Tình hình thị trường gia cư tại Hoa Kỳ đã trở thành một đề tài quan tâm cho cả thế giới khi thị trường chứng khoán sụt giá mạnh trong mấy ngày cuối tháng Bảy và gây chấn động cho các thị trường chứng khoán thế giới.
Điều rắc rối hơn nữa là sự suy sụp của thị trường gia cư đã lây lan qua thị trường trái phiếu và đấy mới là động cơ châm ngòi cho nạn sụt giá trên thị trường chứng khoán.
Nhưng mối liên hệ giữa những thị trường ấy là gì và tình hình bấp bênh của loại tín dụng địa ốc có rủi ro (sub-prime mortgage) có là thủ phạm chính hay không"
Trước tiên, các công ty tài trợ địa ốc, thí dụ như Countrywide, đã có những chương trình cho vay cho loại thân chủ có điểm tín dụng xấu để họ mua nhà trong thời thịnh đạt của thị trường gia cư. Chương trình này tính lãi suất cao cho loại thân chủ bất trắc và công ty tài trợ có thể vẫn thấy an toàn khi thị trường nhà đất vẫn tăng trưởng đều và giá nhà gia tăng khiến thân chủ có rủi ro vẫn làm chủ một tài sản lên giá.
Khi giá nhà hết tăng vì nhà bán chậm và lãi suất lại tăng thì loại khách nợ có rủi ro ấy bắt đầu bị ngộp. Họ không đủ lợi tức để trả tiền nợ và nhà có thể bị kéo - trong tháng Sáu đã lên tới mức kỷ lục từ cả chục năm tại California. Chủ nợ là các công ty tài trợ có khi hết đòi được nợ với các ngôi nhà được thu hồi về nhưng lại mất giá. Khi công ty tài trợ bị mất nợ, khả năng tài trợ của họ bị thu hẹp và điều ấy mới ảnh hưởng qua thị trường tín dụng hay trái phiếu (credit market) là thị trường lưu hành các tờ giấy nợ gọi là trái phiếu.
Khi thị trường trái phiếu bị kềm hãm và số tín dụng cấp phát giảm mạnh, sự sút giảm ấy tác động vào thị trường cổ phiếu, như qua hàng loạt nghiệp vụ tài trợ để sát nhập các công ty. Một thí dụ đang được nhắc tới là giới đầu tư muốn bỏ tiền vào việc mua lại và chấn chỉnh sổ sách lỗ lã của hãng xe hơi Chrysler hay hãng phân phối dược phẩm AllianceBoots. Rất nhiều kế hoạch thu mua hay sát nhập đã bị khựng vì giới đầu tư vào trái phiếu thấy không yên tâm. Biến cố ấy chứ không phải là sự đình đọng của thị trường gia cư mới làm cổ phiếu tụt giá. Hậu quả là nhiều nhà đầu tư cổ phiếu đã thấy tài sản mất giá cả trăm tỷ trong có một hai ngày.
Từ Hoa Kỳ, tình hình bất ổn đó đã lây lan qua các thị trường khác, khiến cổ phiếu Âu châu, Nhật Bản hay Úc Đại Lợi cũng sụt giá theo và dội ngược tâm lý hốt hoảng vào thị trường Hoa Kỳ.
Nhồi thêm vào đà chấn động ấy là sự kiện thị trường cổ phiếu đã tăng giá mạnh từ đầu năm và trong tháng Sáu lần đầu tiên chỉ số Dow Jones Industrial Average vượt đỉnh cao 14 ngàn điểm, và cần một giai đoạn điều chỉnh nhẹ. Nói cho dễ hiểu thì thăng mãi cũng có lúc giáng, quả lắc đang bật lại và gây nhiều biến động làm mọi người nhức tim.
Nhưng trên đại thể thì tình hình kinh tế Hoa Kỳ vẫn khả quan, với triển vọng tăng trưởng khoảng 2,7% được dự đoán cho năm tới. Chính là đà tăng trưởng tốt đẹp ấy, đi cùng nạn tăng giá thực phẩm và xăng dầu, mới khiến Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ vẫn e ngại lạm phát, và vì vậy không dám hạ lãi suất ngắn hạn. Trong khi ấy, bất ổn trên thị trường tín dụng lại đẩy mạnh phân lời trái phiếu (yield) và hai sự kiện đó (lãi suất ngắn hạn không giảm và phân lời trái phiếu lại tăng) càng khiến lãi suất tín dụng địa ốc không giảm, và giới tài trợ thêm thận trọng. Kết quả chung là làm cho việc mua nhà vẫn khó khăn hơn.
Bây giờ, chúng ta mới nói qua chuyện mua nhà.
Cơ quan Khát sát Hoa Kỳ (U.S. Census Bureau) vừa thông báo một thống kê đáng quan tâm. Xin nói rõ là đáng quan tâm, không hẳn là đáng lo sợ. Đó là số người làm chủ nhà tại Mỹ có giảm, và giảm trong ba quý liền (chín tháng liền) tới mức thấp nhất kể từ năm 2003. Trong quý hai vừa qua, số gia đình làm chủ ngôi nhà của mình ở tại Mỹ chiếm một tỷ trọng là 68,4%, giảm mất 1% so với đỉnh cao nhất là 69% cách đây ba năm.
Giới kinh tế còn dự báo là tỷ lệ này sẽ còn giảm nữa trong hai năm tới, có thể tới mức 67%.
Tuy nhiên, cũng thống kê của Census Bureau lại cho biết là số nhà trống (không có chủ, vacancies) đã giảm từ 2,18 triệu căn vào quý đầu xuống 2,04 triệu căn vào quý hai (từ tháng Tư đến tháng Sáu). Có hai yếu tố trái ngược đang tác động vào thị trường gia cư: tín dụng hạn chế và khắt khe hơn khiến người ta mua nhà khó hơn, nhưng ngược lại, nhà bị đọng lại khiến giá nhà giảm và rơi tới mức vừa túi tiền của người muốn mua nhà.
Còn lại thì tình hình cụ thể mỗi nơi lại mỗi khác.
Thí dụ như báo chí loan tin rất lớn rằng số nhà bị kéo (foreslosures) trong tháng Sáu tại California đã tăng vọt tới mức 158% so với năm ngoái. Nghe vậy ai cũng thấy lo, nhưng trong thực tế thì tình trạng này xảy ra mạnh nhất ở một số quận mà thôi. Những nơi bị nặng là các quận ở xa, có dân chúng mua nhà tương đối rẻ nhưng phải di chuyển khá xa để đi làm, như quận Riverside, San Joaquin, Solano, Merced hay Yuba. Lý do là thành phần có lợi tức kém không thể mua nhà được ở những khu vực sang trọng và sầm uất nên phải mua nhà rẻ hơn ở xa hơn. Thành phần này cũng phải tìm các chương trình tài trợ đắt đỏ hơn với lãi suất ngày càng cao. Bây giờ, thành phần này mới bị khốn khó nhất và vì không trả được nợ nên nhà mới bị kéo.
Chứ tại hai quận Los Angeles và Orange thì tình hình chưa đến mức báo động, và nhà nơi đây không sụt giá mạnh, có khi vẫn còn tăng nhẹ!
Một thí dụ khác là trong tháng Sáu vừa qua, giá trung vị (median price) của các ngôi nhà mới (new homes) được bán trên toàn quốc đã giảm 2,2% so với tháng Sáu năm trước, và nay là 237.900 đồng. Người ta khó thấy loại giá đó tại hai quận Los Angeles hay Orange của miền Nam California. Quận Cam vẫn là nơi đắt giá nhất, mà vẫn có người mua!
Cho nên, sau khi điểm qua một vòng tình hình chung, người ta có thể kết luận là thời hoàng kim đã chuyển, một số nơi có gặp khó khăn khiến người bán nhà (chủ nhà và người môi giới - realtors) phải chật vật hơn. Chính là trong giai đoạn này, việc quảng cáo và giúp người mua nhà dễ làm chủ ngôi nhà mới là việc cần thiết.
Chúng ta đều biết rằng "người khôn của khó", nhưng khi của khó thì người khôn sẽ phải... khôn hơn thay vì oán thán những tin không vui trên thị trường.
Gửi ý kiến của bạn
