Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
EagleBrand-Vietbao-1230x152-12042022-viet

Thời Sự Nước Úc: Tương Lai Địa Ốc Của Úc Đi Về Đâu?

04/09/200600:00:00(Xem: 1834)

LND: Theo bản tường trình mới nhất của Hiệp Hội Kỹ Nghệ Nhà Cửa (Housing Industry Association - HIA) thì trong tam cá nguyệt chấm dứt bằng tháng 06/06 vừa qua, số tiền trung bình hàng tháng mà các gia đình dùng để trả nợ $350,000 mua nhà đã tăng vọt lên $2078 Úc kim so với $1941 trong tam cá nguyệt trước. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử nước Úc mà tiền trả nợ mua nhà hàng tháng vượt hơn $2,000. Việc giá nhà nhảy vọt trong thời gian gần đây cũng như việc lãi suất gia tăng hai lần trong một thời gian ngắn đã khiến cho giấc mộng làm chủ căn nhà vượt cao khỏi tầm tay với của rất nhiều người, đặc biệt là ở Sydney. Bản tường trình Affordability Report của HIA cho thấy hiện nay, những người mới mua nhà lần đầu tiên phải chi 27.9% lợi tức của họ vào việc trả nợ nhà cửa. Vì thế, rất nhiều người chần chừ không dám bước chân vào thị trường địa ốc ở Sydney, dẫn đến việc số người mượn tiền mua căn nhà đầu tiên sụt giảm 17% trong tam cá nguyệt của tháng 06/06 dù rằng giá nhà tại Sydney có sụt giảm đôi chút. Liệu tình hình có sáng sủa hơn trong tương lai cho những người muốn mua căn nhà đầu tiên hay giấc mộng làm chủ căn nhà vẫn chỉ mãi mãi là một giấc mơ bất khả thi" Xin mời quý độc giả theo dõi bài phân tích hôm thứ Ba 29/08/06 của ông Tim Colebach, phụ tá chủ bút đặc trách kinh tế của nhật báo The Age, tựa đề Safe As Houses No More.
Trong khoảng thời gian từ 1997 đến 2003 giá nhà ở các thành phố chính tại Úc tăng lên gấp đôi. Thế nhưng, phương cách giảm thuế vừa được chính phủ liên bang đề ra trong tài khóa này có thể sẽ bảo đảm rằng chuyện này không bao giờ xảy ra nữa. Giá nhà từ nay trở đi sẽ dậm chân tại chỗ hoặc sẽ giảm sút. Chuyện này hiện nay chưa xảy ra nhưng chắc chắn sẽ xảy ra một khi biện pháp giảm thuế bắt đầu được áp dụng và khiến cho giới đầu tư có một sự lựa chọn khác hơn là đầu tư vào thị trường địa ốc.
Trường hợp tốt nhất có thể xảy ra là sự thay đổi này sẽ là một sự thay đổi từ từ chậm rãi và tạo ảnh hưởng nhè nhẹ, từng đợt, từng đợt như những gợn sóng lăn tăn đến giá cả trên thị trường địa ốc hơn là một cơn sóng thần cuốn trôi giá nhà cửa một cách đột ngột, bất ngờ. Nhưng chắc chắn rằng nó sẽ tạo nhiều ảnh hưởng trầm trọng đến giá trị của hơn $160 tỷ trị giá địa ốc đang được khoảng hơn 1 triệu người đầu tư đổ vào thị trường cho thuê mướn nhà cửa để chạy thuế (negative gearing).
Thế nhưng, đối với giới trẻ và những người nghèo hơn thì đây là một sự kiện tốt. Sau hơn 20 năm giá nhà liên tục tăng và giấc mộng làm chủ căn nhà mình ở ngày càng tuột khỏi tầm tay với của họ thì đã đến lúc quả lắc đổi hướng và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho họ. Trong tương lai, nhà cửa sẽ rẻ hơn khi giới đầu tư rút khỏi thị trường địa ốc tạo điều kiện cho họ có thể dễ dàng mua nhà ở mức mà họ khả dĩ kham nổi.
Sự phân tích này dựa vào ba điểm căn bản sau đây:
Thứ nhất, giá cả trên thị trường địa ốc ở Úc được thúc đẩy bởi nhu cầu của giới đầu tư. Khi giới đầu tư tung tiền vào thị trường này, như trong khoảng thời gian từ 1987 đến 2003, hoặc như họ đang làm ở Perth, thì giá cả tăng vọt. Khi những hoạt động của giới đầu tư lắng đọng lại, hoặc suy sụt, thì giá nhà sẽ dậm chân tại chỗ hoặc sụt xuống.
Thứ nhì, việc đầu tư vào thị trường địa ốc ở Úc từ lâu nay vốn được lèo lái vì một loạt những biện pháp giảm thuế (tax breaks) của chính phủ. Các luật lệ chung quanh negative gearing cho phép giới đầu tư vào thị trường địa ốc có quyền đẩy sự thiệt thòi thua lỗ của họ lên đầu những người dân khác vì họ được giảm thuế lợi tức. Và với việc giảm thuế cho loại thuế capital gain tax có nghĩa là khi họ bán những căn nhà, những căn chung cư đi, số thuế mà họ phải trả cho số tiền lời thu thập được chỉ bằng nửa số thuế mà lẽ ra họ phải trả nếu số tiền lời đó được gộp vào lợi tức thường niên.
Thứ ba, thay vì cắt giảm những phí tổn quá lớn cho công quỹ quốc gia từ việc giảm thuế cho giới đầu tư đổ tiền vào thị trường địa ốc để chạy thuế thì chính phủ liên bang lại đưa ra một phương thức khác để làm xẹp quả bóng thị trường địa ốc với sự hao tổn lớn lao hơn nữa cho công quỹ quốc gia: miễn đánh thuế trên tiền để vào quỹ hưu trí (tax-free superannuation). Chuyện này sẽ khiến người ta dần dần bán hết nhà cửa đầu tư để chuyển tiền vào quỹ hưu trí.


Thật tình mà nói thì chạy thuế bằng cách đầu tư vào thị trường địa ốc để được negative gearing là một kế sách đầu tư khá kỳ quặc. Trước hết, đây là một kế sách khiến người đầu tư bị thua lỗ, bị hao hụt tiền bạc. Theo như những con số về thuế má cho thấy, ngay cả trong tài khóa 2003-2004, 938,000 người có nhà cho thuê đã khai rằng họ thua lỗ tổng cộng là $6,1 tỷ Úc Kim!
Với mức lãi suất tăng vọt như hiện nay, và giá cả nhà đất từ 2003 đến nay thì có lẽ mức thua lỗ thường niên của họ phải ít nhất là $10 tỷ. Đây là một số tiền không phải nhỏ để người ta vứt qua cửa sổ như thế.
Theo những con số này thì cho thuê địa ốc đã trở thành một trong những thương nghiệp với nhiều thất bại nặng nề nhất ở Úc hiện nay. Hai phần ba những người có nhà cho thuê đã khai báo với sở thuế rằng họ bị thua lỗ với tiền đầu tư của họ. Trong khi một số nào đó có thể man khai, nhưng đại đa số có lẽ không nói dối.
Khi chính phủ liên bang cho phép họ được quyền khai sự lỗ lã này để giảm thuế lợi tức thì vô hình chung chính phủ đã chia đồng đều sự thua lỗ này cho mọi người phải khứng chịu, và điều này có nghĩa hơn 8 triệu người đi làm ăn lương không có tiền đầu tư, không bị thua lỗ, phải gánh vác lỗ lã dùm cho khoảng 1 triệu người khác. Điều này cũng có nghĩa hàng năm, chúng ta phải gánh khoảng 4 tỷ tiền thuế để bù trừ cho sự thua lỗ của giới chủ nhà.
Tuy vậy, kế sách đầu tư kiểu này chỉ thật sự mang lợi đến cho những người đầu tư khi mà họ bán số địa ốc này đi với một giá cao và chỉ bị đánh thuế capital gain tax thấp mà thôi. Và họ chỉ có lợi nếu giá cả của thị trường địa ốc liên tục tăng vọt. Trong năm 2004 và gần như suốt cả 2005 chuyện này không xảy ra, và nếu những biện pháp giảm thuế mới của chính phủ liên bang sẽ khiến cho giới đầu tư rời bỏ thị trường địa ốc, thì trong tương lai, có lẽ giá nhà cửa sẽ không tăng nữa.
Rất nhiều người hiện đầu tư vào thị trường địa ốc sẽ phải chịu nhiều thất thu (operating loss) mà cuối cùng, khi bán đi, sẽ không thu hoạch được bao nhiêu từ số vốn đầu tư (capital gains).
Theo sự tiết lộ với nhật báo The Age trong tuần qua của tổng giám đốc ngân khố quốc gia (Reserve Bank governor), ông Ian MacFarlane, thì giá cả nhà cửa tại một số vùng ngoại ô của Sydney đã suy giảm từ 20 đến 30% kể từ 2003 đến nay. Ông nói: “Có rất nhiều người đầu tư nho nhỏ (small-time investors) nhảy vào thị trường trong những năm 2002 và 2003 đang bị chết ngộp dần dần”.
Ông MacFarlane cũng cho biết thêm rằng, trong thời gian tới đây, với những hứa hẹn thật hậu hĩ của việc tiền đóng quỹ hưu trí được miễn thuế, sẽ có rất nhiều người trong giới đầu tư rút chân ra khỏi thị trường địa ốc và đổ tiền vào quỹ hưu trí. Ông nhấn mạnh: “Có lẽ sẽ có một số lượng đáng kể những người trước đây xem negative gearing như một phương pháp hữu hiệu nhất trong việc đầu tư để dành dụm tiền bạc cho mai sau sẽ thấy quỹ hưu trí lôi cuốn hấp dẫn hơn. Chuyện này sẽ có ảnh hưởng đến thị trường địa ốc cũng như giá cả nhà cửa trong tương lai”.
Thế nhưng ông cũng nói thêm rằng những sự thay đổi này sẽ có tính dài hạn. Trong thời gian ngắn tới đây, vì nước Úc hiện đang có tình trạng khan hiếm nhà cửa và vì thế giá tiền thuê mướn sẽ tăng và giới đầu tư vẫn sẽ đổ tiền vào thị trường này. Nếu thế, thì giá nhà cũng sẽ tăng theo. Vì chỉ có giới đầu tư mới khiến cho thị trường nhảy vọt. Bất kỳ một sự tăng vọt nào của giá cả, từ sự gia tăng nho nhỏ ở các thành phố miền Đông nước Úc, cho đến sự tăng vọt khổng lồ ở Perth hiện nay, đều là hậu qủa của sự đổ tiền vào thị trường của giới đầu tư.
Khi so sánh tình hình hiện nay với cao điểm của thị trường địa ốc trong năm 2003 thì người ta sẽ thấy rõ vấn đề. Ở Sydney, số tiền cho giới đầu tư mượn sụt giảm đến 1/3 và giá nhà sụt giảm 10%. Ở Melbourne, tổng số tiền cho giới đầu tư mượn chỉ bị suy giảm tí đỉnh, giá địa ốc vì thế đã dậm chân tại chỗ cho đến vài tháng gần đây mới trổi dậy. Ngược lại, cũng trong thời gian đó thì tổng số tiền cho giới đầu tư mượn tăng vọt lên 125% và vì thế, giá cả nhà cửa cũng tăng vọt lên 68% - và hơn phân nửa sự tăng vọt này xảy ra trong vòng 6 tháng kể từ đầu năm 2006.
Nếu biện pháp giảm thuế cho tiền bỏ vào quỹ hưu trí vẫn được chính phủ duy trì thì đấy có thể là lần cuối cùng mà thị trường địa ốc phất như vậy. Điều này có thể sẽ khiến cho giấc mộng làm chủ căn nhà mình ở dễ dàng trở nên hiện thực cho giới trẻ và những người hiện đang ở nhà mướn.

 

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
(Tin VOA) - Tổ chức Phóng viên Không Biên giới (RSF) vào ngày 13/9 ra thông cáo lên án Việt Nam tiếp tục lạm dụng hệ thống tư pháp để áp đặt những án tù nặng nề với mục tiêu loại trừ mọi tiếng nói chỉ trích của giới ký giả. Trường hợp nhà báo tự do mới nhất bị kết án là ông Lê Anh Hùng với bản án năm năm tù. RSF bày tỏ nỗi kinh sợ về bản án đưa ra trong một phiên tòa thầm lặng xét xử ông Lê Anh Hùng hồi ngày 30 tháng 8 vừa qua. Ông này bị kết án với cáo buộc ‘lợi dụng các quyền tự do dân chủ xâm phạm lợi ích của Nhà nước’ theo Điều 331 Bộ Luật Hình sự Việt Nam
Từ đầu tuần đến nay, cuộc tấn công thần tốc của Ukraine ở phía đông bắc đã khiến quân Nga phải rút lui trong hỗn loạn và mở rộng chiến trường thêm hàng trăm dặm, lấy lại một phần lãnh thổ khu vực đông bắc Kharkiv, quân đội Ukraine giờ đây đã có được vị thế để thực hiện tấn công vào Donbas, lãnh phổ phía đông gồm các vùng công nghiệp mà tổng thống Nga Putin coi là trọng tâm trong cuộc chiến của mình.
Tuần qua, Nước Mỹ chính thức đưa giới tính thứ ba vào thẻ thông hành. Công dân Hoa Kỳ giờ đây có thể chọn đánh dấu giới tính trên sổ thông hành là M (nam), F (nữ) hay X (giới tính khác).
Sau hành động phản đối quả cảm của cô trên truyền hình Nga, nữ phóng viên (nhà báo) Marina Ovsyannikova đã kêu gọi đồng hương của cô hãy đứng lên chống lại cuộc xâm lược Ukraine. Ovsyannikova cho biết trong một cuộc phỏng vấn với "kênh truyền hình Mỹ ABC" hôm Chủ nhật: “Đây là những thời điểm rất đen tối và rất khó khăn và bất kỳ ai có lập trường công dân và muốn lập trường đó được lắng nghe cần phải nói lên tiếng nói của họ”.
Mạng Lưới Nhân Quyền Việt Nam cử hành Ngày Quốc tế Nhân Quyền Lần Thứ 73 và Lễ Trao Giải Nhân Quyền Việt Nam lần thứ 20.
Sau hơn 30 năm Liên bang Xô Viết sụp đổ, nhân dân Nga và khối các nước Đông Âu đã được hưởng những chế độ dân chủ, tự do. Ngược lại, bằng chính sách cai trị độc tài và độc đảng, Đảng CSVN đã dùng bạo lực và súng đạn của Quân đội và Công an để bao vây dân chủ và đàn áp tự do ở Việt Nam. Trích dẫn chính những phát biểu của giới lãnh đạo Việt Nam, tác giả Phạm Trần đưa ra những nhận định rất bi quan về tương lai đất nước, mà hiểm họa lớn nhất có lẽ là càng ngày càng nằm gọn trong tay Trung quốc. Việt Báo trân trọng giới thiệu.
Tác giả Bảo Giang ghi nhận: “Giai đoạn trước di cư. Nơi nào có dăm ba cái Cờ Đỏ phất phơ là y như có sự chết rình rập." Tại sao vậy? Để có câu trả lời, mời bạn đọc vào đọc bài viết dưới đây của nhà văn Tưởng Năng Tiến.
Người cộng sản là những “kịch sĩ” rất “tài”, nhưng những “tài năng kịch nghệ” đó lại vô phúc nhận những “vai kịch” vụng về từ những “đạo diễn chính trị” yếu kém. – Nguyễn Ngọc Già (RFA).. Mời bạn đọc vào đọc bài viết dưới đây của phó thường dân/ nhà văn Tưởng Năng Tiến để nhìn thấy thêm chân diện của người cộng sản.
Hoan hỷ chào nhau cầu xưa quá bước Dặm đường im kẽ tóc với chân tơ Tan hợp cười òa. Kia vòm mây trắng Và bắt đầu. Và chấm hết. Sau xưa… . 4.2021 (Gửi hương linh bạn hiền Nguyễn Lương Vỵ, lễ 49 ngày)
Trong mọi hoàn cảnh Anh vẫn không ngừng hoạt động, Anh vẫn cứ đứng ở ngoài nắng - chữ của Mai Thảo. Với tôi, Nhật Tiến - Én Nhanh Nhẹn RS, vẫn cứ mãi là một Tráng Sinh Lên Đường
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.