Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Thuế Vụ: Nhà Thế Chấp Bị Tịch Thu Và Việc Xóa Nợ

27/09/200700:00:00(Xem: 5533)

1. "Cancellation of Debt" là gì"

"Cancellation of Debt" - Tiếng Việt gọi là "xóa nợ." Nếu bạn vay tiền từ một hãng tài chính hay ngân hàng, hoặc nếu chủ nợ của bạn là một cơ quan cung cấp dịch vụ cho vay để lấy lãi (a commercial lender) và chủ nợ sau đó xóa nợ cho bạn, tùy theo từng tình huống, bạn có thể phải bao gồm số nợ đã được xóa vào nguồn lợi tức của mình để đóng thuế.

Khi bạn vay một số tiền, bạn không buộc phải tính số tiền vay vào nguồn thu nhập của mình vì bạn có trách nhiệm phải hoàn lại số tiền nợ cho người hay cơ quan cho vay. Sau này khi trách nhiệm trả nợ này được hủy bỏ, số nợ bạn đã vay phải được khai như một nguồn lợi tức bởi vì bạn không còn trách nhiệm phải hoàn lại số tiền vay cho chủ nợ nữa. Chủ nợ thường phải báo cho bạn và cả IRS số nợ đã xóa bằng mẫu báo cáo tài chính 1099-C - Cancellation of Debt.

Ví dụ: Bạn vay $10,000 và sau khi trả được $2,000, bạn không tiếp tục trả nợ nữa (quịt nợ). Nếu chủ nợ không thể thu hồi được số tiền bạn còn nợ, số nợ bị quịt hay xóa là $8,000 thường trở thành nguồn thu nhập phải đóng thuế (taxable income) của bạn.

2. Có phải tiền "quịt nợ" luôn luôn là lợi tức phải đóng thuế"

Không hẳn. Trong một vài trường hợp ngoại lệ, nguồn thu nhập từ tiền quịt nợ không phải đóng thuế, gồm:

- Phá sản (bankruptcy): Các món nợ được giải tỏa qua quá trình khai phá sản không được xem như lợi tức phải đóng thuế.

- Vỡ nợ (insolvency): Nếu bạn trong tình trạng bị vỡ nợ khi món nợ được xóa, bạn có thể không phải đóng thuế một phần hay toàn bộ món nợ được xóa. Bạn bị vỡ nợ khi thị giá của toàn bộ số tài sản bạn sở hữu ít hơn tổng số nợ bạn có. Tình trạng bị vỡ nợ có thể rất khó xác định được; do đó, nếu bạn tin bạn đủ tiêu chuẩn cho trường hợp ngoại lệ này, bạn nên nhờ một chuyên viên thuế vụ cố vấn cho bạn.

- Một số các món nợ nông nghiệp (certain farm debts): Trường hợp bạn bị nợ nần do điều hành một nông trại, và trong vòng 3 năm gần nhất hơn một nửa nguồn thu nhập bạn có được đến từ nghề nông, đồng thời món nợ do một chủ nợ hay một cơ quan thường xuyên cho bạn vay tiền, số tiền nợ được xóa thường không được xem là nguồn lợi tức phải đóng thuế. Các quy định có thể áp dụng dành cho nông gia và các trại chủ rất phức tạp. Nếu bạn cho rằng bạn ở vào trường hợp ngoại lệ này, hãy nhờ một chuyên viên thuế vụ cố vấn cho bạn.

- Các khoản tiền vay trên tài sản được thế chấp  (non-recourse loans): Một khoản tiền vay bảo đảm bằng chính tài sản được thế chấp là món nợ  vay mà chủ nợ chỉ có thể thu hồi hay giữ lại tài sản họ đã tài trợ cho con nợ để mua hay dùng tài sản mua được làm đồ thế chấp cho số tiền nợ (xiết nợ). Nghĩa là, trong trường hợp bạn không trả được nợ, chủ nợ không thể theo đuổi bạn như một con nợ. Việc tha một món nợ thế chấp không dẫn đến nguồn lợi tức phải đóng thuế. Tuy nhiên, việc xiết đồ thế chấp để trừ nợ này có thể đưa đến nhiều hậu quả khác liên quan đến thuế vụ.

3. Tôi bị mất nhà qua quá trình tịch thu nhà trừ nợ.  Xin cho biết tình trạng này có dẫn đến các hậu quả thuế vụ không"

Có hai kết quả có thể xảy ra bạn cần phải cân nhắc là:

- Lợi tức từ số tiền nợ được tha phải đóng thuế (taxable cancellation of debt income). Như đã trình bày ở phần trên, lợi tức từ tiền nợ được tha không phải đóng thuế trong trường hợp món nợ này là món nợ thế chấp - non-recourse loans.

- Một khoản tiền lời phải khai từ việc sắp xếp để giải quyết món nợ mua nhà (nhằm mục đích thuế vụ, các vụ tịch thu nhà được giải quyết như căn nhà được bán đi). (Lưu ý: Thường một số hay toàn bộ số tiền kiếm được từ việc bán căn hộ cá nhân đủ tiêu chuẩn để được miễn khai nguồn lời tức kiếm được.)

4. Nhà tôi bị tịch thu để trừ nợ, tôi bị lỗ qua quá trình "foreclosure" này. Tôi có thể khai để được trừ thuế cho số tiền bị lỗ không"

Không. Các khoản tiền lỗ từ việc bán hay tịch thu tài sản cá nhân không được trừ thuế.

5. Ví dụ minh họa cách tính lợi tức được xóa nợ (cancellation of debt income) và tiền lời từ quá trình tịch thu tài sản (gain from foreclosure).

Vào tháng 8 năm 2005 bạn mua một căn nhà để ở và sống ở đó cho đến tháng 7 năm 2007 khi nhà của bạn bị tịch thu để trừ món nợ thế chấp bạn đã vay để mua nhà. Giá mua căn nhà ban đầu là $170,000. Vào thời điểm bị tịch thu, căn nhà trị giá $200,000, và chủ nợ đồng ý xóa món nợ thế chấp này với số tiền $220,000 qua việc tịch thu lại căn nhà. Đồng thời cũng vào thời điểm nhà bị tịch thu bạn bị vỡ nợ, với toàn bộ số nợ phải trả (gồm nợ nhà, xe, tín dụng và những món khác) lên đến $250,000 nhưng tổng số tài sản bạn sở hữu chỉ đáng $230,000.

Bạn tính nguồn lợi tức của mình qua quá trình tịch thu nhà này như sau:  

Bước thứ nhất - Tính nguồn thu nhập từ món nợ được xóa (Chú ý: Đối với các khoản tiền vay trên tài sản thế chấp - non-recourse loans, không cần phải thực hiện bước này.)

1. Số nợ tổng cộng tính đến trước thời điểm nhà bị tịch thu: $220,000

2. Giá trị căn nhà trên thị trường ghi trên ô số 7 của mẫu 1099-C: $200,000

3. Lấy dòng thứ nhất trừ đi dòng thứ hai. Nếu kết quả là số âm, ghi 0: $20,000

Trị số kiếm được trên dòng thứ ba thường sẽ giống như số tiền ghi trên ô 2 của mẫu 1099-C. Số tiền này phải đóng thuế, trừ khi bạn thuộc một trong những trường hợp ngoại lệ kể trên. Ghi kết quả vừa tính được trên dòng số 21 của mẫu đơn khai thuế 1040.

Bước thứ hai - Tính lãi trên nhà bị tịch thu

4. Thị giá của tài sản bị tịch thu.

Đối với các món nợ vay thế chấp (non-recourse loans), lấy số tiền nợ vào trước thời điểm tài sản bị tịch thu: $200,000

5. Thành giá của tài sản (adjusted basis).

(Thường là giá mua tài sản cộng các chi phí nâng cấp tài sản): $170,000

6. Lấy dòng thứ tư trừ đi dòng thứ năm. Nếu kết quả là số âm, ghi 0: $30,000

Kết quả tìm được trên dòng số 6 là tiền lời (gain) bạn kiếm được từ vụ tịch thu nhà của bạn. Nếu bạn đã sở hữu và sống trong căn nhà này ít nhất 2 năm trong khoảng thời gian 5 năm trước ngày nhà bị tịch thu để trừ nợ, bạn có thể không phải đóng thuế cho số tiền lời kiếm được lên đến $250,000 (nếu bạn là người kết hôn và khai chung hồ sơ thuế với người phối ngẫu, số tiền được miễn thuế lên đến $500,000). Trường hợp bạn không đủ tiêu chuẩn để được miễn khai thuế trên nguồn lợi tức này, hoặc số tiền lời kiếm được nhiều hơn mức $250,000 (hoặc $500,000 dành cho vợ chồng khai chung hồ sơ thuế), khai số tiền phải đóng thuế trên mẫu Schedule D - Capital Gains and Losses.

Từ ví dụ minh họa này, người vay tiền có một khoản tiền lời bán nhà không phải đóng thuế là $30,000 ($200,000 - $170,000), vì người này là sở hữu chủ của căn nhà và căn nhà là nơi ở chính trong thời gian ít nhất 2 năm. Thông thường, người vay nợ sẽ phải đóng thuế cho nguồn thu nhập $20,000 ($220,000 - $200,000) từ món nợ được xóa, nhưng vì người này bị vỡ nợ với nguồn tiền nợ  tổng cộng nhiều hơn tổng giá trị các tài sản sở hữu ($250,000 - $230,000), do đó không phải đóng thuế trên số nợ được tha (the cancellation debt).

6. Tôi không đồng ý với thông tin ghi trên mẫu báo cáo tài chính 1099-C. Xin cho biết tôi cần phải làm gì"

Bạn cần phải liên lạc với chủ nợ. Chủ nợ, người đã cho bạn vay tiền, phải cung cấp cho bạn nguồn thông tin đúng nếu họ quyết định phải điều chỉnh lại thông tin đã gởi cho bạn. Điều quan trọng là bạn phải giữ được mọi chứng từ liên quan đến việc tậu căn nhà và tất cả các món nợ liên quan.

7. Tôi đã nhận được thông báo của IRS liên quan đến vấn đề nhà bị tịch thu của tôi.  Tiếp theo tôi cần phải làm gì"

Sở Thuế Vụ khuyến khích người vay tiền có nhà bị tịch thu nếu có những thắc mắc liên quan đến vấn đề này, họ nên sử dụng số điện thoại ghi trên thông báo để liên lạc với IRS. Ngoài ra, Sở Thuế Vụ cũng yêu cầu người vay tiền bị tịch thu nhà để trừ nợ, nếu ở vào trường hợp phải đóng thêm các thứ thuế khác, họ có thể thỏa thuận với cơ quan thuế vụ này để trả dần tiền thuế nợ. 

IRS/SPEC/www.irs.gov

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Hoan hỷ chào nhau cầu xưa quá bước Dặm đường im kẽ tóc với chân tơ Tan hợp cười òa. Kia vòm mây trắng Và bắt đầu. Và chấm hết. Sau xưa… . 4.2021 (Gửi hương linh bạn hiền Nguyễn Lương Vỵ, lễ 49 ngày)
Trong mọi hoàn cảnh Anh vẫn không ngừng hoạt động, Anh vẫn cứ đứng ở ngoài nắng - chữ của Mai Thảo. Với tôi, Nhật Tiến - Én Nhanh Nhẹn RS, vẫn cứ mãi là một Tráng Sinh Lên Đường
Lời dịch giả: Đây là bức tâm thư của cựu tổng thống George W. Bush gởi người dân Mỹ trong lúc cả nước đang sôi sục sau cái chết của George Floyd.
NYC với mình như căn nhà thứ hai, thế mà đã hơn một năm rồi mới lên lại. Thường thì hay lên mùa Giáng Sinh, hay Tháng Hai mùa đông để coi tuyết ở Central Park, và tháng Mười Một để coi lá vàng. Lần nầy chỉ mới tháng ba, nhưng có lý do
Xúc động với kỷ niệm. Thơ và nhạc đã nâng cảm xúc về những cái đẹp mong manh trong đời... Đêm Nhạc Người Về Như Bụi, và buổi ra mắt Tuyển Tập 39 Văn Nghệ Sĩ Tưởng Nhớ Du Tử Lê đã hoàn mãn hôm Thứ Ba 14/1/2019.
chiều rớt/xanh/ lưỡi dao, tôi khứng! chờ ... mưa tới. Hai câu cuối trong bài “chiều rớt/xanh/lưỡi dao” anh viết cuối tháng 9/2019 như một lời giã biệt. Và, cơn mưa chiều 7.10.2019 đã tới, anh thay áo mới chân bước thảnh thơi trở về quê cũ. Xin từ biệt anh: Du Tử Lê!
trong nhiều năm qua, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ở mức hai con số, nhưng tỷ lệ quay trở lại thấp (chỉ từ 10% đến 40%) . Chi tiêu của khách du lịch quốc tế tại Việt Nam không cao
Theo bảng xếp hạng chỉ số cảm nhận tham nhũng của Tổ Chức Minh Bạch Quốc Tế năm 2018, Việt Nam đứng hạng 117/ 180 với mức điểm 33/100. Bao giờ mà chế độ hiện hành vẫn còn tồn tại thì “nạn nhũng nhiễu lạm thu” sẽ vẫn còn được bao che và dung dưỡng khắp nơi, chứ chả riêng chi ở Bộ Ngoại Giao
Chính phủ Hoa Kỳ đã hứa tài trợ 300 triệu đô la để làm sạch môi trường bị nhiễm chất độc da cam của phi trường Biên Hòa và hôm 5 tháng 12 là bắt đầu thực hiện việc tẩy rừa tại khu vực này, theo bản tin hôm 6 tháng 12 của báo Tuổi Trẻ Online cho biết như sau.
Hơn 1.000 người có thể đã bị giết bởi lực lượng an ninh ở Iran trong các cuộc biểu tình gần đây, theo một quan chức cấp cao của bộ ngoại giao cho biết hôm Thứ Năm
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.