Địa Ốc Năm Hợi: Nền Móng Vững Vàng
Đầu tiên, thiên hạ cần nhà. Khi đầu tư vào thị trường chứng khoán mà thấy cổ phiếu của mình sụt giá mất 10% so với giá mua - an toàn hơn thì lấy 8% làm chuẩn – giới đầu tư được khuyên là nên bán để giảm lỗ. Chuyện nhà ở lại khác. Đây là loại tài sản cuối cùng người ta muốn bán, nếu chăng còn giải pháp nào khác. Và nếu có bán thì vẫn phải tìm ra một nơi trú thân, như đi thuê hoặc tìm nhà nhỏ hơn mà ở. Mà việc bán nhà tìm chỗ trú thân như vậy không xảy ra đồng loạt trong một khoảng thời gian ngắn để có thể gây ra tâm lý hốt hoảng làm cả thị trường sụp đổ. Chuyện này nghĩ ra thì cũng dễ hiểu.
Người ta có thể lo ngại nêu ra câu hỏi ấy, nhất là ở các địa phương nhà cửa lên giá quá cao và kinh tế địa phương lệ thuộc quá nhiều vào thị trường gia cư. Hai nơi được nói đến nhiều nhất trên toàn quốc là miền Nam California và khu vực Las Vegas và vùng phụ cận.
Trong năm qua, giá nhà có tăng chậm hơn tại miền Nam California và đây đó còn giảm, nhưng chưa đủ mạnh. Trong khi ấy làn sóng Đông Á tiếp tục nâng giá nhà tại miền Tây Hoa Kỳ và những nơi tập trung di dân Á châu. Nam Hàn, Trung Quốc, Thái Lan, Phi Luật Tân (và trong một mức độ nhỏ hơn, Việt Nam) là nơi có rất nhiều tiền được rót vào Mỹ, để mua nhà tại miền Tây, nhất là tại California và các quận miền Nam.
Đó là tình hình ở những nơi nóng nhất, như Las Vegas và miền Nam California.
 |
| Nhà bạc triệu với hàng hiên đẹp. |
Nam Cali khí hậu ôn hòa, ai cũng muốn về nghỉ hưu, giá nhà khó xuống.
Tác giả phụ trách trang Địa ốc của Việt Báo, xuất bản vào ngày Thứ Năm mỗi tuần. Bài này được trình bày trong số Xuân Đinh Hợi của Việt Báo đã phát hành khắp nơi.
Tình hình nhà đất Hoa Kỳ sẽ ra sao trong năm Đinh Hợi 2007" Câu trả lời là sẽ sáng sủa hơn năm Bính Tuất. Lý do của sự lạc quan có cơ sở này là địa ốc Mỹ có nền móng vững vàng.
Thị trường gia cư (nhà ở) là cột trụ chính yếu của nền kinh tế Hoa Kỳ vì trực tiếp ảnh hưởng đến yếu tố quan trọng nhất của kinh tế: sự tự tin (hay hốt hoảng) của người dân. Nhà cửa là nơi tích tụ tài sản của đa số dân chúng, trị giá ngôi nhà cao hay thấp trực tiếp chi phối tâm lý của giới tiêu thụ, mà tiêu thụ chiếm gần 70% sản lượng của xứ này.
Giới kinh tế đã tính ra là khu vực gia cư địa ốc – gồm có mua đất, xây nhà, tu bổ và trang bị cho ngôi nhà – chiếm một phần ba sản lượng của nền kinh tế. Tính trung bình, từ năm 1995 đến năm 2006, kinh tế Mỹ tăng trưởng khoảng 3,3% một năm; trong số này, 1% là nhờ gia cư địa ốc. Nếu không có gia cư, kinh tế Mỹ vẫn tăng trưởng, nhưng yếu hơn gần một phần ba.
Năm Bính Tuất 2006 vừa qua đánh dấu một bước ngoặt khi thị trường gia cư đi vào chu kỳ điều chỉnh sau năm năm tăng trưởng cực mạnh, từ 2001 đến 2005. Trong giai đoạn điều chỉnh ấy, đà gia tăng về số nhà bán và giá nhà đã chậm hẳn lại. Cụ thể là trên toàn quốc, giá nhà trong năm 2006 đã giảm 3,5%. Hiện tượng ấy khiến nhiều người lo sợ là gia cư sẽ kép sập cả nền kinh tế. Rồi kinh tế suy sụp sẽ tác động ngược vào việc mua bán nhà cửa, khiến mọi ngành liên hệ đến gia cư (xây cất, mua bán, trang bị) sụp theo trong một vòng xoáy đi xuống.
Đấy là “kịch bản bi quan” đã được rất nhiều người nói tới.
Thông thường và trên lý thuyết thì sau một chu kỳ tăng vọt, việc điều chỉnh là hiện tượng tự nhiên. Nó chỉ hết tự nhiên và thành khủng hoảng nếu sự suy trầm ấy vượt qua ngưỡng 30% - chính xác là 32% - là điều chưa xảy ra và khó có thể xảy ra.
Sau đây là những lý do.
|
| Nhà có bếp sang trọng, cố giữ giá. |
Lý do thứ hai thuộc về trường kỳ - về động lực kiếm nhà để ở - là vấn đề nhân khẩu, dân số.
Hiện nay, thành phần sản xuất mạnh nhất là thế hệ hậu chiến (Baby-boomers) sinh trong khoảng thời gian từ 1946 đến 1964. Đa số thành phần ấy đều đã có nhà và đa số đã trả hết nợ. Thành phần đang muốn mua nhà và đẩy mạnh số cầu là thế hệ kế tiếp, Hoa Kỳ gọi là Generation X, sinh từ 1964 đến 1979. Tính theo tỷ trọng thì dân số loại X này có thấp hơn thế hệ Babyboomer nên người ta lo rằng nhu cầu về nhà cửa cho họ có thể giảm so với số cầu của thế hệ trước.
Tuy nhiên, có hai yếu tố lạc quan cần phải nhìn ra.
Yếu tố thứ nhất là “sông Trường giang sóng sau dồn sóng trước” hay “tre già măng mọc”.
Thế hệ nối tiếp Generation X, được gọi là Generation Y, sinh từ năm 1980 đến 2004, đã có mặt trên thị trường gia cư. Những người lớn tuổi nhất của thế hệ Y nay đã 27 tuổi nên bắt đầu tìm nhà và ngày càng đông hơn sẽ trở thành chủ nhà.
Yếu tố thứ hai là di dân – xin đừng hỏi hợp pháp hay không. So với các nước kỹ nghệ khác như Âu châu hay Nhật Bản, Hoa Kỳ có chánh sách đón nhận di dân khá rộng rãi và di dân (theo định nghĩa là sinh đẻ ở xứ khác nhưng đang sống trên đất Mỹ) cũng cần mái nhà. Có khi họ còn cần mạnh hơn vì… có an cư thì mới lạc nghiệp sau khi đổi đời và dạt vào đất Mỹ.
Theo cơ quan kiểm tra dân số US Census Bureau, 60% của 32 triệu di dân hợp pháp và 12 triệu bất hợp pháp là thành phần mua nhà. Và vì trung bình thành phần di dân có tỷ lệ tuổi trẻ cao hơn dân bản địa (sinh tại Hoa Kỳ), nhu cầu nhà cửa cho thế hệ di dân trẻ cũng sẽ còn tăng.
Khi nhu cầu gia tăng vì thế hệ trẻ và di dân, giá nhà tại Mỹ sẽ còn tiếp tục tăng.
Nhưng, còn chuyện điều chỉnh như một hiện tượng tự nhiên của chu kỳ kinh tế"
Trong 10 năm qua, từ năm 1997 đến năm 2006, giá nhà tại Mỹ đã tăng vọt, trung bình là hơn 50%, cho nên chuyện điều chỉnh, hay sụt giá là điều dễ xảy ra và đã xảy ra.
Nhưng sẽ tiếp tục nặng nhẹ thế nào trong năm Đinh Hợi này"
|
| Nam Cali khí hậu ôn hòa, ai cũng muốn về nghỉ hưu, giá nhà khó xuống. |
Tại miền Nam California, quận Cam là nơi giá nhà đắt nhất tiểu bang, mà California là tiểu bang có giá nhà thuộc loại cao nhất nước Mỹ!
Nếu giá nhà bị sụt, liệu kinh tế nơi đây có bị ảnh hưởng không, và có tác động ngược vào thị trường nhà đất không" Nghĩa là liệu giá nhà sa sút có khiến dân cư bán xới mà đi vì mất việc làm trong các ngành nghề liên hệ đến gia cư địa ốc và vì vậy sẽ làm giá nhà còn sụt thêm"
Chuyện ấy chưa có và khó xảy ra.
Trong khi ấy, thế hệ Hậu chiến của thành phần di dân cũng đến tuổi về hưu. Nơi họ chọn vì lý do thời tiết, khí hậu và sự gần gũi với thân nhân và cộng đồng, vẫn là miền Nam California. Giá nhà có cao thì khí hập ấm áp khô ráo và thực phẩm ngon rẻ vẫn là yếu tố bù trừ.
Cần nói thêm là thiên hạ còn rao truyền chuyện phong thủy về long mạch tại miền Nam Cali. Đầu rồng trong vùng San Gabriel đuôi rồng ở Chinatown của Los Angeles. Có lẽ đấy là thuật phong thủy kiêm quảng cáo của giới địa ốc gốc Hoa, chứ dân Việt Nam thì biết là bụng con rồng nằm tại quận Cam, nơi kinh tế phát đạt nhất!
Một lý do đáng ngại là lãi suất, nhất là cho thành phần mua nhà với loại lãi suất có thể điều chỉnh (adjustable-rate mortgages), thì thật ra, lãi suất tại Mỹ vẫn còn thấp.
Sau 17 lần ngân hàng trung ương Mỹ nâng lãi suất ngắn hạn từ 1% lên tới 5,25% thì lãi suất trái phiếu loại năm vẫn nằm ở mức cũ như trong năm 2004. Lý do là điều đáng chú ý mà chưa được nói tới: toàn cầu hoá khiến kinh tế Mỹ bị chi phối bởi tư bản toàn cầu và Đông Á có tiền thì vẫn ưu tiên trút về Mỹ để thủ cẳng! Khi tiền tư thì giá tiền rẻ, nghĩa là lãi suất thấp.
Và riêng lãi suất tín dụng địa ốc (mortgate rates) cũng không tăng mạnh như người ta lo sợ, vẫn quanh quẩn ở mức 6,40% cho loại 30 năm. Hiệp hội National Association of Realtors còn dự đoán là lãi suất này không thay đổi nhiều trong suốt năm Đinh Hợi 2007 và qua năm 2008 có lên cao lắm thì vẫn dưới mức 7%!
|
| Phòng ăn sang trọng. |
Trên toàn quốc thì sự thể sẽ còn sáng sủa hơn. Nền tảng gia cư địa ốc tại Mỹ đủ vững chãi để vượt qua giai đoạn điều chỉnh trong năm Bính Tuất vừa qua. Qua năm Đinh Hợi, kinh tế Mỹ có thể gặp suy trầm nhẹ vào sáu tháng đầu năm nhưng sẽ phục hồi nhanh và chẳng gây ra trận động đất vào nền móng nhà cửa.
Trong khi ấy, các nước Âu châu mới thấy sợ sau khi nhà lên giá 75% tại Hoà Lan, Pháp hay Thụy Điển, thậm chí 100% tại Anh, Tây Ban Nha và Ái Nhĩ Lan. Trận điều chỉnh ở các xứ ấy mới thật đáng lo, và dân số của họ bị lão hoá nặng hơn vì dân chúng sinh đẻ ít hơn và tiếp nhận di dân còn ít hơn nữa.
Họ không lạc quan để đẻ con và đón nhận di dân, nhưng sẵn sàng thông báo là thị trường địa ốc của Mỹ sẽ sụp!
Kết luận" Hãy trang hoàng nhà cửa thật đẹp và ăn Tết thật to!
T.B. Như một xác nhận cho dự đoán lạc quan trình bày ở trên, ngày 31 tháng Gieng vừa qua, ngân hàng trung ương Hoa Kỳ đã quyết định không thay đổi lãi suất và còn nhận định là tình hình kinh tế nay đã khả quan hơn, thị trường địa ốc đã trở lại bình hòa. Tin tức ấy khiến chỉ số chứng khoán tăng vọt lên một mức kỷ lục mới!
Gửi ý kiến của bạn
