(CIPS, Senior Real Estate Instructor, International Speaker)
Trong buổi hội thảo về Địa Ốc, Thuế Má (tiếng Việt mình cũng hay hay và … hơi kỳ thị phái tính, tại sao không nắm áo Ba đòi thuế mà chỉ nắm áo Má" Tại sao không phải là Thuế Ba nhỉ") Và Những Vấn Đề Liên Quan do văn phòng Best Choice và Thư Viện Toàn Cầu (thuvienvietnam.com) đồng chức năm 2006, chúng tôi đã có dịp tiếp xúc với nhiều vị cao niên đến tham dự và nhận thấy các câu hỏi của quý cụ cao niên liên quan đến các vấn đề rất đặc biệt mà chỉ có tuổi già mới gặp phải.
Văn phòng Best Choice đã có cơ hội giúp đỡ và hướng dẫn một số quý cụ cao niên về các việc rất cần thiết – nhiều khi không liên quan trực tiếp đến địa ốc - như mua hợp đồng gọi life settlement contract, hay mua variable annuities, mượn nợ theo kiểu reverse mortgage, nhất là phần mua Medicare part D annuities.
Vì lý do đó, người viết xin phép được trình bày các phần lợi, hại của life settlement contract, variable annuities, reverse mortgage, và Medicare part D annuities, mong là sẽ mang đến cho quý vị những điều cơ bản cần biết về các vấn đề phức tạp này.
Người viết xin bắt đầu bằng phần reserve mortgage.
Nói vắn tắt, reverse mortgage dành cho những ai có bất động sản, đã đến tuổi hưu, muốn dùng 1 phần hay tất cả equity của bất động sản mình đang có để phụ thêm vào tiền hưu ít ỏi mỗi tháng mà không phải bán nhà đi, hay mượn thêm nợ mới. Khi đi mượn một món nợ tái tài trợ theo kiểu bình thường, người mượn nợ phải trả tiền nợ mỗi tháng cho nhà băng. Còn mượn nợ theo kiểu “ngược lại – reverse mortgage” thì nhà băng lại gởi tiền đến cho người mượn nợ hằng tháng.
Hãy dùng một thí dụ sau đây: Ông bà Khỏe năm nay đã ngoài 70, mua nhà hồi còn trẻ nên nhà có nhiều equity. Con cái đã lớn, đã có gia đình và đều sống ở các tiểu bang xa. Ông bà Khỏe muốn đi du lịch thường xuyên, nhưng không có dư tiền. Với Reverse mortgage, mỗi tháng nhà băng sẽ gởi một số tiền đến cho ông bà Khỏe. Số tiền này ông bà Khỏe không cần phải trả liền cho nhà băng, mà chỉ sau khi ông bà Khỏe đã qua đời hoặc quyết định bán nhà, hoặc không còn sống trong ngôi nhà đó nữa, nhà băng mới lấy lại số tiền đã ứng trước cho ông bà Khỏe mượn (nhiều quý cụ cao niên người Việt tại nhiều tiểu bang lại dùng phương pháp reverse mortgage này để trả tiền nợ thẻ tín dụng, trả tiền sửa chữa nhà, trả tiền nợ nhà thương v.v.).
Điều kiện mượn nợ reverse mortgage:
Chỉ có người đã trên 62 tuổi và đang sống trong nhà mình làm chủ mới hội đủ điều kiện để mượn nợ kiểu reverse mortgage. Trong một chương trình reverse mortgage bình thường, tiền người chủ nhà nhận được mỗi tháng sẽ không phải trả thuế.
Nhiều chương trình reverse mortgage cũng không quá khó khăn về việc người mượn nợ có lợi tức hàng tháng hay không.
Các loại reverse mortgages:
Có thể chia reverse mortgage thành 3 loại: single-purpose reverse mortgages, federally-insured reverse mortgages và proprietary reverse mortgages.
1- Single-purpose reverse mortgage chỉ dùng cho một mục đích duy nhất, do một số tiểu bang hoặc chính quyền cấp địa phương hay các cơ quan bất vụ lợi chịu trách nhiệm. Phí tổn của single-purpose reverse mortgage rất thấp, nhưng chỉ có tại vài vùng và chỉ có thể được dùng cho một mục đích duy nhất (chẳng hạn như dùng để sửa nhà, để làm thêm phòng, hay để trả thuế thổ trạch…), mục đích duy nhất đó do chính phủ hay cơ quan bất vụ lợi định sẵn, không thay đổi được. Người muốn nợ nợ single purpose reverse mortgage phải có lợi tức tương đối thấp mới đủ tiêu chuẩn mượn nợ.
2- Federally-insured reverse mortgages, hay còn được gọi là HECMs Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), do chính quyền liên bang bảo trợ qua văn phòng HUD (Department of Housing and Urban Development).
3- Chương trình proprietary reverse mortgages là do các nhà băng, các công ty tư nhân tạo ra.
Khác biệt giữa 3 loại reverse mortgages:
Federally-insured reverse mortgage và proprietary reverse mortgage thường có tốn kém hơn so với mượn nợ bình thường. Tiền phí tổn làm giấy tờ mượn nợ cũng cao hơn so với nợ thường. Những ai không định ở dài lâu trong nhà của mình, không nên mượn nợ theo kiểu này.
Tuy nhiên federally-insured reverse mortgage và proprietary reverse mortgage không giới hạn mục đích dùng tiền nhận được mỗi tháng vào bất cứ việc gì. Người mượn nợ có thể dùng số tiền nhận được hằng tháng để đi du lịch, đi mua sắm, cho người khác mượn, để đầu tư….
Trước khi làm giấy tờ mượn nợ qua chương trình federally-insured reverse mortgage, người mượn nợ phải làm hẹn gặp một cố vấn (counselor), người cố vấn counselor này phải được cơ quan chính phủ công nhận là “đủ khả năng, đủ tiêu chuẩn” để làm counselor. Người counselor có nhiệm vụ phải giải thích tường tận cho người mượn nợ những điều lợi hại như phí tổn mượn nợ, những hậu quả có thể xảy ra khi mượn nợ federally-insured reverse mortgage. Người counselor cũng chịu trách nhiệm giới thiệu những chương trình mượn nợ khác tốt hơn có thể áp dụng cho trường hợp riêng của người mượn nợ, chẳng hạn như những chương trình single-purpose hay proprietary reverse mortgage có phí tổn thấp hơn… đang có trong vùng mà người mượn nợ sinh sống.
Proprietary reverse mortgage do các nhà băng, các công ty tư nhân tạo ra. Loại reverse mortgage này có tiền phí tổn cao hơn hai loại kia. Bù lại, điều kiện mượn nợ dễ dàng hơn, giấy tờ đòi hỏi có phần ít hơn.
Có thể mượn được bao nhiêu tiền tối đa theo kiểu reverse mortgage"
Số tiền mượn của loại Federally-insured reverse mortgage và proprietary reverse mortgage còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố:
1-.Tuổi của người mượn nợ
2- Trị giá của bất động sản và equity có trong nhà
3- Phân lời hiện có trên thị trường
4- Địa điểm của bất động sản
Ngoài ra những việc như có bệnh kinh niên, uống rượu, hút thuốc lá … cũng ảnh hưởng một phần đến việc mượn nợ.
Nói chung, người càng lớn tuổi, nhà càng nhiều equity thì càng mượn được nhiều tiền.
Federally-insured reverse mortgage cho phép người mượn nợ chọn nhận tiền mỗi tháng là bao nhiêu và nhận tiền trong bao lâu, hoặc chọn nhận một số tiền nhất định nào đó mỗi tháng cho tới khi bán nhà đi mới trả, hoặc người mượn nợ có thể chọn line of credit, cần bao nhiêu rút ra bấy nhiêu, lúc nào cần mới rút, hoặc vừa chọn nhận một số tiền nhất định mỗi tháng cộng thêm line of credit nữa.
Loại proprietary reverse mortgage có tiền phí tổn cao nhất và tiền lời cao nhất trong 3 loại reverse mortgage, tuy nhiên proprietary reverse mortgage lại dễ dàng về giấy tờ và sẵn sàng ứng trước cho những ai có bất động sản nhiều equity một số tiền hằng tháng tương đối cao.
Những điểm lợi của reverse mortgage là gì"
Điểm lợi chính của reverse mortgage là tiền nhận được hằng tháng không bị tính Thuế và đa số trường hợp cũng không ảnh hưởng đến tiền An Sinh Xã Hội hoặc những quyền lợi đến từ Medicare. Điểm lợi thứ hai là người mượn nợ vẫn đứng tên chủ quyền trên bất động sản, mà lại không phải trả tiền nợ hằng tháng giống như khi mượn nợ thường.
Khi:
- người mượn nợ qua đời,
- hoặc khi nhà bán đi,
- hoặc khi người mượn nợ không còn sống trong nhà đó nữa,
nhà băng mới đòi hết số tiền đã nợ.
Lưu ý: Mặc dù các loại reverse mortgage giao ước rằng nếu người mượn nợ không còn sống trong nhà nữa, thì sẽ phải trả toàn bộ món nợ, nhưng nếu mượn nợ qua chương trình federally-insured reverse mortgage, thì người mượn nợ có thể sống trong một nhà dưỡng lão nursing home hoặc một cơ quan y tế, một bệnh xá nào đó đến 12 tháng mà không bị trở ngại nào.
Thêm nữa, như người viết đã nói qua, việc khi người mượn nợ qua đời nhà băng mới đòi trả số tiền nợ; nếu là vợ chồng đứng tên mượn nợ chung, thì một người phối ngẫu qua đời, một người còn sống, nhà băng vẩn chưa “kêu” món nợ được.
Những điều cần biết khi mượn nợ loại reverse mortgage: Các cách tính tiền phí tổn, tính tiền lời tiền vốn của nhà băng khi cho mượn nợ reverse mortgage.
Trong bài này, người viết sẽ giữ nguyên các chữ chuyên môn tiếng Anh và sẽ gọi chung các công ty, các cơ quan cho mượn nợ reverse mortgage là “nhà băng”. Nhà băng cho mượn nợ reverse mortgage thường sẽ tính tiền gọi là origination fees và các tiền closing costs. Nhà băng cũng có thể sẽ tính thêm tiền servicing fees trong thời gian mượn nợ. Khác với nhà băng cho mượn nợ loại bình thường, nhà băng cho mượn nợ loại reserve mortgage tự định giá những tiền origination fees, closing costs và servicing fees.
Cũng giống như là nợ của chương trình negative mortgage, số tiền nợ của reverse mortgage mỗi tháng mỗi tăng lên. Và tiền lời của món nợ mỗi tháng cũng mỗi cao. Nói cách khác, mỗi năm trôi qua, tiền vố và tiền lời của nhà băng càng lúc càng tăng.
Trở lại chuyện bác Khỏe, bác mượn nợ reverse mortage 400 ngàn, mỗi tháng nhà băng gởi cho bác 2,000 đô la. Sau 2 năm, món nợ reverse mortgage của bác Khỏe cả vốn lẫn lời đã tăng thành 490 ngàn đô la. Và món nợ reverse mortgage của bác Khỏe mỗi năm sẽ còn tăng cao hơn nữa, lý do là vì bác đi theo chương trình tiền lời thả nổi, 2 năm đầu tiền lời ở mức thấp, năm thứ ba tiền tăng rất cao.
Trường hợp nếu tiền vốn tiền lời tăng quá cao, equity trong nhà không còn nữa, thì bác Khỏe sẽ mất nhà và mất chỗ ở"
Thưa không! Trong hợp đồng bác Khỏe ký với nhà băng, có phần “non recourse”, non recourse là do chính quyền liên bang quy định, nêu rõ là nếu món nợ lớn hơn tiền equity có trong nhà, thì nhà băng phải chịu lỗ. Nhà băng không thể đòi thêm tiền từ bác Khỏe hay từ con cái của bác Khỏe.
Cũng xin nói thêm là những ai tuổi trên 62, có bất động sản là nhà biệt lập, nhà hai căn (duplex), ba căn (triplex), bốn căn (fourplex), hay nhà condo, PUD - condo và PUD phải được chính quyền bảo trợ - đều có thể mượn nợ reverse mortgage. Những ai mượn nợ reverse mortgage theo chương trình của Fannie Mae (gọi là Fannie Mae Home Keeper mortgage), cần có nhà condo hoặc nhà biệt lập. Reverse mortgage không áp dụng được cho nhà mobile home hoặc nhà co-op.
Nhà mượn nợ reverse mortgage phải trả hết các nợ đang thiếu trên ngôi nhà; đa số người có reverse mortgage dùng cash advance của reverse mortgage để trả hết nợ. Nếu nhà có quá ít equity, không thể dùng cash advance để trả nợ thì sẽ không đủ tiêu chuẩn mượn nợ reverse mortgage.
Nhà mượn nợ reverse mortgage thì người mượn nợ vẫn đứng chủ quyền nhà, vẫn phải trả thuế thổ trạch, tiền bảo hiểm, điền điện nước, vẫn phải trả tiền HOA nếu có v.v… Do vậy nếu vì lý do nào đó không trả được tiền thuế đất, không trả tiền bảo hiểm thì nhà băng có quyền đòi trả hết món nợ ngay lập tức.
Nhà băng phải theo sát hướng dẫn của cơ quan HUD khi cho mượn nợ loại federally-insured reverse mortgage, do vậy tiền origination fees, tiền closing costs, tiền origination fees và servicing fees của các nhà băng đều phải bằng nhau. Muốn biết thêm về reverse mortgage thì liên lạc với ai"
Quý vị có thể liên lạc với cơ quan của chính phủ mang tên AAA (Area Agencies on Aging) tại địa chỉ trên internet www.eldercare.govhoặc gọi số miễn phí 1-800-677-1116. Tại AAA, quý vị cũng có thể hỏi thăm xem mình có hội đủ điều kiện cho những chương trình khác của chính phủ (như là chương trình Mượn Nợ Dùng Để Sửa Nhà “loan programs for home repairs or improvements”, chương trình Tạm Hoãn Trả Thuế Thổ Trạch “property tax deferral”, hoặc chương trình Tạm Hoãn Trả Thuế Bất Động Sản “property tax postponement” v.v..)
Điều chót người viết muốn nhắc nhở quý vị là phải hỏi và yêu cầu giải thích rõ ràng về phân lời TALC (Total Annual Loan Cost rates), TALC sẽ cho người mượn nợ biết tiền nợ cả vốn lẫn lời mỗi năm sẽ là bao nhiêu. Người mượn nợ reverse mortgage có 3 ngày để đổi ý không mượn nợ nữa, và nhà băng phải trả lại tất cả tiền người mượn nợ đã đóng trước đó.
Mong rằng những điều người viết trình bày mang lại ít nhiều hữu ích trong đời sống hằng ngày của quý vị. Và cũng mong quý vị luôn nhớ đến văn phòng Best Choice (714-554-8989), luôn tin tưởng giao phó cho văn phòng BC những mọi việc liên quan đến ngành địa ốc: Mua bán nhà, mua bán đầu tư đất, tài trợ tái tài trợ, quản lý nhà đầu tư. Chân thành cảm ơn sự ủng hộ và lòng yêu mến của quý vị.
Gửi ý kiến của bạn
