Hôm nay,

Luật Giới Hạn Đuổi Nhà trong Mùa Đại Dịch tại California

25/09/202009:00:00(Xem: 3389)

Tác giả :
Luật Sư Nguyễn Quốc Lân

Vì ảnh hưởng của đại dịch Vũ Hán, các cơ quan chính quyền liên bang, tiểu bang và địa phương đã ban hành nhiều điều luật có ảnh hưởng nghiêm trọng và sâu rộng trong luật lệ thuê mướn nhà. Các điều luật này không những giúp người thuê nhà tránh né được trách nhiệm trả tiền nhà, nhưng còn khiến cho chủ nhà điêu đứng không ít vì họ cũng có trách nhiệm trả tiền nhà hay sống nhờ vào số tiền thuê nhà. Các điều luật chồng chéo này hiện nay rất phức tạp và khó hiểu cho cả người thuê nhà lẫn chủ nhà.

Luật đuổi nhà trong thời đại dịch

Bắt đầu từ giữa tháng ba đầu năm nay, chính quyền tiểu bang California đã ban hành Sắc Lệnh Thống Đốc ngăn cản hay giới hạn sự đi lại của người dân, trong đó có điều khoản ngăn cấm việc đuổi nhà vì lý do không trả tiền thuê nhà. Dựa trên sắc lệnh này, hầu hết các cấp chính quyền địa phương đã đồng loạt thông qua các điều luật riêng của địa phương để giới hạn quyền đuổi nhà trong mùa đại dịch. Sắc Lệnh của Thống Đốc sau đó được gia hạn nhiều lần và các cấp chính quyền cũng đồng loạt gia hạn theo. Để hỗ trợ cho các sắc lệnh ngăn cản việc đuổi nhà, Chánh Thẩm Phán Tối Cao Pháp Viện California qua Hội Đồng Thẩm Phán cũng ra lệnh cho các tòa án không được tiếp nhận đơn kiện đuổi nhà hay cấp lệnh đuổi nhà cho tới khi có lệnh mới. Như vậy là thủ tục đuổi nhà tại California đã đi vào bế tắc, ít nhất là tạm thời trong thời gian đầu của mùa đại dịch.

Theo sau sắc lệnh của California và nhiều tiểu bang khác, chính quyền liên bang cũng thông qua Đạo Luật CARES để hỗ trợ người dân đối phó với nạn đại dịch, trong đó có những điều khoản buộc các nhà băng tạm dừng các thủ tục tịch thâu nhà hay truy phạt vì lý do không trả tiền nhà cũng như tài trợ cho các ngân hàng vì những thiệt hại này hay tài trợ cho các cơ sở thương mại số tiền trợ cấp giới hạn để trả tiền nhà. Các nguồn trợ cấp này không thấm vào đâu so với số tiền to lớn mà người thuê nhà không thể trả tiền nhà và chủ nhà mất mát vì người thuê nhà không trả tiền.

Các sắc lệnh tạm thời không thể kéo dài lâu hơn nữa. Vào cuối tháng tám, Tiểu Bang California đã thông qua Đạo Luật AB 3088 nhằm hợp thức hóa các điều luật giới hạn quyền đuổi nhà vì lý do không trả tiền, ít nhất là tạm thời cho tới đầu năm tới. Chi tiết về Đạo Luật này có thể được tìm đọc ở trang nhà http://leginfo.legislature.ca.gov/

Như vậy là sự xáo trộn trong luật đuổi nhà và thuê nhà sẽ tiếp tục, ít nhất là tới cuối tháng giêng năm tới. Đạo Luật AB 3088 có những điều khoản chính như trình bày dưới đây. Đạo Luật này còn được thông qua bởi tuyệt đại đa số (super majority) của các nhà lập pháp để có thể có hiệu lực ngay lập tức, thay vì bắt đầu từ đầu năm tới như thường lệ. Tuy nhiên đa số các điều khoản xáo trộn này chỉ có hiệu lực cho tới 1 tháng 2 năm 2021 mà thôi. Sau đó, thủ tục và luật lệ đuổi nhà sẽ trở lại bình thường.

Những điều khoản tạm thời nhằm bảo vệ người thuê nhà

Đạo Luật AB 3088 có rất nhiều điều khoản phức tạp với mục đích đáp ứng đòi hỏi của nhiều thành phần bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, dưới đây chỉ là một số điều quan trọng và có ảnh hưởng nhiều đến vấn đề thuê mướn nhà và thủ tục đuổi nhà vì không trả tiền nhà.

Bắt đầu từ ngày 1 tháng 9, luật mới ngăn cấm chủ nhà không được đuổi nhà cho tới ngày 31 tháng 1 năm 2021 vì lý do không trả tiền nhà nếu người thuê nhà trả tối thiểu 25% tiền nhà và nộp bản kê khai khó khăn về lợi tức và chi phí cuộc sống vì lý do đại dịch.
Chủ nhà chỉ có thể nộp đơn đuổi nhà vì không trả tiền nhà kể từ ngày 1 tháng 2 năm 2021 nếu người thuê nhà không nộp bản kê khai tài chánh hay không trả tối thiểu 25% tiền nhà. Nếu chủ nhà nhận số tiền 25%, thì số tiền 75% còn thiếu trở thành số tiền nợ mà không được dùng làm lý do để đuổi nhà. Thông thường, nếu người thuê nhà thiếu bất cứ số tiền nào thì chủ nhà có thể dùng số tiền thiếu đó để làm lý do để nộp đơn xin đuổi nhà.
Thông báo 3 ngày để đòi tiền thuê nhà như thông thường được kéo dài đến 15 ngày. Thêm vào đó, chủ nhà phải kèm theo thông báo về quyền hạn của người thuê nhà và người thuê nhà có quyền trả lời và nộp bản kê khai tài chánh trong vòng 15 ngày. Một khi bản liệt kê này được đệ nạp, chủ nhà sẽ khó thành công trong thủ tục đuổi nhà nếu người thuê nhà thực sự có khó khăn trong việc trả tiền nhà vì lý do thiếu hụt tài chánh trong mùa đại dịch.
Đạo Luật vẫn nói rõ là số tiền thiếu chủ nhà vẫn phải trả và không được miễn, nhưng không được dùng làm lý do để đuổi nhà nếu đó là số tiền thiếu nợ từ tháng 3 đến ngày 1 tháng 9 năm 2000 hay nợ từ 1 tháng 9 đến 31 tháng 1 năm 2021 và người thuê nhà có trả tối thiểu 25% tiền thuê nhà.
Đạo Luật AB 3088 còn có những điều luật khác như

Bắt đầu từ 1 tháng 3 năm 2021, chủ nhà cò thể nộp đơn đòi tiền thuê nhà trong tòa án Small Claims Court bất kể số tiền lớn như thế nào. Thông thường, toà án nhỏ chỉ xét xử những tranh chấp có số tiền bồi thường lên tới $10,000 mà thôi.
Ngăn cấm chủ nhà trả thù người thuê nhà trước ngày 1 tháng 2 năm 2021 qua các hành động như sách nhiễu, gây khó khăn, tăng tiền nhà hay dọa đuổi nhà vì lý do không trả tiền nhà. Hình phạt cho hành động trả đũa có thể lên đến 10 lần như thông thường, hay lên đến $2,500. Đạo luật dự đoán là vì lý do tức giận vì không nhận được tiền thuê nhà, nhiều chủ nhà có thể dùng nhiều lý do vô cớ khác để làm cớ đuổi nhà thay vì lý do chính là không trả tiền nhà.
Ngăn cấm toà án công bố hồ sơ đuổi nhà đối với những hồ sơ nộp từ ngày 1 tháng 3 năm 2020 cho đến ngày 31 tháng 1 năm 2021. Nếu hồ sơ đuổi nhà được công bố thì sẽ gây khó khăn cho những người này thuê mướn nhà khác sau này.
Ngăn cấm các chính quyền địa phương ban hành những điều khoản giới hạn quyền lợi của người thuê nhà và có lợi cho chủ nhà. Vì bất công trong mục tiêu bảo vệ người thuê nhà, Đạo Luật rất lo ngại là các cấp chính quyền địa phương ban hành những điều luật có mục đích bảo vệ chủ nhà nhiều hơn theo đạo luật mới này.
Chủ nhà không được đuổi nhà nếu chủ nhà có nhận tiền trợ cấp CARES Act của chính phủ qua các chương trình của liên bang hay tiểu bang.

Những điều khoản nhằm bảo vệ chủ nhà

Đạo Luật AB 3088 cũng có những điều khoản nói là để trợ giúp chủ nhà, nhưng trên thực tế những điều luật đó không giúp ích gì được nhiều cho chủ nhà. Những điều khoản đó bao gồm một số những điều khoản sau đây.

Nới rộng Đạo Luật Homeonwer Bill of Rights cho tới 1 tháng 1 năm 2023 để buộc nhà băng cứu xét đơn xin gia hạn trả tiền nhà. Tuy nhiên, tiền nợ nhà băng vẫn tiếp tục. Nếu nhà băng từ chối, phải có lời giải thích lý do rõ ràng. Nhà băng không bắt buộc phải chấp thuận đơn gia hạn thời gian trả tiền nhà. Áp dụng phần lớn đối với các chủ nhà có khoảng từ 4 căn trở xuống. Nói là để tập trung giúp những người chủ nhà nhỏ, nhưng thực tế đại đa số chủ nhà đang vay tiền nhà băng chỉ làm chủ một hay hai căn nhà mà thôi. Giới hạn đòi tiền nhà trong vòng 1 năm không áp dụng trong những tháng bị cấm đuổi nhà. Nếu nhà băng không gia hạn trả tiền nhà, thì cứu xét các giải pháp khác theo tinh thần của các luật bảo vệ của liên bang, ví dụ như gia hạn thủ tục lấy lại nhà, sửa đổi hợp đồng vay tiền nhà.

Đạo Luật CARES Act của liên bang buộc nhà băng cứu xét gia hạn trả tiền nhà cho khoảng 1 năm. Chủ nhà có từ 5 căn trở lên có thể xin gia hạn đến 90 ngày

Kết Luận

Trên thực tế, Đạo Luật AB 3088 có phần lớn tác dụng là giới hạn quyền hạn của chủ nhà được đuổi nhà vì lý do không trả tiền nhà. Điều khoản buộc rằng tiền nợ thuê nhà vẫn không được miễn trên thực tế không giúp chủ nhà nhiều lắm vì kiện người thuê nhà để đòi tiền nhà là một việc rất khó khăn và tốn kém. Người thuê nhà thường là không có tài sản hay việc làm vững bền nên các án lệ đòi trả tiền nhà có thể được khai phá sản và được miễn trả trong tòa án phá sản.

Điều khoản buộc người thuê nhà phải liệt kê các khoản chi thu hay khó khăn về tài chánh gây ra bởi nạn đại dịch cũng không có tác dụng thực tế để bảo vệ chủ nhà vì luật mới không qui định các hình phạt khi người thuê nhà khai gian hay thủ tục chứng minh hay kiểm chứng các chi tiết này. Trên thực tế, nhiều người thuê nhà nhận được nhiều tiền trợ cấp của chính phủ nhiều hơn cả tiền lương thông thường nhưng vẫn lợi dụng các điều luật tạm thời này để không trả tiền nhà.

Các điều khoản tạm thời không được đuổi nhà trong một thời gian tạm thời nhằm giảm thiểu sự di chuyển, đi lại để ngăn cản việc lây truyền bệnh dịch cũng có lý do chính đáng. Tuy nhiên, khi việc ngăn cấm này kéo dài mà không có nỗ lực thực tế để giúp chủ nhà sẽ trở thành một gánh nặng lớn cho chủ nhà.

Hy vọng các thành phần dân cử từ mọi cấp chính quyền, từ mọi quan điểm đảng phái nhìn nhận vai trò và trách nhiệm bảo vệ các cư dân từ mọi thành phần một cách công bình, chứ không riêng gì thành phần thuê nhà hay chủ nhà.