Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Luật Tài Sản - Property Law: Cần Biết Những Rắc Rối Về Luật Tài Sản Vợ Chồng Ơû Cali

24/11/200200:00:00(Xem: 15444)
“... cách đứng tên joint tenancy của các cặp vợ chồng ở California đã lợi bất cập hại vì nó đã gây ra bao nhiêu tranh tụng tại tòa án tiểu bang.”

Nước Mỹ là một nước tự do với hệ thống luật pháp tôn trọng quyền tư hữu, quyền chuyển nhượng tài sản. Người Việt chúng ta sau một thời gian định cư đã tạo mãi được một số tài sản nhất định. Để xử dụng những tài sản này một cách có hiệu quả, một số kiến thức về Luật Tài Sản là điều cần thiết. Trong tinh thần đó chúng tôi xin viết bài này để mở đầu cho loạt bài kế tiếp trong đó chúng tôi sẽ trình bày theo thứ tự Luật Tài Sản Cộng Đồng của vợ chồng (Community Property Law), Luật liên quan đến tài sản của người quá cố trong loạt bài về Di Chúc (Wills) Tín Quỹ (Trust) Probate (thủ tục thanh lý tài sản của người quá cố tại tòa án) cùng luật lệ về Hoạch Định Di Sản (Estate Planning)...
Luật Tài Sản của các tiểu bang dựa trên Luật Tài Sản của nước Anh đã có từ lâu. Trước khi cuộc cách mạng kỹ nghệ xảy ra ở nước Anh, nông nghiệp là ngành kinh tế cốt yếu của mọi quốc gia. Một hệ luận của điều này là đất đai được coi là tài sản quý giá nhất. Luật tài sản của nước Anh cũng hình thành dựa trên căn bản này, do đó có một sự phân biệt rõ rệt giữa bất động sản và động sản. Hiện nay mặc dù đất đai không còn là thứ quý nhất so với những thứ như stock, tuy vậy sự phân biệt vẫn còn trong luật của Mỹ. Do đó bài viết này chú trọng đến phần bất động sản nhiều hơn, mặc dù những nguyên tắc này cũng có thể áp dụng cho động sản.
Tài sản là gì"
Các loại tài sản
Theo tự điển tài sản là những gì thuộc quyền của một người (that which belongs exclusively to one), là NHỮNG QUYỀN được bảo đảm và bảo vệ bởi luật pháp (RIGHTS which are guaranteed and protected by law). Tài sản có thể phân loại là tài sản hữu hình (tangible) như vàng bạc hay vô hình (intangible) như tác quyền. Tài sản còn được phân thành bất động sản (real property) như đất đai, nhà cửa hay là động sản (personal property) như xe cộ. Các quyền trên các tài sản này được phân chia theo mức đôä (level) hay chủng loại (kind) như sau:
Những mức (level) quyền khác nhau trên đất đai (estates in land)
Trong phần này chúng tôi phân biệt các mức độ quyền lớn nhỏ khác nhau trên cùng một vật. Thật ra một miếng đất (Land) và những cái quyền (estates) trên miếng đất đó (estates in Land) là hoàn toàn phân biệt với nhau. Lấy ví dụ ông A là chủ của miếng đất. Ông A lease miếng đất cho đại học Cornell 1000 năm, lúc này đây quý vị có lẽ dể thấy hơn sự khác biệt giữa miếng đất (Land) và những quyền trên đó (estate in land). Ông A vẫn là chủ và có quyền sở hữu (ownership) trên miếng đất đó cho dù ông đã lease nó 1000 năm. Đại học Cornell có quyền lease cũng trên miếng đất đó 1000 năm. Như vậy trên cùng một miếng đất nhưng có 2 người có hai quyền với mức độ khác nhau trên nó cùng một lúc: đó là quyền sở hữu (ownership) và quyền thuê (leasehold).
Sở dĩ mà chúng tôi phải dài dòng như vậy vì theo luật Anh-Mỹ có rất nhiều loại quyền khác nhau về mức độ (level) cũng như chủng loại (kind) trên một vật được gọi là tài sản. Chúng tôi chỉ xin trình bày những cái mà chúng tôi nghỉ là cần thiết mà thôi.
1) Fee simple absolute: chúng tôi xin phải dùng tiếng Anh vì không thể tìm ra một danh từ tương tự trong tiếng Việt. Loại quyền sở hữu này ở mức độ cao nhất và tương đương như quyền full ownership trong quan niệm cuả người Việt chúng ta.
2) Thấp hơn loại Fee absolute ở trên là những loại mà chúng tôi chỉ muốn nói sơ mà thôi và quý vị nên hỏi luật sư của quý vị khi gặp những loại quyền có tên như sau: Fee simple determinable, Fee simple subject to condition subsequent và Fee simple subject to executory limitation.
3) Life estate: một người có thể có quyền sở hữu 100% (one hundred per cent) một vật gì đó nhưng chỉ cho đến hết đời (for life) anh ta mà thôi. Khi anh ta qua đời vật này sẽ thuộc quyền của một người khác. Xin cho một ví dụ cho quý vị dể hiểu: Một người chồng quá cố chuyển nhượng bằng living trust một căn nhà cho người vợ thứ hai với term là "for her life", phần còn lại (remaider) cho đứa con trai với người vợ trước đã qua đời. Bà vợ này có toàn quyền xử dụng căn nhà đó lúc còn sống, thậm chí bà ta có quyền bán "cái quyền" của bà trên căn nhà đó. Quý vị sẽ hỏi chuyện gì xảy ra với người mua khi mua một căn nhà chỉ có title for life như vậy. Câu trả lời là quyền sở hữu của người mua sẽ bị chấm dứt khi bà vợ này qua đời.
Cách thức chuyển nhượng "for life" này thường được dùng bởi các luật sư chuyên về hoạch định di sản (Estate planning lawyer) để giúp cho thân chủ tránh khỏi probate hay thuế di sản (estate tax). Chúng tôi sẽ nói rõ hơn trong loạt bài về Hoạch Định Di Sản (Estate Planning).
4) Những loại quyền khác trên đất đai là quyền thuê (leasehold), easement (quyền một người được xử dụng đất đai của người khác ví dụ như các công ty điện, gas được dẫn đường ống qua đất của tư nhân nếu không còn cách nào khác, lẻ dĩ nhiên họ phải trả tiền cho người đó) ,real covenant va equitable servitudes. Hai loại covenant và servitudes này quý vị mua condo hay những khu nhà được xây theo một plan chung thường hay bị ràng buộc bởi homeowner association.
Quyền trong hiện tại và trong tương lai (present interest and future interest)
Quyền trong hiện tại là một quyền cho phép người chủ được chiếm dụng tức thời một tài sản (present interest is ONE which entitles the owner to the immediate possession of the property). Ví dụ: Ông A, làngười chủ một căn nhà với title tên ông ta ngay lúc này trong grant deed, có một Quyền trong Hiện Tại trên căn nhà đó. Ví dụ tiếp là Ông A đang cho Ông B thuê căn nhà này. Vì người thuê có quyền chiếm dụng (possessory interest) trên tài sản cho thuê, Ông B cũng được coi là có một Quyền trong Hiện Tại trên căn nhà này. Đó là quyền thuê (leasehold estate).
Quyền trong Tương Lai (future interest) được định nghĩa is interest in something the privilege of possession or enjoyment of which is in the future and not present. Chúng tôi xin lược dich là Quyền Trong Tương Lai là quyền trên một vật mà sự chiếm dụng ở trong tương lai, không phải trong hiện tại. Có lẻ định nghĩa này không giúp quý vị hiểu rỏ lắm. Chúng tôi xin dùng ví dụ ở phần Life Estate ở trên. Giả sử căn nhà đang cho thuê một tháng là $2,000 và giả sử trị giá căn nhà là $400,000. Quyền của bà vợ trên căn nhà này là Quyền trong Hiện Tại. Quyền này chỉ kéo dài cho đến lúc bà ta qua đời (for her life). Nếu living trust không cấm thì bà ta có thể vào ở căn nhà này cho đến chết. Nếu bà không ở mà để cho thuê thì người trustee hàng tháng phải thâu tiền rent là $2,000 để đưa cho bà ta (có thể là sau khi trừ đi chi phí như bảo hiểm, thuế, bảo quản ..vv.). Quyền của đứa con đã trở thành chắc chắn (danh từ chuyên môn của ngành luật gọi là Thủ Đắc, tương đương với từ tiếng Anh là VESTED), không thể thay đổi được nữa khi người cha qua đời (giả sử đây là revocable living trust). Mặc dù người con chưa thực sự chiếm dụng nó cho đến khi mẹ kế của anh ta qua đời. Vì quyền chiếm dụng của đứa con chắc chắn sẽ xảy ra trong tương lai khi người mẹ kế qua đời nên luật gọi quyền của anh ta là future interst.


Những hình thức
sở hữu tài sản
Những hình thức sở hữu dưới đây đã có trong common law của nước Anh và nó được hầu hết các tiểu bang điển chế (codify) trong các bộ luật của họ. Khi điển chế hóa như vậy, Quốc Hội các tiểu bang không nhất thiết ôm nguyên tất cả những gì trong common law của Anhï. Do đó những trình bày dưới đây chỉ có tính cách chung mà thôi và có thể áp dụng cho người độc thân (unmarried person) hay có gia đình (married person) cho người của các tiểu bang khác. Riêng California người có gia đình (married person) phải tuân theo luật Community Property của tiểu bang nữa, mà chúng tôi sẽ trình bày tuần tới. Chúng ta có thể sở hữu tài sản một mình hay là chung (joint) với ai đó. Sau đây là những hình thức sở hữu mà quý vị có thể chọn để đứng tên.
1) Severalty:
Cách này là một người đứng tên sở hữu một mình (sole ownership)
2) Tenancy in Common:
Là một cách đứng chung quyền sở hữu của ít nhất hai người trở lên. Họ có thể là vợ chồng, cha mẹ và con cái, anh em, boy friend-girl friend, bạn bè, người làm ăn chung. Thường thì hai người hùn phần tiền bằng nhau (luật không bắt buộc) và mỗi người (được gọi là tenant in common) có quyền sở hữu phần của mình trong đó. Quyền này có thể chuyển nhượng cho người khác lúc sinh thời như bán hay cho, hay lúc qua đời theo di chúc, living trust hay luật định. Trong trường hợp này người tenant củ sẽ share quyền sở hữu với người chủ mới. Đây là đặc điểm của loại này, và làm cho nó khác với loại joint tenancy dưới đây. Với loại này phần của một người tenant in common khi qua đời sẽ không thuộc về người tenant in common kia.
Trong thực tế loại tenancy in common thường được tạo ra do trường hợp một người quá cố, ví dụ là cha hay mẹ, để lại trong di chúc, living trust chỉ một căn nhà cho tất cả các con. Trong trường hợp này mấy đứa con sẽ cùng chia nhau quyền sở hữu căn nhà như là tenants in common. Nếu người cha hay mẹ này không lập di chúc hay living trust, thì luật Thừa Kế Pháp Định (instetacy law) của tiểu bang cũng chia đều quyền sở hữu cho tất cả các con như là tenants in common.
Nếu hai người tenants in common không đồng ý về việc quản lý căn nhà này. Ví dụ một người muốn bán mà người kia không muốn. Điều này thường hay xảy ra giữa những người sống chung với nhau như bạn trai, bạn gái. Khi cơm không lành canh không ngọt thì một người phải move ra. Người còn lại trong căn nhà thường cứ không thèm lý tới quyền sở hữu của người kia dẩn đến tranh chấp. Gặp trường hợp này mà hai bên không giải quyết ổn thỏa với nhau thì tòa án sẽ xử như sau: 1) cho người này buy out người kia bằng cách người được giử căn nhà phải trả một nửa tri giá căn nhà cho người bị buy out, 2) Nếu cách này không thực hiện được vì một lý do gì đó thì tòa sẽ lệnh bán căn nhà va chia đôi số tiền bán, 3) Nếu vật sở hữu là một vật có thể chia đôi được thì tòa sẽ cho chia đôi vật này một người một nữa
Cách đứng tên title tenants in common giữa hai người nào đó không mang lại một ích lợi nào cả. Nó được dùng trong thực tế là vì hai người này cần phải hùn hạp với nhau, ví dụ hai anh em, hay hai living partners. Với những người này thì cách đứng tên này là cách để mỗi người bảo vệ được phần hùn của mình trong tài sản sở hữu chung đó. Nếu hai người này là vợ chồng hay cha con, thì nó chả giúp gì về việc để lại tài sản từ người tenant này qua người tenant kia khi một người qua đời. Lý do là vì nó không có đặc điểm right of survivorship, do đó phần của người chết không thuộc người còn sống một cách tự động được. Nói cách khác, loại này không dùng để tránh probate được
3) Joint Tenancy with a right of survivorship:
Loại này cũng tương tự loại trên, nhưng right of survivorship là đặc điểm riêng của loại thứ hai này. Với loại này khi một trong hai người (được gọi là joint tenant) qua đời, người còn sống sẽ có quyền gọi là right of survivorship và quyền này sẽ làm cho người đó trở thành sở hữu chủ một mình (sole ownership) mà không share với ai cả. Nói cách khác một người joint tenant không chuyển nhượng được quyền của mình khi qua đời cho dù bằng di chúc hay do luật định. Mà quyền này sẽ tự động thuộc về người joint tenant đang còn sống. Do đó cách này được dùng để tránh probate.
Right of survivorship chỉ có hiệu lực khi có một người qua đời mà thôi. Do đó luật không cấm một hay cả hai người bán hay cho lúc sinh thời. Trong trường hợp này joint tenancy sẽ bị cắt đứt (sever) và joint tenancy sẽ biến thành tenancy in common.
Ví dụ: Ông A và Bà B đứng tên sở hữu một căn nhà as joint tenants. Nếu ông A mất thì Bà B sẽ sở hữu MỘT MÌNH căn nhà (100%) chứ không share với ai nữa cả. Điều này xảy ra cho dù Ông A không thật sự có ý định như vậy. Điều này vẫn xảy ra cho dù Ông A có lập một di chúc, để lại phần của ông trong căn nhà cho đứa con riêng của ông. Nếu lúc còn sống Ông A chuyển phần của mình cho Ông C, Ông C sẽ cùng Bà B sở hữu như là tenants in common.

Các real estate brokers ở California thường hay khuyên những cặp vợ chồng khách hàng của họ dùng hình thức này để sở hữu tài sản với nhau. Khuynh hướng này có lẻ cũng rất phổ biến với người Việt Nam ở California. Lý do mà chúng tôi dám nói như vậy vì chúng tôi được dịp đọc khá nhiều GRANT DEED của các thân chủ khi làm Living Trust cho họ. Và joint tenancy là cách đứng title mà hai vợ chồng cư dân California dùng nhiều hơn là chọn cách community property. Lý do mà những real estate brokers khuyên khách hàng dùng loại này là vì với right of survivorship, người phối ngẫu còn sống khỏi phải làm thủ tục probate cho căn nhà khi người phối ngẫu kia qua đời. Việc làm này hoàn toàn đúng với các tiểu bang Miền Đông, vì ở các tiểu bang này không có luật Community Property Law dành cho vợ chồng như ở California. Tuy nhiên California có luật Community Property dành cho vợ chồng nên cách đứng tên joint tenancy của các cặp vợ chồng ở California đã lợi bất cập hại vì nó đã gây ra bao nhiêu tranh tụng tại tòa án tiểu bang.
1) Tenancy by the Entirety:
Loại này cũng như loai joint tenancy with right og survivorship ở trên nhưng chỉ được dùng giữa vợ chồng mà thôi. California không công nhận loại này, tuy nhiên quý vị có thể sở hữu theo cách này ở các tiểu bang khác.
Chúng tôi hy vọng là đã trình bày vần đề một cách dể hiểu. Tuy nhiên nếu có điều gì thắc mắc cần nói rõ hơn, xin quý vị gọi hay gởi thư cho văn phòng chúng tôi tai.
Luật Sư Phạm Viết Ánh
Attorney at Law
9938 Bolsa Ave., #215
Westminster CA 92683
Tel: 714-689-2499
Email:
PhamvietAnh@aol.com

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Trong mọi hoàn cảnh Anh vẫn không ngừng hoạt động, Anh vẫn cứ đứng ở ngoài nắng - chữ của Mai Thảo. Với tôi, Nhật Tiến - Én Nhanh Nhẹn RS, vẫn cứ mãi là một Tráng Sinh Lên Đường
Lời dịch giả: Đây là bức tâm thư của cựu tổng thống George W. Bush gởi người dân Mỹ trong lúc cả nước đang sôi sục sau cái chết của George Floyd.
NYC với mình như căn nhà thứ hai, thế mà đã hơn một năm rồi mới lên lại. Thường thì hay lên mùa Giáng Sinh, hay Tháng Hai mùa đông để coi tuyết ở Central Park, và tháng Mười Một để coi lá vàng. Lần nầy chỉ mới tháng ba, nhưng có lý do
Xúc động với kỷ niệm. Thơ và nhạc đã nâng cảm xúc về những cái đẹp mong manh trong đời... Đêm Nhạc Người Về Như Bụi, và buổi ra mắt Tuyển Tập 39 Văn Nghệ Sĩ Tưởng Nhớ Du Tử Lê đã hoàn mãn hôm Thứ Ba 14/1/2019.
chiều rớt/xanh/ lưỡi dao, tôi khứng! chờ ... mưa tới. Hai câu cuối trong bài “chiều rớt/xanh/lưỡi dao” anh viết cuối tháng 9/2019 như một lời giã biệt. Và, cơn mưa chiều 7.10.2019 đã tới, anh thay áo mới chân bước thảnh thơi trở về quê cũ. Xin từ biệt anh: Du Tử Lê!
trong nhiều năm qua, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ở mức hai con số, nhưng tỷ lệ quay trở lại thấp (chỉ từ 10% đến 40%) . Chi tiêu của khách du lịch quốc tế tại Việt Nam không cao
Theo bảng xếp hạng chỉ số cảm nhận tham nhũng của Tổ Chức Minh Bạch Quốc Tế năm 2018, Việt Nam đứng hạng 117/ 180 với mức điểm 33/100. Bao giờ mà chế độ hiện hành vẫn còn tồn tại thì “nạn nhũng nhiễu lạm thu” sẽ vẫn còn được bao che và dung dưỡng khắp nơi, chứ chả riêng chi ở Bộ Ngoại Giao
Chính phủ Hoa Kỳ đã hứa tài trợ 300 triệu đô la để làm sạch môi trường bị nhiễm chất độc da cam của phi trường Biên Hòa và hôm 5 tháng 12 là bắt đầu thực hiện việc tẩy rừa tại khu vực này, theo bản tin hôm 6 tháng 12 của báo Tuổi Trẻ Online cho biết như sau.
Hơn 1.000 người có thể đã bị giết bởi lực lượng an ninh ở Iran trong các cuộc biểu tình gần đây, theo một quan chức cấp cao của bộ ngoại giao cho biết hôm Thứ Năm
Bốn người được báo cáo đã bị giết chết hôm Thứ Năm sau một vụ cảnh sát rượt đuổi qua nhiều quận đã kết thúc trong trận đấu súng trên đường Miramar Parkway theo sau một tên cướp có vũ khí tại Coral Gables, tiểu bang Florida.
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Hôm thứ Hai (25/01/2021), thượng viện Mỹ đã phê chuẩn bà Janet Yellen là người phụ nữ đầu tiên lãnh đạo Bộ Tài chính.
Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình cảnh báo nguy cơ "Chiến tranh Lạnh mới" nếu lãnh đạo thế giới không gác lại đối đầu khi phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới.
Một đám cháy đã bùng phát tại Viện Huyết thanh ở bang Maharashtra, Ấn Độ, nơi đang sản xuất hàng triệu liều vaccine Covid-19.
Tiến sĩ Anthony Fauci, cố vấn y tế của Tổng thống Mỹ Joe Biden, đã lên tiếng cảm ơn WHO vì dẫn dắt nỗ lực ứng phó Covid-19, trái ngược với chỉ trích thời ông Trump.
Loạt sắc lệnh được ký nhanh chóng ngay trong ngày làm việc đầu tiên của tân Tổng thống Mỹ Joe Biden tại Nhà Trắng nhằm thực hiện những lời hứa tranh cử của ông.