Phá sản, xiết nợ, tịch thu nhà...đâu là ngõ thoát"
Trong tháng Giêng vừa qua, tại Quận Cam có đến 800 cá nhân lẫn doanh nghiệp đã đệ đơn khai phá sản, tăng 57.8% cao hơn cùng thời điểm năm ngoái. Tỉ lệ gia tăng này được xem là thấp hơn con số 60.4% của tỉ lệ toàn miền nam Cali bao gồm các khu vực phụ cận như Quận Cam, Los Angeles, vùng Riverside-San Bernadino, San Luis Obispo, Santa Barbara và Ventura. Cùng với những thông tin khác liên quan đến tỉ lệ tịch thu nhà cao tại khắp nơi như Nevada, Arizona, và Cali có thể thấy tình hình vẫn chưa mấy sáng sủa cho năm 2009.
Trên toàn quốc con số phá sản đạt tỉ lệ 34%. Cũng có thể con số giảm của đợt phá sản này chỉ có tính thời vụ. Phải chờ thêm vài tháng nữa mới có kết luận chính xác về kinh tế tốt hơn.
Trong năm 2008, có khoảng 9,000 cá nhân và doanh nghiệp đã nộp đơn phá sản tại tòa án Santa Ana, cao nhất kể từ khi luật phá sản được kiểm soát chặt hơn vào năm 2005.
Trước đây, tỉ lệ phá sản được liên kết với vấn nạn khủng hoảng địa ốc. Đơn giản vì nhiều người đã không thể trả món nợ bất động sản mỗi tháng trong khi nguồn thu nhập mỗi lúc mỗi ít đi dẫn đến tình trạng vay nợ quá nhiều. Và con số phá sản được không ít chuyên gia sẽ còn tiếp tục trong một thời gian tới.
Vậy cho những cá nhân, chủ đất hay nhà đầu tư địa ốc thì giải pháp hiện nay nên làm là gì"
Theo chị Chantel Hạnh trang, chuyên gia tư vấn cho công ty Elite Law Center có trụ sở tại thành phố Irvine, cho biết thì vẫn có một số giải pháp nhất định mà chủ nhà có thể tiến hành.
Đầu tiên là chủ nhà phải cố gắng trả đúng hạn tất cả số tiền của mình. Dĩ nhiên đô với đa số những người mua vào khoảng thời gian 2004-2005 khi giá nhà vào thời điểm đỉnh nhất và nhiều người trong số đó mặc dù không đủ điều kiện đã mua được nhà. Chính những người này chiếm đa số trong tỉ lệ bị xiết hoặc sắp bị xiết. Nếu bạn là người sớm muộn rơi vào hoàn cảnh này phải lập tức tiến hành những bước sau đây.
Thứ nhất là phải làm thủ tục tái xác định lại món nợ (loan modification) qua hình thức liên lạc với chủ nợ hoặc nhờ một cơ sở tư vấn như Elite thay mặt bạn đối thoại với ngân hàng cho vay. Bạn cần phải tái tài trợ để nhận được lãi suất thấp hơn hiện tại. Trước đây chủ để hội đủ điều kiện thì ngôi nhà hay phần cơ sở cần phải có ít nhất 20% giá trị tài sản (equity) để được cứu xét. Nhưng ngày nay với giá địa ốc thị trường xuống một cách thê thảm, nhiêu người mua đã “há miệng mắc quai” và khó tái tài trợ hơn. Tuy nhiên, một giải pháp khác đó là chủ nhà phải chứng minh bằng qua giấy tờ mình gặp trở ngại chi trả như bị sa thải, tỉ lệ lãi suất thay đổi (rate adjusted), thu nhập giảm, giờ làm bị cắt giảm, hay ly dị.
Từ đó ngân hàng sẽ xem xét tất cả các khoản thu nhập, chi tiêu của quý vị trước khi giảm số tiền hàng tháng mà bạn phải trả. Cũng theo chị Hạnh thì đây là biện pháp tốt nhất để ngăn ngừa tịch thu nhà. Chị cũng nhấn mạnh nếu có thể đừng để điểm tín dụng của mình bị xấu đi bằng cách default, hay trả nợ trễ. Ngoài ra không chỉ có chủ nhà mới tiến hành loan modification mà chủ đất cũng có thể làm được điều này. Tùy theo từng trường hợp mà mỗi người có tỉ lệ giảm khác nhau. Dĩ nhiên ngân hàng cũng cần phải thấy “triển vọng” trả nợ của bạn.
Một trong số các thân chủ được Elite đại diện đã được giảm đến 2%, từ 5.4% lãi suất xuóng còn 3.2%. Thân chủ này đã tiết kiệm đến gần 500 đô mỗi tháng. Trong hợp đồng đôi bên thân chủ chấp nhận trả tỉ lệ thấp trong vòng vài năm, rồi sau đó tăng lên 4% và 1 năm sau đó là 5% như ban đầu với tỉ lệ cố định 30 năm. Đây là một ví dụ điển hình công ty Elite đã thực hiện. Dĩ nhiên bạn vẫn có thể tự làm việc với ngân hàng vay mượn, song bạn cần phải có kiến thức, tài xã giao, kèm theo mối quen biết mới hy vọng ngân hàng suy xét giảm lãi suất.
Phương pháp thứ hai mà chị Hạnh có nhắc đến đó là short sale (hay nôm na là bán thốc bán tháo). Nói như vậy là vì chủ nhân một mặt không thể chứng minh khó khăn, một mặt không còn muốn giữ ngôi nhà mình ở. Tuy nhiên quá trình bán trên thực tế lại diễn ra khá phức tạp và lâu hơn so với cái tên của nó. Giá bán cũng sẽ được đưa ra ở mức thị trường hiện tại. Và ngân hàng sẽ buộc phải chịu lỗ một phần nào sự khác biệt giữa giá mua lúc đầu và giá bán hiện tại.
Công ty Elite đảm nhận loan modification lẫn short sale cho thân chủ của mình. Mục đích chính của Elite là giảm thiểu tối đa lãi suất và tiền hàng tháng cho thân chủ càng nhiều càng tốt, cùng lúc đó giúp ngân hàng không phải lỗ nhiều qua việc tịch thu nhà. Elite có các chuyên viên được huấn luyện tốt với tài xã giao giỏi và liên tục đưa ra những bản hợp đồng có lợi cho đôi bên. Elite làm việc với các tổ hợp luật sư chuyên về luật địa ốc và sẵn sàng hoàn 100% tiền cho những thân chủ trước khi nhận hồ sơ của họ. Tỉ lệ thành công trong các bản hợp đồng đạt mức 99%. Bản thân chị Hạnh đã có trên 6 năm trong nghề chuyên về loan modification và short sale. Thường thì quá trình đàm phán kéo dài từ 1 đến 2 tháng. Thân chủ sẽ được tham khảo và nhận các hợp đồng kèm theo bản thảo trước khi mọi quyết định được ký kết.
Trụ sở Elite tọa lạc tại 17900 Sky Park Circle Suite 103B, Irvine CA 92614. Điện thoại liên lạc 1.800.889.3529
Gửi ý kiến của bạn
