Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Hiểu Biết Thêm Về 5 Phiền Toái Thường Gặp Khi Mua Nhà Short Sales Và Nhà Ngân Hàng Làm Chủ

03/04/201200:00:00(Xem: 30312)
(Thông Tin Từ Bridgemark Realty)
Ước tính khoảng 40% của số nhà đang bán hiện nay trên thị trường là dạng short sale hay nhà bị ngân hàng tịch thu! Nhà bị xiết được chú ý là bởi vì giá thấp của nó (điều này đôi khi đúng, nhưng cũng có lúc không phải vậy hoàn toàn!), và nó cũng mang tiếng vì tạo ra nhiều phiền toái cho người mua nữa!

Thủ tục rườm rà, thay đổi trong giờ phút chót, thời gian hoàn tất ký giao kèo (escrow) kéo dài không biết đến chừng nào mới hoàn tất được việc mua bán... là một số thí dụ.

Thay vì từ chối không quan tâm đến những căn nhà thuộc dạng này, hãy chuẩn bị trước kiến thức cho mình về những chuyện thường xảy ra khi mua bán chúng, và làm cách nào để tránh mình trở thành nạn nhân của những điều phiền hà này.
dia_oc_nha_ban_medium
Ngôi nhà đang treo bảng của một công ty địa ốc.
1- Thủ tục ký giao kèo (escrow) kéo dài:

Khi mà quí vị mua hoặc bán một căn nhà bình thường, thời gian thực sự là quan trọng. Người mua đa phần đồng ý rằng thời gian chính yếu để mua một căn nhà là thời gian đi tìm nhà. Khi mà quí vị đã tìm được căn nhà ưng ý rồi, và người bán đã đồng ý với giá và điều kiện mua bán, thì mọi chuyện còn lại sẽ được giải quyết nhanh chóng, có đúng như vậy không?

Mọi chuyện sẽ không giống như vậy đối với việc mua bán những căn nhà bị xiết. Chúng ta cũng có nghe một vài trường hợp thủ tục ký giao kèo mua nhà bán do ngân hàng (REO) làm chủ diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, trong hầu hết mọi trường hợp, những thủ tục này diễn ra từ vài ngày đến vài tuần lâu hơn so với thời gian bán nhà bình thường, bởi vì nó đòi hỏi nhiều chữ ký hơn, nhiều cấp phê duyệt hơn, và những việc liên quan tới nhà đầu tư chấp thuận cho bản giao kèo. Nhà băng không hề cần sự nhanh chóng như những chủ nhà tư, và điều này không có gì là bất thường cả.

Shortsales cũng là một quá trình với thời gian hoàn tất thủ tục ký giao kèo hoàn toàn khác. Trong quá trình bán nhà bình thường giữa một người mua và một người bán, thủ tục ký giao kèo có thể mất khoảng 45 ngày. Trong short sales thì quá trình ký giao kèo có thể kéo dài từ 45 ngày cho đến nhiều tháng kể từ ngày người bán đồng ý hợp đồng!

Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:

Cứ xem như quá trình ký giao kèo sẽ kéo dài, và cảm thấy vui nếu điều này không xảy ra. Quản trị kỳ vọng rất có ý nghĩa trong cuộc sống! Hãy dự đoán trước thời gian bị kéo dài này. Khi làm việc với nhân viên phụ trách nợ vay của quí vị, nên xem xét điều này khi đồng ý mức lãi suất và trong bao lâu mức lãi suất còn hiệu lực. Quí vị còn phải chuẩn bị cả việc chuẩn bị một khoản chi phí dự phòng cho việc kéo dài thời hạn mức lãi suất thấp đã được thỏa thuận, nếu lãi suất có thể tăng lên trong thời gian chờ đợi hoàn thành thủ tục.

2- Ngân hàng sẽ không đồng ý giá bán rẻ!

Ngân hàng có bổn phận trước cổ đông và các nhà đầu tư là phải bán được giá càng cao càng tốt cho những căn nhà đang sở hữu.Vì vậy khi mà quí vị thấy những căn nhà rao bán bởi ngân hàng hay short sale thì đừng vội nghĩ là sẽ có giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường. Nguyên tắc của ngân hàng là định giá bán càng gần với giá thị trường chấp nhận càng tốt, với cách định giá dựa vào giá những căn nhà vừa mới bán ở cùng khu vực, có điều chỉnh chút ít tùy theo điều kiện hiện tại của căn nhà. SỰ thật là nhiều ngân hàng thường chỉ đồng ý cho công ty môi giới niêm yết giá bán có giảm chút ít và chờ đợi người đồng ý đặt giá mua. Sau đó ngân hàng chỉ chịu hạ giá niêm yết 30% trong trường hợp không có người nào chịu đặt giá mua cả.

Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:

Làm việc với người môi giới của quí vị, yêu cầu họ hãy đưa ra một giá mua hợp lý dựa trên những nhà mới bán được ở khu vực chung quanh, đừng đưa giá thấp do quí vị tự mình nghĩ ra. Quí vị sẽ mất thì giờ vô ích, sẽ quay rất nhiều vòng số mà không trúng được giải nào, sẽ không mua được căn nhà bị xiết nào với cách bỏ giá quá thấp. Hãy ngồi xuống với người môi giới của mình, xem xét giá nhà đối chiếu trên thị trường để đặt giá mua hữu lý, vừa phù hợp với ngân sách của mình nhưng cũng không quá xa vời so với giá thị trường.

3- Những trì hoãn và hủy bỏ vào giờ chót:

Việc mua bán nhà do ngân hàng sở hữu có những kiểu bị trì hoãn hoặc không thể hoàn tất thủ được vào giờ phút chót không thể lường trước, mặc dù người mua không hề có lỗi lầm gì. Quí vị có thể đã ký xong hợp đồng mượn nợ ngân hàng hôm qua, chuẩn bị dọn vào nhà mới, thì nhận được điện thoại của người môi giới của mình báo là hợp đồng vẫn chưa hoàn tất, bởi vì công ty escrow của ngân hàng đã lầm lẫn trong giấy tờ (điều này đã từng xảy ra!). Hoặc là quí vị đã ký hợp đồng short sale với người bán trong 4 tháng, rồi ngân hàng từ chối việc bán nhà chỉ bởi vì người bán không chịu bỏ 1 đồng nào vào trong hợp đồng mua bán, cho dù người này vẫn còn nhiều tiền trong trương mục tiết kiệm.

Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:

Phải linh động trong việc dọn sang nhà mới càng lâu càng tốt. Cách hay nhất là dự trù ở tại căn nhà cũ thêm một khoảng thời gian sau ngày dự trù dọn nhà. Khi đang ký hợp đồng mua nhà short sale, hãy xem như mình chưa chắc có được thỏa thuận gì, cho đến khi ngân hàng phê duyệt mọi thủ tục. Đừng bao giờ nghĩ đến chuyện dọn sang nhà mới, hoặc ngay cả trả tiền cho việc kiểm định căn nhà cho đến khi quí vị nhà băng đã bật đèn xanh cho thỏa thuận, với giá và điều kiện mua bán mà họ phê duyệt là chấp nhận được bởi người mua và người bán.

4- Sự chậm trả lời từ phía ngân hàng:

Khi quí vị đặt giá mua cho một căn nhà bán bình thường, thì thông thường quí vị sẽ biết kết quả chỉ sau vài giờ hoặc vài ngày.

Còn với việc đặt giá mua cho nhà do ngân hàng sở hữu hay short slae? Có khi là vài ngày, những thường là vài tuần hay vài tháng cho đến khi quí vị có được thông tin là mọi việc đang diễn tiến ra sao. Thường thì cũng không hề có ai gọi phone lại để giải thích, hoặc lấy thêm thông tin từ phía quí vị, cho qúi vị biết hiện việc đặt giá mua của quí vị đang diễn tiến ra sao, có ai theo dõi không… Tình trạng “hộp đen”- khi mà đơn đặt mua của quí vị giống như “biến mất” trong ngân hàng- quả thực làm cho nhiều người khó chịu.

Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:

Tiếp tục đi tìm mua những căn nhà khác cho đến khi có câu trả lời chính thức. Đừng ngại việc thường xuyên gọi cho công ty niêm yết đòi cho được câu trả lời, hoặc thúc giục người môi giới của mình thường xuyên gọi cho nhà băng vì quí vị không biết cách tiếp cận. Người môi giới của quí vị phải hằng ngày gọi cho công ty short sale hoặc niêm yết nhà, để nhắc nhở họ phải nhớ lưu ý đến trường hợp của mình.

Tham vấn với người môi giới của mình tiếp tục chủ động tìm kiếm những căn nhà khác để đi xem cho đến khi có sự trả lời chắc chắn từ phía nhà băng về đơn bỏ giá mua của mình.Trước khi, hoặc trong một vài trường hợp, sau một thời gian ngắn khi nhà băng xác nhận, quí vị vẫn có quyền rút lại đơn đặt mua của mình nếu cần thiết. Tuy nhiên, phải tham khảo cẩn thận với người môi giới của mình trong trường hợp nào thì mình được rút lui.

5- Tiêu chuẩn kép:

Trong trường hợp bán nhà thông thường không có ngân hàng dính vào, cả người mua và người bán đều phải tuân thủ những qui định về thời gian. Người bán phải cho biết mọi điều kiện của mình trong vòng X ngày, mở nhà cho kiểm định, dọn ra và giao nhà theo hạn định… Mua nhà short sale hay ngân hàng sở hữu thì khác. Ngân hàng có thể mất cả vài tuần hay vài tháng mới giao nhà, nhưng luôn đòi hỏi người mua phải có mặt đúng hẹn, ký giấy tờ và gởi check trong một thời hạn nhanh chóng.

Hãy tránh những cảm giác phiền toái bằng cách:

Hãy chấp nhận là khi mua nhà bị xiết thì phải làm việc với nhà băng và tuân thủ các điều kiện của họ. Chấp nhận thực tế là ngân hàng thường chậm chạp, mặc dù họ lại bắt mình phải đúng hẹn. Chuẩn bị tinh thần làm việc như vậy, quí vị sẽ cảm thấy đỡ bực dọc, từ đó không ra những quyết định thiếu sáng suốt.

Quí vị phải hồi đáp những yêu cầu của nhà băng đúng theo lịch hẹn, và đảm bảo những cam kết của mình trong hợp đồng. Đừng để bị mất căn nhà mình đang nhắm mua chỉ vì phạm những lỗi kỹ thuật, bởi vì quí vị cho rằng nhà băng chậm trễ thì mình cũng có quyền làm như họ!

Mọi thắc mắc, xin liên lạc:
Bridgemark Realty
11770 E Warner Ave. Ste 202/203 Fountain Valley, CA 92708
Ms. Liz Nguyễn – 714 305 7274
Ms. Hiền Trần – 714 902 4307

Ý kiến bạn đọc
17/12/201621:25:01
Khách
Kính chào quý ngài,

Càch đăy 4 năm trước, Tôi có mua 1 căn nhà đang trong tình trạng trả góp ( tôi ký hợp đồng mua giá là $130,000 chỉ có khung nhà chưa có vật dụng ,tôi đã đầu tư thêm khoãng $20,000 nay giá nhà lên $180,000 tôi vẩn chưa trả hết tiền) nay tôi muốn bán căn nhà này để mua căn nhà khoảng $300,000
Xin quí ngài hướng dẩn tôi cách trao đổi này phải làm sao?

Thành thật cám ơn
Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Lời dịch giả: Đây là bức tâm thư của cựu tổng thống George W. Bush gởi người dân Mỹ trong lúc cả nước đang sôi sục sau cái chết của George Floyd.
NYC với mình như căn nhà thứ hai, thế mà đã hơn một năm rồi mới lên lại. Thường thì hay lên mùa Giáng Sinh, hay Tháng Hai mùa đông để coi tuyết ở Central Park, và tháng Mười Một để coi lá vàng. Lần nầy chỉ mới tháng ba, nhưng có lý do
Xúc động với kỷ niệm. Thơ và nhạc đã nâng cảm xúc về những cái đẹp mong manh trong đời... Đêm Nhạc Người Về Như Bụi, và buổi ra mắt Tuyển Tập 39 Văn Nghệ Sĩ Tưởng Nhớ Du Tử Lê đã hoàn mãn hôm Thứ Ba 14/1/2019.
chiều rớt/xanh/ lưỡi dao, tôi khứng! chờ ... mưa tới. Hai câu cuối trong bài “chiều rớt/xanh/lưỡi dao” anh viết cuối tháng 9/2019 như một lời giã biệt. Và, cơn mưa chiều 7.10.2019 đã tới, anh thay áo mới chân bước thảnh thơi trở về quê cũ. Xin từ biệt anh: Du Tử Lê!
trong nhiều năm qua, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ở mức hai con số, nhưng tỷ lệ quay trở lại thấp (chỉ từ 10% đến 40%) . Chi tiêu của khách du lịch quốc tế tại Việt Nam không cao
Theo bảng xếp hạng chỉ số cảm nhận tham nhũng của Tổ Chức Minh Bạch Quốc Tế năm 2018, Việt Nam đứng hạng 117/ 180 với mức điểm 33/100. Bao giờ mà chế độ hiện hành vẫn còn tồn tại thì “nạn nhũng nhiễu lạm thu” sẽ vẫn còn được bao che và dung dưỡng khắp nơi, chứ chả riêng chi ở Bộ Ngoại Giao
Chính phủ Hoa Kỳ đã hứa tài trợ 300 triệu đô la để làm sạch môi trường bị nhiễm chất độc da cam của phi trường Biên Hòa và hôm 5 tháng 12 là bắt đầu thực hiện việc tẩy rừa tại khu vực này, theo bản tin hôm 6 tháng 12 của báo Tuổi Trẻ Online cho biết như sau.
Hơn 1.000 người có thể đã bị giết bởi lực lượng an ninh ở Iran trong các cuộc biểu tình gần đây, theo một quan chức cấp cao của bộ ngoại giao cho biết hôm Thứ Năm
Bốn người được báo cáo đã bị giết chết hôm Thứ Năm sau một vụ cảnh sát rượt đuổi qua nhiều quận đã kết thúc trong trận đấu súng trên đường Miramar Parkway theo sau một tên cướp có vũ khí tại Coral Gables, tiểu bang Florida.
Mỗi năm lên tuổi già đi, tưởng đâu đã được an nhàn, nào ngờ đảng Cộng sản Việt Nam vẫn phải tối mắt đấu tranh để tồn tại vì các chứng nan y: Suy thoái tư tưởng; Đạo đức xuống cấp; Tham nhũng; và, Lợi ích nhóm trong trong cán bộ,đảng viên.
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Ủy ban Tư pháp Hạ viện Mỹ cho biết các CEO của 4 tập đoàn công nghệ lớn Amazon, Apple, Facebook và Google đã đồng ý trả lời chất vấn từ các nghị sĩ Quốc hội về vấn đề cạnh tranh trong ngành công nghệ.
Hôm thứ Năm (02/07/2020), Venezuela đã rút lại quyết định trục xuất đại sứ EU, nhưng yêu cầu khối có hành động thể hiện quan điểm khách quan hơn với quốc gia Nam Mỹ.
Để giải quyết những thách thức an ninh đối với đất nước, chính phủ Úc sẽ chi 186 tỷ USD cho quân đội trong 10 năm tới và sẽ mua tên lửa tầm xa để tăng cường phòng thủ.
Ngày 21/06/2020, hiện tượng Nhật thực hình khuyên diễn ra trên một số nơi tại Châu Á
Các công dân từ 15 quốc gia sẽ được phép vào Liên minh Châu Âu (EU) bắt đầu từ ngày thứ Tư (01/07/2020), nhưng trong danh sách không có tên nước Mỹ.