Miền Nam Caliornia lại hứng chịu thêm một tai họa thứ nhì trong năm, sau sự sụp đổ của thị trường địa ốc. Chỉ sau trận cháy vừa qua với những thiệt hại trầm trọng, người dân Cali mới thấy rõ sự “keo kiệt”, không rõ ràng của các hợp đồng bảo hiểm và thấy cả sự sơ suất của mình.
Daniel và Doris Okonsky, chủ nhân của một ngôi nhà rộng 6500 square feet được thiết kế theo mẫu mã riêng đã bị cháy rụi trong trận hỏa hoạn vừa qua, đang loay hoay thu gom những hóa đơn, hình ảnh để phỏng đoán sự thiệt hại. Ngôi nhà của họ không được bảo hiểm đầy đủ, số tiền bồi thường không đủ để xây lại ngôi nhà mới. Theo lời ông Okonsky, nhà của ông chỉ được bảo hiểm khoảng $1,500,000, tương đương với $230/square foot. Với những ngôi nhà có thiết kế riêng như của ông thì giá xây dựng phải từ $350 tới $500 một square foot.
Đây cũng đã là những vân đề đã từng xảy ra cho dân Cali trong những trận cháy rừng những năm qua. Theo California Department of Insurance, tại tiểu bang Cali có khoảng 40% chủ nhà có bảo hiểm bồi thường không đủ để xây lại ngôi nhà mới. Và phần đông chỉ nhận thấy vấn đề khi đã quá muộn.
Sau những tai họa xảy ra, chính quyền Cali đã cảnh giác dân Cali hãy xem xét kỹ những giới hạn trong hợp đồng bảo hiểm nhà bằng cách yêu cầu chính sách phải được viết rõ ràng và phải ghi rõ những gì không nằm trong bảo hiểm. Nhưng những nghiên cứu cho thấy có rất nhiều chủ nhà có khuynh hướng đánh giá thấp nguy cơ có thể xảy ra cho ngôi nhà của mình và họ không hiểu rằng hợp đồng bảo hiểm không bảo đảm bồi thường toàn bộ số tiền xây lại ngôi nhà.
Theo ông Douglas Heller, giám đốc của Foundation for Taxpayer and Consumer Rights, phần đông dân Hoa Kỳ nghĩ rằng bảo hiểm toàn phần (full coverage) là bảo hiểm toàn bộ chi phí, nhưng các hãng bảo hiểm không nghĩ như vậy. Chính sách bao gồm điều khoản bảo-đảm-xây-lại-nhà (guaranteed home-replacement policies) tại Cali đã trở nên rất hiếm kể từ thập niên 1990s, sau khi những tai họa động đất, cháy rừng đổ xuống liên tục làm lợi nhuận của các nhà cung cấp bảo hiểm giảm đáng kể.
Theo sự phân tích của San Diego Union-Tribune, trong số 2137 căn nhà bị tiêu hủy trong những trận cháy năm 2003, chỉ có 46% được xây lại và hoàn tất cuối năm vừa qua. Lý do chính bởi vì những yêu cầu của người được bảo hiểm chưa được giải quyết xong và số tiền được bồi thường không đủ để xây lại nhà. Nhiều chuyên viên các hãng bảo hiểm cho biết rất nhiều chủ nhà đã góp tay vào vấn đề “không đủ tiền bồi thường” nói trên. Họ tự mình làm hại mình. Để tránh trả tiền bảo hiểm cao, nhiều người đã không báo cáo cho văn phòng bảo hiểm về những nâng cấp, xây dựng thêm trong ngôi nhà của mình; đã bỏ những chương trình thích hợp và không chịu cập nhật hợp đồng.
Có nhiều cuộc thăm dò ý kiến cho thấy điều nhận xét trên là đúng. Thí dụ những chủ nhân trong vùng có nguy cơ bị lụt (flood zone) thường bỏ qua những chương trình bảo hiểm tai ương và ít khi xem xét lại bản hợp đồng. Theo sự thăm dò của Rand Corporation, một nhóm nghiên cứu, chỉ có khoảng một nửa gia chủ sống trong vùng flood zone có bảo hiểm lụt.
Ông Robert P. Hartwig, chủ tịch của Insurance Information Institute, cho rằng lý do chính đưa đến tình trạng bảo hiểm thiếu (under-insured) là do các người mua bảo hiểm không báo cáo những sửa chữa, nâng cấp cho công ty bảo hiểm và đó là một vấn đề rất thường xảy ra. Nhưng theo ông John Garamendi, người đã phục vụ hai nhiệm kỳ trong chức vụ insurance commissioner của tiểu bang, phần lớn lổi lầm là do các hảng bảo hiểm. Trong một cuộc họp báo mới đây, ông Garamendi cho rằng sự thiếu rõ ràng trong các văn bản hợp đồng bảo hiểm là lý do chính đưa đến sự bảo hiểm thiếu sót, và trong một vài trường hợp, các văn phòng bảo hiểm đã cung cấp những thông tin thất thiệt cho khách hàng.
Theo ông Jim Wells, chủ tịch của công ty Marshall & Swift / Boeckh chuyên môn về định giá xây cất, hầu hết các hảng bảo hiểm đã cải tiến phương cách tính toán chi phí xây cất (replacement cost), nhưng có nhiều hãng đã không liên hệ khách hàng để cập nhật những văn bản đã lỗi thời và thiếu chính xác. Cũng theo ông Wells, đôi khi các hãng bảo hiểm cho rằng đó là nhiệm vụ của các văn phòng đại diện, và cũng có thể đây là một chi phí lớn họ chưa sẵn sàng gánh chịu.
Trong khi đó, chi phí xây dựng nhà cửa cứ tiếp tục tăng. Văn phòng điều tra dân số (Census Bureau) ước lượng chi phí xây dựng gia cư ở các tiểu bang miền Tây tăng 35% trong năm 2006 so với năm 2003 vì nhu cầu vật liệu xây dựng trên thế giới ( đồng, thép, xi măng, xăng, dầu) gia tăng. The ông Bob Rivinius, chủ tịch của công ty California Building Industry Association, sự đình trệ trong kỷ nghệ xây dựng, hậu quả của sự khủng hoảng thị trường địa ốc, có thể kềm giữ lại giá xây dựng. Tuy nhiên chi phí xây dựng vẫn còn tương đối khá cao tại Cali vì dân số tăng trưởng khá nhanh so với số nhà dự trữ.
Kiếm cách để trả chi phí bảo hiểm thấp là một sự tiết kiệm không an toàn, chúng ta nên dành ít thời giờ mỗi năm để cập nhật những thay đổi cần thiết trong hợp đồng bảo hiếm nhà của mình.
Nếu bạn có thắc mắc hoặc ý kiến đóng góp thêm, xin liên lac:
Hoa Vinh, CREA
Certified Real Estate Appraiser & Real Estate Broker, Phone: 888-766-4549, hoăc email info@truthfulAppraisal.com.
Gửi ý kiến của bạn
