Biện Pháp Mới Cứu Nguy Nhà Cửa:Những Điều Cần Biết
Vũ Linh
...cần biết: việc sửa đổi nợ hoàn toàn miễn phí...
Trung tuần Tháng Hai vừa qua, TT Obama công bố một chương trình cứu nguy các người sở hữu nhà đang bị khó khăn trả nợ. Đầu Tháng Ba, tổng thống đưa ra thêm chi tiết và bắt đầu áp dụng kế hoạch này.
Một số không nhỏ dân tỵ nạn chúng ta, nhất là dân Cali và Florida, đang ở trong tình trạng khó khăn này. Do đó, cũng là dịp chúng ta tìm hiểu chương trình này như thế nào, sẽ giúp được những ai, như thế nào.
Bài này được viết với nhiều phụ chú tiếng Anh để quý độc giả có thể liên hệ dễ dàng hơn với tình trạng thực tế của mình.
***
Chương trình này tổng cộng tốn 275 tỷ đô, trong đó có 75 tỷ để trực tiếp giúp những người mắc nợ, và phần còn lại 200 tỷ để yểm trợ cho hai cơ quan tài trợ gia cư của Nhà Nước là Fannie Mae và Freddie Mac.
Chương trình gồm ba phần chính. Hai phần đầu nằm trong số tiền 75 tỷ trực tiếp giúp những chủ nhà, và phần thứ ba là phần giúp hai cơ quan gia cư có thêm tiền cho vay và tái tài trợ. Điều quan trọng cho chúng ta là hai phần đầu:
- Phần Một dành giúp những người đang gặp khó khăn thực sự, có thể vì mất việc, có thể vì số tiền nợ trả mỗi tháng (monthly mortgage payment) tăng lên quá sức họ, và họ gặp nguy cơ mất nhà vì bị ngân hàng sai áp.
- Phần Hai dành giúp những chủ nhà vẫn còn trả nợ đều đặn, chưa lần nào chậm trễ, nhưng bị đe dọa bởi lãi suất tăng quá cao mà bây giờ họ không xin tái tài trợ (refinance) được vì trị giá (appraised value) nhà của họ đã rớt quá nhiều khiến họ không còn bao nhiêu vốn (equity) để có thể được ngân hàng chấp nhận tái tài trợ, hay tệ hơn nữa, vì trị giá ngôi nhà của họ đã xuống thấp hơn mức nợ nhà. Mỹ gọi tình trạng này là "underwater", tức là quý vị đang bị ngập sâu dưới nước.
Ngoài những phần yểm trợ tài chánh trên, chương trình còn có kế hoạch cho các quan tòa quyền áp đặt ngân hàng chấp nhận điều kiện vay mượn (terms of mortgages) và số tiền trả nợ mỗi tháng, trong trường hợp gia chủ khai phá sản (bankruptcy case). Phần này hiển nhiên nhằm mục đích tạo áp lực lên các ngân hàng để họ phải chịu sửa đổi nợ trước khi quan tòa ép họ. Tuy nhiên, kế hoạch này chưa áp dụng được vì còn phải được thông qua quốc hội, trong khi phần yểm trợ tài chánh nói trên đã được thực hành vì nằm trong chương trình 700 tỷ cứu nguy ngân hàng đã được quốc hội phê chuẩn từ Tháng Chạp năm ngoái, dưới thời TT Bush.
Chúng ta cũng cần lưu ý kế hoạch cứu nguy này chỉ liên quan đến các nợ nhà chính quý vị đang ở (primary residence), không áp dụng cho các nhà mua đầu tư, hay nhà nghỉ hè, hay cho mướn, hay cho thân nhân ở, dù là cha mẹ hay con cái.
Nếu quý vị có nhà hai căn (duplex), ba căn (triplex) hay bốn căn (fourplex), trong đó có một căn quý vị ở và mấy căn kia cho mướn, quý vị cũng có thể xin sửa đổi nợ được. Dĩ nhiên những cao ốc hơn bốn căn (apartment building) thì không được.
***
Chương trình có những điểm chính như sau:
Phần Một:
Các chủ nhà không chịu nổi số tiền phải trả mỗi tháng, bị đe dọa mất nhà, có thể xin ngân hàng sửa đổi hay điều chỉnh (modify) nợ, sao cho số tiền nợ trả mỗi tháng chỉ bằng 38% số lương gộp mỗi tháng (gross monthly income), tức là lương trước khi trừ thuế và các tiền linh tinh như đóng góp quỹ an sinh, bảo hiểm các thứ, nghiệp đoàn. Sau khi số tiền trả mỗi tháng được giảm xuống mức 38%, chính phủ sẽ phụ với gia chủ trả một phần cho ngân hàng để thực tế là số nợ trả mỗi tháng sẽ được giảm thêm xuống tới 31% của lương gộp mỗi tháng.
Để khuyến khích ngân hàng và gia chủ, chính phủ sẽ chi 1.000 đô cho mỗi chủ nhà và mỗi ngân hàng, cho mỗi khoản nợ được sửa đổi. Sau đó, chính phủ sẽ trả 1.000 đô như vậy mỗi năm trong ba năm cho ngân hàng và năm năm cho gia chủ nếu nợ được trả đều đặn. Dĩ nhiên 1.000 này sẽ không được đưa cho quý vị đi shopping đâu, mà sẽ được đưa thẳng cho ngân hàng để khấu trừ vào số nợ của quý vị. Coi như tổng cộng, chính phủ trả dùm 5.000 đô cho quý vị, và tặng 3.000 đô cho các ngân hàng chịu sửa đổi nợ cho quý vị. Số tiền này cũng không phải được trả mỗi năm, mà là trả gộp một lần, sau năm năm nếu quý vị trả nợ đều đặn từ lúc chỉnh nợ.
Một cách cụ thể, nếu quý vị làm lương gộp ví dụ 2.000 đô một tháng, thì quý vị có thể xin sửa đổi để mỗi tháng chỉ trả tối đa là 620 đô (31%). Đây chỉ là số tiền nợ chính (principal) và tiền lãi (interest), không kể tiền đóng cho các trương mục dự phòng (escrow) để ngân hàng trả các thứ thuế như thuế nhà, thuế rác, thuế trường học, hay phí chung cư (home owners association -HOA- fees) cho quý vị.
Để giảm số tiền trả mỗi tháng, ngân hàng có nhiều cách như gia tăng thời gian nợ (ví dụ như quý vị còn nợ có 20 năm, bây giờ có thể kéo dài ra tới tối đa 30 năm), giảm lãi suất, hay tha bớt nợ chính. Tùy trường hợp và tùy ngân hàng.
Nếu là giảm lãi suất thì lãi suất mới sẽ không được xuống thấp hơn 2%, cố định, và có giá trị trong năm năm, sau đó mỗi năm sẽ kích lên một phân cho đến khi nào bằng với lãi suất hiện hành lúc đó.
Giới hạn tối đa nợ có thể được sửa đổi là 417.000 đô. Trong một số vùng đặc biệt như ở vài khu vực của tiểu bang Cali chẳng hạn, vì giá nhà bình thường rất cao, nên số tiền này có thể được tăng lên đến 729.750 đô. Quý vị muốn sửa nợ cần phải hỏi ngân hàng xem quý vị ở khu vực nào, được sửa tới mức bình thường 417.000, hay mức đặc biệt 729.750 đô.
***
Ở đây, chúng ta cần lưu ý là chính phủ không có quyền bắt buộc các ngân hàng phải sửa đổi. Hoàn toàn tùy thuộc ngân hàng. Chính phủ chỉ có thể khuyến khích bằng cách cho các ngân hàng 1.000 đô và phụ giúp trả thêm thôi.
Tuy nhiên, chúng ta có thể tin rằng chính phủ đang áp lực rất nặng trên các ngân hàng đang được hàng trăm tỷ cứu giúp của chính phủ.
Quý vị cũng cần lưu ý, tuy việc sửa đổi nợ được tính trên số lương gộp, nhưng các ngân hàng cũng không quên nhìn vào các thứ nợ khác quý vị đang có. Nếu không có nợ nào khác thì vẫn dễ dàng được ngân hàng chấp nhận, chứ nếu quý vị nợ chồng chất, như nợ nhì, nợ ba, nợ hai chục cái thẻ tín dụng, nợ hai cái xe SUV và "con Mẹc", v.v
thì ngân hàng cũng sẽ dè dặt tính lại cho kỹ coi quý vị có đủ khả năng trả nợ mới hay không.
Một điểm cần lưu ý nữa là nếu quý vị có nợ nhì hay nợ ba (second hay third mortgage) thì mọi sửa đổi cũng phải được các chủ nợ thứ cấp này chấp nhận. Và đây là điều hơi khó vì mấy nợ thứ cấp này không được sửa đổi gì hết.
Trên nguyên tắc, tất cả các ngân hàng tài trợ nợ mua nhà đều đang xét lại các nợ, và nếu quý vị thuộc diện có thể xin sửa đổi nợ được thì ngân hàng sẽ có thư thông báo cho quý vị. Nếu quý vị thấy mình có đủ điều kiện để sửa đổi nợ mà không nhận được thư thì có thể điện thoại cho ngân hàng để hỏi.
***
Phần Hai:
Để giúp các gia chủ vẫn trả nợ nhà đều đặn nhưng đang bị "ngập sâu dưới nước" mà không được giúp như những người đã trả nợ chậm trễ, chính phủ cho họ tái tài trợ nhà qua hai cơ quan Fannie Mae và Freddie Mac, nếu nợ của những gia chủ này đang được hai cơ quan này tài trợ.
Thực tế có nghĩa nếu nợ mua nhà của quý vị không được tài trợ hay bảo đảm bởi hai cơ quan này thì quý vị sẽ không xin hai cơ quan này tái tài trợ được.
Quý vị cần nhớ là hơn một nửa các nợ mua nhà mà quý vị vay mượn tại ngân hàng đã được bán lại, hoặc bảo đảm bởi hai cơ quan này, mà quý vị không hay biết gì hết. Do đó, quý vị cũng phải hỏi ngân hàng tài trợ tiền mua nhà cho quý vị xem chủ nợ đó có phải là Freddie Mac hay Fannie Mae hay không.
Một giới hạn quan trọng là nếu mức nợ của quý vị cao hơn 105% trị giá mới của căn nhà, thì quý vị cũng sẽ không xin tái tài trợ được. Lấy ví dụ cụ thể:
Quý vị mua nhà với giá là 300.000, trả ngay (downpayment) 10% hay là 30.000. Và mắc nợ 270.000. Bây giờ giá nhà tuột xuống còn 250.000, thấp hơn mức nợ. Quý vị chỉ có thể xin tái tài trợ nếu quý vị chỉ còn nợ có 262.500 (105% của trị giá mới của nhà). Nếu quý vị mắc nợ nhiều hơn thì không xin tái tài trợ được.
Hay nói rộng ra cho các trường hợp khác, nếu trị giá mới của căn nhà (không phải trị giá khi quý vị mua) của quý vị là 200.000 thì quý vị có thể xin tái tài trợ nếu quý vị còn nợ dưới 210.000; trị giá 300.000 thì nợ phải dưới 315.000; trị giá 400.000 thì nợ phải dưới 420.000; và trị giá 500.000 thì nợ phải dưới 525.000.
Mức tối đa có thể xin tái tài trợ cũng là mức 417.000 hay 729.750 như đã nêu trên.
Cũng như tình trạng trên, quý vị chỉ có thể tái tài trợ nếu quý vị đừng có nợ nhiều quá, đến độ không trả nổi nợ mới.
***
Nhận định
Trước khủng hoảng gia cư lớn lao đe dọa hàng triệu người hiện nay, chính phủ bắt buộc phải có biện pháp cứu giúp, nhất là sau khi các ngân hàng đã được cho cả 700 tỷ. Những biện pháp mới này hiển nhiên là rất cần, nhưng cũng đã bị nhiều phê bình.
Thứ nhất là số tiền tuy lớn hơn dự đoán của các chuyên gia, nhưng lại chẳng thấm vào đâu so với tầm mức cuộc khủng hoảng và số người bị nạn. Nhất là khi ta nhìn vào con số người mất việc càng ngày càng lớn trong mấy tháng qua. Trung bình hơn nửa triệu người mỗi tháng.
Hiện nay có khoảng hơn 100 triệu người là gia chủ, tức là mắc nợ nhà. Ít ra cũng 15 triệu người gặp khó khăn, tính cho đến nay. Trong khi chương trình này hy vọng sẽ giúp được khoảng 4 triệu gia chủ qua Phần Một, và 5 triệu gia chủ qua Phần Hai, theo ước lượng rất lạc quan của TT Obama.
Kế hoạch cứu nguy này nhắm vào thành phần lợi tức thấp, và ở nhà với giá tương đối thấp. Phần lớn các nhà tại California, nhất là vùng Nam Cali, sẽ khó xin tái tài trợ vì nợ quá lớn và nhà mất giá quá nhanh. Cái giới hạn 105% định ra để được xin tái tài trợ không giúp được gì khi tiền "down" có 5%-10% và giá nhà mất tới 30%-40%.
Ví dụ quý vị mua nhà tại Foutain Valley 600.000 đô cách đây 5 năm, "down" 5%, còn nợ 570.000. Sau năm năm đầu trả nợ, có thể nợ chính giảm xuống còn 520.000 chẳng hạn. Bây giờ giá nhà tụt xuống còn có 400.000 chẳng hạn, quý vị không thể xin tái tài trợ được, vì theo giới hạn 105% thì quý vị chỉ được tái tài trợ nếu nợ nhà còn dưới 420.000. Bây giờ vẫn còn nợ tới 520.000 thì dĩ nhiên không xin tái tài trợ được.
Những người chỉ trích chương trình này cũng nhắc nhở là trong quá khứ, các chương trình sửa đổi nợ đã thất bại nặng. Thông thường vì ngân hàng không hợp tác, hoặc người mắc nợ ỷ y không chịu trả nợ để rồi lại xin tái tài trợ nữa. Theo thống kê của các chương trình trước, đại đa số các nợ sửa đổi đều trở thành nợ xấu trở lại sau 6 hay 9 tháng.
Có nghĩa là thiên hạ bị đè cổ ra đóng thuế cho một chương trình vứt tiền qua cửa sổ.
TT Obama có lưu ý vấn đề này, do đó đã có mục trả 5.000 đô cho các gia chủ trong 5 năm để khuyến khích họ trả nợ đều đặn. Nhưng biện pháp này có hữu hiệu hay không thì còn tùy thuộc sự sai biệt trên số nợ phải trả trước và sau khi nợ được sửa đổi.
Nhưng điều thiên hạ khiếu nại nhiều nhất về kế hoạch này là chuyện những người "chân chỉ hạt bột" mua nhà phải chăng, trong giới hạn tài chánh của mình, bây giờ coi như bị "phạt", phải đóng thuế để chính phủ giúp những người vung tay quá trán, hay đầu cơ bừa bãi, hay khai gian lợi tức khi làm đơn mượn tiền mua nhà.
Sự khiếu nại rất giản dị: "Anh làm lương bằng nửa tôi, nhưng ở nhà to bằng hai nhà tôi, bây giờ tại sao tôi phải đóng thuế để giúp anh trả tiền nhà của anh""
Trước sự khiếu nại này, chính quyền của TT Obama có giải thích là chính phủ sẽ cố thận trọng, và ngân hàng có thể sẽ không chịu giúp những người đầu cơ vô lối hay khai gian, nhưng thực tế rất khó mà thanh lọc từng trường hợp. Các cố vấn của TT Obama viện dẫn bây giờ nhà đang cháy, có thể lan ra cả khu vực, cần phải chữa lửa trước, rồi tính chuyện ai có trách nhiệm làm cháy nhà sau.
Kế hoạch này cũng không giúp gì cho những người bị kẹt chuyện thuế địa ốc của tiểu bang. Cụ thể là trị giá nhà bây giờ đã xuống thê thảm, có khi mất cả nửa giá. Trong khi đó, gia chủ vẫn đóng thuế trên trị giá cũ. Chuyện này là chuyện của tiểu bang, và dĩ nhiên, không có tiểu bang nào chịu điều chỉnh lại thuế, nhất là tiểu bang đang bị lủng ngân sách như California.
California đang bị đe dọa phá sản vì mất nguồn lợi tức thuế nhà khi cả triệu căn nhà bị sai áp, bỏ rơi, hay bán đổ bán tháo, dĩ nhiên không thể nào chịu giảm thuế trên các căn nhà còn lại. Đó là điều không may cho dân Cali, nhưng bù lại, họ cũng đóng thuế tương đối thấp, trên dưới 1% trị giá nhà, trong khi dân Texas đóng thuế tới 3%.
Việc chỉnh nợ hoàn toàn không có tích cách bắt buộc, do đó có thể nhiều ngân hàng sẽ dè dặt vì sợ dễ dãi cho chỉnh nợ sẽ khuyến khích những người có khả năng trả nợ có "tà ý", cố tình không trả nợ để được sửa nợ, trả bớt tiền đi.
Chương trình cứu nguy này cũng bị giới xây cất nhà mới chỉ trích là không hữu hiệu. Theo lý luận của giới xây cất, một lý do lớn của khủng hoảng gia cư là do thượng thừa cung, tồn kho nhà mới chưa bán còn quá nhiều, khiến giá nhà tuột dốc thê thảm.
Cũng theo giới này thì biện pháp đúng để giải quyết khủng hoảng là chính phủ trợ cấp cho những người muốn mua nhà mới, bằng cách phụ trả "down" cho họ, cho đến mức 15.000 đô một căn nhà. Ví dụ quý vị mua nhà trị giá 200.000, phải "down" 20% hay là 40.000. Chính phủ sẽ trả giúp 15.000 và quý vị sẽ chỉ "down" có 25.000 thôi. Giới xây cất ước lượng kế hoạch này sẽ tốn chừng 40 tỷ, rẻ hơn kế hoạch 275 tỷ của TT Obama mà lại hữu hiệu và công bằng hơn.
Hữu hiệu hơn vì sẽ chặn đứng sự tuột dốc của giá nhà, mà lại tạo công ăn việc làm lại cho kỹ nghệ xây cất, ít nhất là một triệu người sẽ có việc làm lại. Và công bằng hơn vì không trừng phạt những người "chân chỉ hạt bột" và cứu giúp những người làm ẩu.
Kế hoạch này được đề nghị như một phần trong kế hoạch cứu nguy đầu tiên, nhưng ra quốc hội thì bị nhóm Dân Chủ loại bỏ. Lý do giản dị là theo khối Dân Chủ, kế hoạch của TT Obama giúp những "người nghèo" là những người đang sở hữu nhà cũ bị khó khăn, hữu hiệu hơn, trong khi kế hoạch của giới xây cất giúp những người có khả năng mua nhà mới, tức là những người giàu hơn, thì đương nhiên phải bị bác bỏ.
Chính trị gia thì bắt buộc phải coi lý luận chính trị quan trọng hơn lý luận kinh tế. Thời buổi này, chương trình nào giúp "người nghèo" thì nghe thông suốt, chương trình nào có vẻ giúp "nhà giàu" thì sẽ chết trong trứng nước, bất luận giá trị thực tiễn.
***
Kết luận
Đây là một vấn đề cực kỳ khó khăn và tế nhị. Kế hoạch cứu nguy còn rất nhiều thiếu sót, và cũng phải nói, hơi bất công đối với những người "chân chỉ hạt bột" phải gánh nợ xấu của những người làm bậy, hay cũng bất công cho nạn nhân của việc giá nhà tăng sụt bất tử quá mức, ngoài mức dự tính cẩn trọng của họ, mà họ không đủ điều kiện tái tài trợ.
Một ký giả đài truyền hình CNBC đã thốt lên một câu rất biểu tượng cho tâm lý quần chúng nói chung: "Tại sao tôi phải cứu ông hàng xóm khỏi mất nhà"" Cũng rất đúng. Cho đến khi chúng ta nhìn lại thì thấy "ông hàng xóm" đó có khi là thân nhân của chúng ta, hay bạn bè thân thiết, và chúng ta không nỡ ngồi nhìn họ gặp khó khăn mà chống đối mọi sự giúp đỡ.
Cố gắng của TT Obama tuy chưa đủ nhưng cũng đáng hoan nghênh. Không thể phủ nhận chương trình này sẽ giúp được khá nhiều người. Còn hơn là chính phủ khoanh tay đứng nhìn.
Với cách lý luận cụ thể, nếu người ta cho rằng vấn đề gia cư là nguyên nhân gốc của cuộc khủng hoảng hiện tại, thì tại sao chính phủ không tập trung mọi nỗ lực giải quyết con sâu nơi gốc cây" Tại sao chỉ bỏ 75 tỷ cứu các chủ nhà đang khốn đốn, mà lại bỏ ra tới mấy trăm tỷ cứu các hãng xe hơi vừa làm xe dở vừa bị ung thối bởi các nghiệp đoàn"
Vì kế hoạch cứu nguy nhà cửa này khá khúc mắc, và hoàn toàn tùy thuộc vào các ngân hàng, nên bài này được viết chỉ với mục đích tổng quát giúp quý vị hiểu thêm về biện pháp cứu nguy này.
Trên thực tế, quý vị nào có vấn đề với việc trả nợ nhà cần liên lạc trực tiếp với ngân hàng của mình để hỏi rõ ngân hàng có thể giúp mình như thế nào. Mỗi người một trường hợp, mỗi ngân hàng một chính sách.
Một sự cẩn thận cuối cùng: quý vị nên nói chuyện với các viên chức có thẩm quyền của ngân hàng, và cần hiểu cho rõ họ nói gì. Nếu cần thì nên nhờ bà con thông thạo Anh ngữ đi làm thông dịch. Đừng nghe lời chỉ dẫn vu vơ rồi ký giấy tờ mà không biết mình ký gì với những người tuy mang danh là "loan officer", nhưng thực tế chỉ là những người môi giới đi kiếm khách ăn huê hồng cho các ngân hàng. Nhất là những người trước đây đã "khuyến khích" quý vị mua nhà "subprime" để bây giờ quý vị bị nạn.
Một điều cần biết: việc sửa đổi nợ hoàn toàn miễn phí. Nếu có người nào đòi lệ phí để sửa nợ nhà cho quý vị, thì quý vị nên báo cảnh sát ngay, hay tử tế hơn thì cũng nên tránh xa người đó.
Nếu quý vị cần chỉ dẫn, quý vị có thể liên lạc với Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị (US Department of Housing & Urban Development) sẽ được chỉ dẫn miễn phí. Muốn liên lạc hay biết thêm chi tiết, xin quý vị vào mạng của HUD: <www.hud.gov> (15-3-09)
Gửi ý kiến của bạn
