hàng Dự trữ khu vực Kansas City). Lý do là trong khi mọi người e rằng kinh tế có thể bị sa sút vì ảnh hưởng của thị trường gia cư, thì nguy cơ lạm phát vẫn là đáng ngại, nếu người ta chú ý đến giá vàng hay dầu thô, nay đang chấp chới ở mức kỷ lục. Những thông báo của Ủy ban FOMC sau đấy còn gián tiếp xác nhận một chi tiết khác rất đáng chú ý, là Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ có thể sẽ không hạ lãi suất tại phiên họp kỳ tới của Ủy ban FOMC, trong sáu tuần nữa.
Ngoại trừ một trường hợp là khi thị trường gia cư còn sa sút thêm.
Chúng ta nên nhìn lại vào thị trường ấy để hiểu vì sao giới chức lãnh đạo tiền tệ Hoa Kỳ đang có dấu hiệu quan tâm và bất định.
Nhớ lại năm ngoái, nguyên Chủ tịch Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ là Alan Greenspan đã dè dặt phát biểu, rằng sự suy sụp của khu vực gia cư địa ốc Hoa Kỳ có thể là đã qua rồi. Ông ta dự đoán sai vì sau đấy tin xấu vẫn cứ dồn dập xảy ra. Từ 18 tháng nay, tình hình địa ốc tại Mỹ quả là có dấu hiệu đáng ngại hơn đa số các dự báo của dân trong nghề, kể cả của một người am tường như ông Greenspan.
Cách đây một năm, những dự báo gọi là bi quan nhất vẫn cho rằng loại nhà cá nhân (single homes cho một gia đình, tức là không kể chung cư) có thể giảm chừng 18%. Sự thật là số nhà khởi công (housing starts) đã giảm gần 31% trong một năm qua. Và có thể còn hạ thêm 40% thì mới trở lại quân bình cung cầu vì số cầu về nhà mới có giảm đáng kể. Cũng vậy, giá nhà sẽ còn hạ trung bình chừng 10% thì mới gọi là "đáng mua", so với sức mua của dân chúng đang muốn kiếm nhà.
Về số cầu của thị trường nhà cửa, nhiều chuyên gia có thể dùng một chỉ dấu tiêu biểu là số người đang làm chủ ngôi nhà họ ở. Người mua nhà để ở là người có nhu cầu cư trú, khác với dân mua nhà để cho thuê sau này, là thành phần có nhu cầu đầu tư. Khi thị trường phát đạt và điều kiện cho vay dễ dàng, nhiều người đã mua nhà để đầu tư và số cầu về nhà cửa gia tăng bất thường vì sức hấp dẫn của điều kiện tài trợ. Tình trạng ấy đã chấm dứt và lòi ra một thành phần thật sự "cốt lõi" của thị trường, là người mua nhà để ở.
Các chuyên gia về địa ốc và kinh tế gia cư cho rằng nếu loại trừ được ảnh hưởng bất thường của người mua nhà để đầu tư thì số người đang làm chủ ngôi nhà họ ở sẽ còn phải giảm thêm... chừng hơn một triệu căn mới là tình trạng quân bình. Một kết luận kém vui.
Một cách khác để đo lường nhu cầu về nhà đất là tính ra số nhà cửa đang có người ở (chủ nhà hay người cho thuê) và so sánh với thành phần dân số từ 20 tuổi trở lên (là tuổi cần có nhà riêng để ở sau khi thành tài và không sống cùng cha mẹ). Trong suốt 14 năm qua, tỷ lệ đó thường ở mức 50-51%. Nhưng, từ ít lâu nay, các chuyên gia tò mò theo dõi đã thấy ra một điều bất thường là tỷ lệ nhà trống - đã mua mà không có người thuê hay ở - lại gia tăng, từ 6,5% vào năm 1997 lên tới 8,3% vào giữa năm nay. Khi nhà cửa lên giá mà tiền vay dễ dàng, người ta có thể mua nhà... để đấy mà chơi khiến cho tỷ lệ nhà trống gia tăng đáng kể như vậy. Tình trạng ấy đã hết và thị trường đang có một số nhà bị dư thừa, không có người ở. Khi nào loại nhà "để chơi" ấy giảm sút thì người ta mới mong bước ra khỏi tình trạng sa sút của thị trường gia cư!
Ngoài lý do lãi suất, khi ông Greenspan duy trì lãi suất fed fund rate ở mức 1% quá lâu khiến tiền đi vay đã thành quá rẻ, người ta còn một nguyên nhân khác đã thổi lên hiện tượng mua nhà mà không ở, tức là mua quá nhu cầu gia cư. Đó là chế độ thuế khoá của Mỹ.
Năm 1997, Đạo luật giảm nhẹ gánh nặng thuế khoá (Tax Relief Act) đã gia tăng khoản miễn thuế trên thặng giá tư bản (capital gains) cho những người có nhà tăng giá. Trước đó thì được giảm 125 ngàn, sau đó thì một cặp vợ chồng khai thuế chung có thể được giảm 500 ngàn nếu bán nhà họ đã ở ít nhất là hai năm và có lời nhờ nhà lên giá. Việc cải tổ chế độ thuế khoá ấy có hậu quả là coi như miễn thuế thặng giá tư bản trên hầu hết các ngôi nhà loại trung bình và thấp, chỉ đánh thuế trên ngôi nhà của dân cực dầu. Và dân giàu thì cùng lắm cũng chỉ trả thuế thặng giá tư bản có 15% (thay vì 28%).
Sau đấy, một đạo luật khác vào năm 2003 cũng giúp cho người ta đầu tư dễ dàng hơn vào thị trường gia cư, tỷ lệ mua nhà để đầu tư vì vậy đã tăng gần gấp ba so với 10 năm trước. Ở cao điểm là năm 2005 thì lên tới 17,5% tổng số nhà bán trong năm.
Thế rồi giá nhà tăng quá cao và điều kiện cho vay đã ngặt nghèo hơn mới khiến người ta - cả giới mua nhà để ở và mua nhà để đầu tư - đều thấy là hết hấp dẫn. Vì vậy mới có một khối lượng quá lớn những ngôi nhà trống, tăng 600 ngàn căn trong hai năm qua. Khối lượng nhà trống đó sẽ phải giảm thì người ta mới trở lại mức cân bằng về cung cầu.
Về phần cầu, giá nhà sẽ còn phải giảm hơn, lãi suất còn phải rẻ hơn thì người ta mới dám hay mới muốn mua nhà. Giới kinh tế đã tính là giá nhà phải giảm chừng 10% thì mới nâng số cầu lên chừng 300 căn nhà! Là chuyện nhiều người đang sợ và nhiều người đang mong - tùy theo hoàn cảnh có nhà hay chưa. Về phần cung, từ các công ty xây cất nhà mới thì số nhà mới khởi công sẽ còn phải giảm thêm 40% thì mới vét hết 300 ngàn căn nhà trống còn lại.
Một sự điều chỉnh như vậy quả thật là quá tàn khốc cho thị trường. Và một sự sa sút của kỹ nghệ xây cất hay liên hệ đến gia cư cũng có thể gây hậu quả bất lợi cho sản xuất kinh tế. Nhiều chuyên gia dự báo vì vậy mới đoán là Hoa Kỳ có thể bị suy trầm trong năm tới với xác suất một phần ba (tỷ lệ rủi ro là 1/3). Và khi dự báo điềm xấu như vậy, người ta mới nhìn vào quyết định của Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ. Nhiều người dự đoán là lãi suất sẽ còn phải hạ thêm khoảng 40-50 điểm (từ 0,40 đến 0,50%) trong vòng hai năm tới thì mới giải trừ được nguy cơ suy trầm kinh tế. Nếu tính như vậy thì lãi suất sẽ còn phải hạ hơn nữa thì mới kéo khu vực gia cư và cả nền kinh tế ra khỏi chốn hiểm nguy.
Nhưng khổ nỗi kinh tế Hoa Kỳ vẫn đạt mức tăng trưởng khả quan là 3,9% và giá dầu nay đã vượt qua 93 đô la một thùng nên có thể gây lạm phát vì phí tổn và vì vậy, Ngân hàng Trung ương mới do dự khi giảm lãi suất và có thể còn dừng chân nghe ngóng xem tình hình xoay chuyển ra sao. Và một nghịch lý kinh tế đang xảy ra: các công ty xây cất nhà cửa mà cố xây thêm và bán rẻ hơn - theo lối ngược gió - thì kinh tế càng dễ thoát cơn suy sụp và lợi tức càng lên thì thị trường càng chóng hồi phục. Nhưng nếu họ trì hoãn để nghe ngóng và thị trường chờ đợi giá hời rồi mới chịu mua thì tình trạng bấp bênh sẽ kéo dài hơn!
Gửi ý kiến của bạn
