Tái Tài Trợ 105% Tiền Nợ: Sự Khác Biệt Của Freddie Mac và Fannie Mae
Kelvin Hồ, Mortgage Broker
Trong tháng 4 vừa qua, chính quyền liên bang có ra 2 chương trình tái tài trợ mới để giúp cho các chủ nhà nào giá trị nhà đã bị mất giá so với thị trường, không tái tài trợ được theo điều kiện bình thường. Mục đích của 2 chương trình này là giúp cho chủ nhà đang trả đều tiền nhà mà muốn giảm tiền lãi suất để tiết kiệm thêm tiền, hoặc chuyển đổi nợ rủi ro qua nợ mới ổn định hơn (Option Arms to fixed rates). Chương trình thứ nhất là chương trình của Fannie Mae mà chúng tôi đã có dịp đề cập trong kỳ báo địa ốc 2 tuần vừa qua. Chương trình thứ hai là của Freddie Mac. Cả hai công ty này hiện nay được làm chủ bởi chính quyền liên bang. Công việc chính của họ là mua lại những món nợ nhà của các ngân hàng địa phương khác, nhằm mục đích giúp thị trường địa ốc phát triển ổn định và rộng lớn hơn, đồng thời giúp cho ngân hàng có thêm tiền cho chủ nhà mới mượn tiền để mua nhà.
Trước khi bàn về sự giống nhau và khác nhau giữa 2 chương trình tái tài trợ này của chính phủ, chúng tôi tóm tắt sơ lược về công ty Freddie Mac. Freddie Mac được tắt của chữ Federal Home Loan Mortgage Corporation, có trụ sở chính tại Fairfax County, Virginia. Cũng giống như công ty Fannie Mae, trước đây đều do các nhà đầu tư làm chủ. Tuy nhiên, sau sự sụp đổ của thị trường địa ốc vào năm 2008, chính quyền liên bang đã mua lại và hiện làm chủ cả hai công ty. Freddie Mac là công ty mua bán nợ nhà lớn thứ hai sau Fannie Mae. Cả hai công ty này cộng lại hiện nay đang làm chủ hơn phân nửa của tổng số 12 ngàn tỷ đô tiền nợ nhà của thị trường nhà cửa trong nước Mỹ ($12 trillion mortgage market). Chính phủ của tổng thống Obama đã bỏ ra rất nhiều tiền để trả nợ và cứu 2 công ty tránh khỏi sụp đổ. Tháng 4 vừa qua, tổng thống Obama, thông qua 2 công ty này, đưa ra những chương trình tái tài trợ đơn giản để giúp chủ nhà trong nền kinh tế khó khăn hiện nay. Cả hai công ty đều có những điều kiện tương đối giống nhau. Tuy nhiên, có một số khác biệt căn bản chủ nhà cần nên nắm rỏ. Chúng tôi xin trình bày những điểm giống nhau trước rồi sẽ đến sự khác nhau của hai công ty.
Sự Giống Nhau Của Freddie Mac và Fannie Mae:
-Món nợ nhà đã được mua lại và được làm chủ bởi Freddie Mac hoặc Fannie Mae trước tháng 1, 2009.
-Chỉ làm tái tài trợ cho món nợ thứ nhất của căn nhà đang ở thôi, không áp dụng cho món nợ thứ hai, ba (second mortgage).
-Nếu căn nhà mua với lãi suất thả nổi, bây giờ sẽ được chuyển qua lãi suất thấp hơn và chuyển qua lãi suất cố định; không được chuyển từ cố định qua lãi suất thả nổi. Không được làm lại nợ với chương trình chỉ trả tiền lời mỗi tháng (interest-only loans).
-Nợ mới chỉ được phép tăng lên đến 105% giá trị của căn nhà hiện tại, tính luôn tiền chi phí làm tái tài trợ. Nợ thứ hai bao nhiêu cũng được. Tuy nhiên, chủ của nợ thứ hai phải đồng ý cho chủ nhà làm lại nợ mới.
-Tất cả nhà 1-4 căn (1 to 4 units) và nhà chung vách (condo) đều được làm lại nợ miễn sao trong vòng 12 tháng vừa chưa bị trả trễ tiền nhà lần nào. Nếu là nhà đã mua để đầu tư thì chỉ được phép làm lại nợ cho nhà một căn (1-unit property).
-Nếu món nợ cũ không có mua bảo hiểm nhà (Mortgage Insurance) thì món nợ mới không cần phải mua bảo hiểm. Tuy nhiên, nếu đã có mua bảo hiểm, thì không được tái tài trợ trong thời điểm này.
-Chỉ được làm tái tài trợ chỉ một lần thôi và được bắt đầu từ tháng 4, 2009 đến cuối tháng 6, 2010.
Điểm Khác Biệt Của Freddie Mac và Fannie Mae:
-Cả hai công ty không cần đòi hỏi điểm tín dụng tốt, thấp nhất là 580; Tuy nhiên, công ty Freddie Mac đòi hỏi điểm tính dụng phải trên 620 nếu tiền trả tiền nhà (vốn và lãi) của món nợ mới cao hơn 20% tiền trả tiền nhà hàng tháng của món nợ cũ.
-Freddie Mac cho chủ nhà làm nợ mới với chương trình 15, 20 hoặc 30 năm. Fannie Mae thì cũng giống vậy nhưng lại cho kéo dài món nợ mới lên đến 40 năm.
-Freddie Mac không đòi hỏi chứng minh tiền lương (stated income). Fannie Mac thì cần một tháng cùi lương và sẽ gọi điện thoại đến chỗ làm việc để chứng minh.
-Freddie Mac quy định tiền lệ phí tái tài trợ cao nhất là $2,500. Còn Fannie Mae thì ngân hàng tính bao nhiêu cũng được, miễn sao không lấy tiền mặt ra quá $2,000 và cho cộng tiền này vào nợ mới.
-Freddie Mac đòi hỏi phải có giấy thẩm định giá trị nhà (apprasal). Ngược lại, Fannie Mae không cần làm chuyện này. Họ để cho ngân hàng quyết định việc thẩm định lại giá nhà.
-Và cuối cùng, Freddie Mac chỉ cho những ngân hàng nào đang nhận tiền trả tiền nhà mỗi tháng của chủ nhà hoặc đang giữ hồ sơ nợ nhà thì được phép làm lại nợ (servicers only). Còn Fannie Mae thì ngân hàng nào làm lại nợ cũng được. Miễn sao có giá lãi suất rẻ cho khách là được.
Đây là hai chương trình tái tài trợ nhanh và tốt nhất hiện nay dành cho tất cả chủ nhà nào có món nợ làm chủ bởi Freddie Mac và Fannie Mae. Quý vị nên tranh thủ tái tài trợ căn nhà để có được lãi suất thấp hiện nay. Quý vị chủ nhà muốn biết nợ nhà của mình đang được làm chủ bởi công ty nào thì gọi điện thoại thẳng vào ngân hàng mình để hỏi họ hiện tại ai làm chủ món nợ nhà của mình. Những ngân hàng đã và đang gởi giấy trả tiền nhà hàng tháng cho quí vị chưa chắc hẳn là chủ của món nợ nhà của những căn nhà đó. Họ chỉ nhận tiền trả tiền nhà giùm cho hai công ty trên mà thôi.
Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel: 714-657-8222
Kelvin Hồ, Mortgage Broker
Trong tháng 4 vừa qua, chính quyền liên bang có ra 2 chương trình tái tài trợ mới để giúp cho các chủ nhà nào giá trị nhà đã bị mất giá so với thị trường, không tái tài trợ được theo điều kiện bình thường. Mục đích của 2 chương trình này là giúp cho chủ nhà đang trả đều tiền nhà mà muốn giảm tiền lãi suất để tiết kiệm thêm tiền, hoặc chuyển đổi nợ rủi ro qua nợ mới ổn định hơn (Option Arms to fixed rates). Chương trình thứ nhất là chương trình của Fannie Mae mà chúng tôi đã có dịp đề cập trong kỳ báo địa ốc 2 tuần vừa qua. Chương trình thứ hai là của Freddie Mac. Cả hai công ty này hiện nay được làm chủ bởi chính quyền liên bang. Công việc chính của họ là mua lại những món nợ nhà của các ngân hàng địa phương khác, nhằm mục đích giúp thị trường địa ốc phát triển ổn định và rộng lớn hơn, đồng thời giúp cho ngân hàng có thêm tiền cho chủ nhà mới mượn tiền để mua nhà.
Trước khi bàn về sự giống nhau và khác nhau giữa 2 chương trình tái tài trợ này của chính phủ, chúng tôi tóm tắt sơ lược về công ty Freddie Mac. Freddie Mac được tắt của chữ Federal Home Loan Mortgage Corporation, có trụ sở chính tại Fairfax County, Virginia. Cũng giống như công ty Fannie Mae, trước đây đều do các nhà đầu tư làm chủ. Tuy nhiên, sau sự sụp đổ của thị trường địa ốc vào năm 2008, chính quyền liên bang đã mua lại và hiện làm chủ cả hai công ty. Freddie Mac là công ty mua bán nợ nhà lớn thứ hai sau Fannie Mae. Cả hai công ty này cộng lại hiện nay đang làm chủ hơn phân nửa của tổng số 12 ngàn tỷ đô tiền nợ nhà của thị trường nhà cửa trong nước Mỹ ($12 trillion mortgage market). Chính phủ của tổng thống Obama đã bỏ ra rất nhiều tiền để trả nợ và cứu 2 công ty tránh khỏi sụp đổ. Tháng 4 vừa qua, tổng thống Obama, thông qua 2 công ty này, đưa ra những chương trình tái tài trợ đơn giản để giúp chủ nhà trong nền kinh tế khó khăn hiện nay. Cả hai công ty đều có những điều kiện tương đối giống nhau. Tuy nhiên, có một số khác biệt căn bản chủ nhà cần nên nắm rỏ. Chúng tôi xin trình bày những điểm giống nhau trước rồi sẽ đến sự khác nhau của hai công ty.
Sự Giống Nhau Của Freddie Mac và Fannie Mae:
-Món nợ nhà đã được mua lại và được làm chủ bởi Freddie Mac hoặc Fannie Mae trước tháng 1, 2009.
-Chỉ làm tái tài trợ cho món nợ thứ nhất của căn nhà đang ở thôi, không áp dụng cho món nợ thứ hai, ba (second mortgage).
-Nếu căn nhà mua với lãi suất thả nổi, bây giờ sẽ được chuyển qua lãi suất thấp hơn và chuyển qua lãi suất cố định; không được chuyển từ cố định qua lãi suất thả nổi. Không được làm lại nợ với chương trình chỉ trả tiền lời mỗi tháng (interest-only loans).
-Nợ mới chỉ được phép tăng lên đến 105% giá trị của căn nhà hiện tại, tính luôn tiền chi phí làm tái tài trợ. Nợ thứ hai bao nhiêu cũng được. Tuy nhiên, chủ của nợ thứ hai phải đồng ý cho chủ nhà làm lại nợ mới.
-Tất cả nhà 1-4 căn (1 to 4 units) và nhà chung vách (condo) đều được làm lại nợ miễn sao trong vòng 12 tháng vừa chưa bị trả trễ tiền nhà lần nào. Nếu là nhà đã mua để đầu tư thì chỉ được phép làm lại nợ cho nhà một căn (1-unit property).
-Nếu món nợ cũ không có mua bảo hiểm nhà (Mortgage Insurance) thì món nợ mới không cần phải mua bảo hiểm. Tuy nhiên, nếu đã có mua bảo hiểm, thì không được tái tài trợ trong thời điểm này.
-Chỉ được làm tái tài trợ chỉ một lần thôi và được bắt đầu từ tháng 4, 2009 đến cuối tháng 6, 2010.
Điểm Khác Biệt Của Freddie Mac và Fannie Mae:
-Cả hai công ty không cần đòi hỏi điểm tín dụng tốt, thấp nhất là 580; Tuy nhiên, công ty Freddie Mac đòi hỏi điểm tính dụng phải trên 620 nếu tiền trả tiền nhà (vốn và lãi) của món nợ mới cao hơn 20% tiền trả tiền nhà hàng tháng của món nợ cũ.
-Freddie Mac cho chủ nhà làm nợ mới với chương trình 15, 20 hoặc 30 năm. Fannie Mae thì cũng giống vậy nhưng lại cho kéo dài món nợ mới lên đến 40 năm.
-Freddie Mac không đòi hỏi chứng minh tiền lương (stated income). Fannie Mac thì cần một tháng cùi lương và sẽ gọi điện thoại đến chỗ làm việc để chứng minh.
-Freddie Mac quy định tiền lệ phí tái tài trợ cao nhất là $2,500. Còn Fannie Mae thì ngân hàng tính bao nhiêu cũng được, miễn sao không lấy tiền mặt ra quá $2,000 và cho cộng tiền này vào nợ mới.
-Freddie Mac đòi hỏi phải có giấy thẩm định giá trị nhà (apprasal). Ngược lại, Fannie Mae không cần làm chuyện này. Họ để cho ngân hàng quyết định việc thẩm định lại giá nhà.
-Và cuối cùng, Freddie Mac chỉ cho những ngân hàng nào đang nhận tiền trả tiền nhà mỗi tháng của chủ nhà hoặc đang giữ hồ sơ nợ nhà thì được phép làm lại nợ (servicers only). Còn Fannie Mae thì ngân hàng nào làm lại nợ cũng được. Miễn sao có giá lãi suất rẻ cho khách là được.
Đây là hai chương trình tái tài trợ nhanh và tốt nhất hiện nay dành cho tất cả chủ nhà nào có món nợ làm chủ bởi Freddie Mac và Fannie Mae. Quý vị nên tranh thủ tái tài trợ căn nhà để có được lãi suất thấp hiện nay. Quý vị chủ nhà muốn biết nợ nhà của mình đang được làm chủ bởi công ty nào thì gọi điện thoại thẳng vào ngân hàng mình để hỏi họ hiện tại ai làm chủ món nợ nhà của mình. Những ngân hàng đã và đang gởi giấy trả tiền nhà hàng tháng cho quí vị chưa chắc hẳn là chủ của món nợ nhà của những căn nhà đó. Họ chỉ nhận tiền trả tiền nhà giùm cho hai công ty trên mà thôi.
Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel: 714-657-8222
Gửi ý kiến của bạn
