Trong cơn điêu tàn của thị trường địa ốc, ít ra vẫn còn một thành phần giữ được nụ cười lạc quan: chủ nhà cho thuê.
Mặc dầu giá nhà đang đi xuống, nhiều dữ kiện cho thấy rằng giá nhà cho thuê đang tăng trong rất nhiều vùng trên toàn quốc, điều này tạo nên căng thẳng vào túi tiền của gần 1/3 dân Hoa Kỳ đang thuê nhà.
Có hai động lực chính đưa đến tiền thuê mỗi ngày mỗi cao: thứ nhất đến từ nhu cầu thuê nhà của những người chưa mua nhà vì giá nhà vẫn còn cao hoặc muốn mua bây giờ nhưng lo sợ giá nhà sẽ hạ trong tương lai. Động lực thứ hai là vì tình hình cho vay càng lúc càng bị siết chặt, làm tăng chi phí sở hữu chủ một ngôi nhà cao hơn cách đây sáu tháng và khó đạt được những tiêu chuẩn của lenders. Nhiều người ôm mộng có một ngôi nhà cách đây chừng một năm nay đã không còn hăm hở nữa, ai cũng chờ đợi, tiến thoái lưỡng nan, nên tạm thời ở nhà thuê.
Dữ kiện phân tích của Reis, một công ty nghiên cứu địa ốc, cho thấy trong 79 thị trường chung cư đang được công ty phân tích, có đến 78 thị trường với tiền thuê nhà (effective rent) tăng. Tiền thuê tăng nhiều nhất ở những vùng mà giá nhà tăng lên ồ ạt trong thời kỳ thị trường địa ốc bùng nổ. Trong quí ba vừa qua, tại thành phố New York, tiền thuê tăng 3.6% so với quí hai. Sau đó là San Francisco, tăng 3.2%. Những thành phố và tiểu bang với tiền thuê tăng đáng kể là San Jose (CA), Fairfield County (CA), miền Bắc New Jersey và Seattle.
Đây không phải là một điều đáng ngạc nhiên, vì khi giá nhà tăng lên quá cao so với lợi tức kiếm được thì còn rất nhiều người không thể cáng đáng nổi phải chọn giải pháp thuê nhà. Trước đây, nhiều người vay tiền trông nhờ vào những tiêu chuẩn dễ dàng, có khi vay được gần như toàn bộ số tiền mua với tiền ứng trước đại khái. Và thường trong những thị trường nhà cao giá, người vay nhờ đến jumbo loan ( tiền vay cao hơn $417,000). Nhưng thời kỳ dễ dãi này không còn nữa, những tiêu chuẩn để được vay tiền chặt chẽ hơn, và rất chọn lọc. Ở những thị trường nhà cao giá như New York, San Francisco, Orange County, Los Angeles chi phí để sở hửu ngôi nhà lên rất cao so với vài tháng vừa qua.
Thái độ “tiến thoái lưỡng nan” tiếp tục gây áp lực lên tiền thuê nhà, ngay cả tại Miami, nơi mà số lượng condos cho thuê tăng lên rất nhiều vì những nhà đầu tư phải tung số condos không bán được vào thị trường cho thuê.
Nhiều nơi, giá thuê nhà vẫn không giảm xuống dù số nhà tồn kho đọng lại trên thị trường còn rất nhiều. Lý do vì những người đầu tư không thể giảm giá cho thuê thấp hơn vì còn phải trang trải các chi phí như tiền nợ nhà băng, tiền thuế nhà… Tuy nhiên, theo Reis, tương lai sẽ nhẹ nhàng hơn cho những người thuê nhà, vì các nhà đầu tư đang chuyển hướng vào việc xây dựng chung cư cho thị trường cho thuê: 24000 units trong quí ba, so với 16,200 units trong quí hai và 17,000 trong quí một.
Nhưng cũng phải cần một thời gian cho các công trình hoàn tất, cho nên người đi thuê không thể hy vọng tiền thuê sẽ đứng yên hoặc giám trong một tương lai rất gần được.
Nếu bạn có thắc mắc hoặc ý kiến đóng góp thêm, xin liên lac:
Hoa Vinh, CREA
Certified Real Estate Appraiser & Real Estate Broker
Phone: 408-309-1162, hoăc email hoavinh@truthfulAppraisal.com.
Gửi ý kiến của bạn
