Mua Nhà Với Chương Trình Fixed Period ARM
Kelvin Hồ
Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel. 714-657-8222
Email: goldenmortgages@aol.com
Trong mấy tuần đầu tháng 9 vừa qua, lãi suất cho vay mua nhà đã xuống thấp hơn so với tháng trước, dao động từ 4.75% đến 5.25%. Việc này ảnh hưởng tốt đến tình hình tài trợ và tái tài trợ của thị trường địa ốc. Các chuyên gia kinh tế tuyên đoán vấn đề tái tài trợ sẽ nở rộ vào những tháng cuối năm vì đa số các chủ nhà nào lãi suất cao, lãi suất quá rủi ro như Option-ARMs, hoặc có nhà bị mất giá sẽ có thể được làm tái tài trợ đến 125% nếu món nợ hiện nay được làm chủ bởi Fannie Mae và Freddie Mac. Tuy nhiên, vì tình hình việc vẫn chưa có gì sáng sủa cho lắm. Tỉ lệ thất nghiệp vẫn còn cao, ở mức 12% tại California so với 9.5% trung của cả nước. Cộng thêm, các ngân hàng lớn vẫn tiếp tục thắt chặt thủ tục cho vay mượn tiền làm ảnh hưởng đến một số lớn chủ nhà mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, một số lớn người có khả năng mua nhà lần đầu lại không có đủ tiêu chuẩn chiếu theo tình hình hiện nay vì tiền lương bị cắt giảm hoặc thu nhập còn thấp hoặc điểm tín dụng không cao. Để khuyến khích chủ nhà mua nhà, các ngân hàng lớn như Bank of America, Wells Fargo, Chase, đặc biệt là Fannie Mae, công ty mua bán nợ lớn nhất nước Mỹ, đã và đang giới thiệu các chương trình vay mượn nợ có lãi suất thấp hơn như “Fixed Period ARM” để chủ nhà có thể được chấp thuận cho mượn nợ dễ hơn và có thể mua nhà giá cao hơn. Quí vị chủ nhà nên cân nhắc chọn chương trình này nếu không đủ điều kiện để chọn chương trình 30 năm cố định (30 years fixed).
1. Định nghĩa chương trình Fixed Period LIBOR ARM:
Chương trình mượn nợ Fixed Period ARM (Adjustable Rate Mortgage) được tạm dịch là chương trình có lãi suất cố định trong vài năm đầu, sau đó sẽ được thay đổi theo chỉ số của lãi suất của chính phủ, trong bài viết này lãi suất sẽ dựa trên lãi suất LIBOR của Anh quốc. Chương trình này có 4 loại khác nhau như: 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 LIBOR ARM Caps 5-2-5, còn gọi với cái tên khác là Hybrid ARM. Chữ LIBOR được viết tắt của chữ London Interbank Offered Rates, do một nhóm ngân hàng lớn của Anh quốc thành lập, có trụ sở chính tại London. Lãi suất LIBOR được giới thiệu vào năm 1986 và được sử dụng rộng rãi giữa hơn 60 quốc gia và hơn 223 ngân hàng lớn nhỏ khắp thế giới. Các ngân hàng lớn trong nước Mỹ dùng lãi suất này mỗi ngày để định giá cho vay nợ giữa ngân hàng với nhau theo thời hạn 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm, 3 năm, 5 năm v.v.. Thông thường lãi suất thay đổi mỗi 6 tháng một lần từ 1% đến 2%. Nếu thay đổi lãi suất mỗi năm một lần thì chừng 2%, nhiều khi ít hơn 1%.
Chương trình mượn nợ “5/1 LIBOR Caps 5-2-5” được hiểu như sau: Số “5” đầu tiên là khoảng thời gian cố định 5 năm lãi suất không thay đổi. Số “1” kế bên là số thời gian lãi suất sẽ thay đổi, trong trường hợp này là 1 năm thay đổi một lần. Số “5” sau chữ Caps là lãi suất cao nhất mà ngân hàng có thể áp dụng sau khi lãi suất thay đổi lẫn đầu tiên vào năm thứ 6 (initial adjustment cap). Số “2” là lãi suất cao nhất ngân hàng được áp dụng cho những lần thay đổi lãi suất sau, mỗi lần thay đổi tối đa là 2% (subsequent adjustment cap). Số “5” cuối cùng là được gọi là “life cap”, nghĩa là suốt 25 năm còn lại lãi suất sẽ không thay đổi quá 5% trên lãi suất lúc đầu.
Sau thời hạn 5 năm đầu không thay đổi, lãi suất sẽ chuyển đổi từ năm thứ 6 dựa trên lãi suất trung bình của LIBOR hoặc Treasury Bills, gọi là Index. Ngân hàng sẽ cộng lãi suất Index này với tiền lời của ngân hàng được gọi là Margin. Dựa trên 2 yếu tố này, lãi suất có thể lên và xuống tùy theo tình hình kinh tế lúc đó. Ví dụ: chủ nhà mua nhà với lãi suất 4.5%, nếu lúc lãi suất thay đổi là 5% cộng thêm 2% Margin, lãi suất của năm đó là 7%. Trong 25 năm sau, lãi suất không quá 9% nếu đi theo chương trình 5/1 LIBOR Caps 5-2-5..
2. Điểm lợi của chương trình Fixed Reriod LIBOR ARM:
Nếu quí vị nào không có nhiều tiền thu nhập chiếu theo bảng khai thuế cuối năm, quí vị có thể suy tính đi theo chương trình này để có thể dễ dàng chấp nhận cho vay nợ hơn. Cộng thêm vì lãi suất thấp hơn lãi suất 30 năm cố định, quí vị có thể mua nhà giá cao hơn. Ví dụ: Anh Toàn ở Santa Ana, đi làm lương được $4,000 mỗi tháng. Anh dự đính mua nhà với giá $350,000, tiền bỏ vô căn nhà down payment 10% là $35,000, số tiền còn lại $315,000 anh dự định mượn ngân hàng. Mặc dù anh có điểm tín dụng cao trên 740 điểm, anh vẫn không đủ điều kiện để mua nhà này vì tiền trả tiền nhà với lãi suất 30 năm cố định là 5.5%, mỗi tháng anh phải trả tiền nhà là $1,788 chưa tính thuế nhà đất và bảo hiểm. Nếu tính luôn thuế và bảo hiểm mỗi tháng anh phải trả là $2,246, hơn 56% tiền thu nhập mỗi tháng chưa kể tiền nợ thẻ tín dụng khác phải trả. Vì vậy anh không được chấp thuận mua nhà này. Anh có thể mua nhà có giá thấp hơn, bỏ tiền vô căn nhà nhiều hơn, hoặc kiếm thêm một người đứng tên chung với mình (co-signer).
Tuy nhiên, nếu anh chọn chương trình 5/1 LIBOR ARM caps 5-2-5, anh sẽ dễ dàng được chấp thuận hơn. Theo chương trình này, lãi suất của anh là 4.00% mỗi năm, mỗi tháng anh trả tiền nhà chừng $1,503. Nếu tính luôn thuế và bảo hiểm khoảng chừng $1,960/tháng. Mỗi tháng anh tiết kiệm được tiền nhà là $286 ($2,246 - $1,960 = $286). Điểm quan trọng là với lãi suất thấp này anh có thể mua nhà lên đến $380,000 chứ không phải là $350,000 như chương trình 30 năm cố định anh dự định mua.
Quí vị nào muốn mua nhà và ở trong căn nhà lâu lơn 15 năm thì nên đi theo chương trình ổn định 30 năm. Chương trình Fixed period ARM sẽ có lợi cho quí vị chủ nhà dự định ở trong căn nhà dưới 5 hoặc 7 năm. Cộng thêm, quí vị chủ nhà nào có thể đoán được tiền thu nhập của mình sẽ tăng lên trong vài năm nữa. Hoặc chủ nhà có điểm tín dụng còn thấp, cần thời gian vài năm để tu bổ cho tốt hơn. Những người vừa mới tốt nghiệp đại học, chủ của các doanh nghiệp mới được thành lập, những người mới thay đổi công việc làm ăn mới, hoặc vợ chồng mới cưới cần mua nhà để ở sẽ tiết kiệm được tiền trả tiền nhà vài năm đầu nếu đi theo những chương trình này vì họ biết rằng trong vài năm sau tiền thu nhập của họ sẽ cao hơn. Trong 5 hoặc 7 năm sau, khi thời hạn lãi suất thấp cố định chấm dứt, quí vị chủ nhà này có thể bán nhà để mua nhà mới hoặc có thể làm tái tài trợ để có lãi suất cố định 20 hoặc 30 năm tùy theo tình tài chánh của mình.
Với tình hình kinh tế hiện nay, ngân hàng không còn cho vay theo kiểu “no down payment” hoặc “no credit scores” hoặc Option-ARMs giống như mấy năm trước đây. Tuy nhiên, quí vị chủ nhà muốn mua nhà để đầu tư cho tương lai cũng có thể mua được miễn đồng ý chia sẽ sự rủi ro của lãi suất lên xuống với ngân hàng. Chương trình Fixed period ARM 3 năm, 5 năm, 7 năm hoặc 10 năm, đã và đang được giới thiệu bởi những ngân hàng lớn nhỏ trong nước Mỹ, có thể sẽ giúp quí vị đạt được giấc mơ mua nhà lần đầu để có thể lấy được $8,000 Tax credit chính phủ cho miễn trả lại nếu mua nhà trong năm nay.
Gửi ý kiến của bạn
