Hôm nay,  
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật
Việt Báo Văn Học Nghệ Thuật

Bất Động Sản Thương Mại Với Những Thách Thức Và Cơ Hội

18/02/201000:00:00(Xem: 2952)

Bất Động Sản Thương Mại Với Những Thách Thức Và Cơ Hội

Trong vòng 2 năm vừa qua, thị trường nhà cửa bị sụp đổ làm điêu đứng rất nhiều ngân hàng hàng đầu nước Mỹ. Một số ngân hàng lớn đã phải khai phá sản hoặc phải sát nhập với các ngân hàng khác để tồn tại. Tính đến đầu tháng 2, năm 2010, đã có thêm 16 ngân hàng đóng cửa, nâng tổng số ngân hàng bị phá sản lên đến hơn 180 kể từ năm 2008. Tuy nhiên, sự sụp đổ của thị trường địa ốc phần lớn chỉ gói gọn trong thị trường nhà ở từ 1 căn đến 4 căn (residential properties). Một số chuyên gia kinh tế đã và đang bàn đến một cơn “bảo tố” khác đã và đang xẩy ra. Đó là thị trường địa ốc thương mại (commercial properties). Theo các chuyên gia kinh tế này, thị trường địa ốc thương mại sẽ bị rớt giá không kém gì vụ sụp đổ nhà cửa 2 năm vừa qua vì sự yếu kém của nền kinh tế và sự thắc chặt tín dụng, giảm cho vay mượn nợ của các ngân hàng trong nước Mỹ. Hậu quả làm cho chủ đầu tư buộc phải bán đổ bán tháo tài sản để trả nợ hoặc không còn khả năng trả nợ. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội mới cho những công ty nào có nhiều tiền mặt, hoặc các chủ đầu tư không phải lệ thuộc nhiều vào ngân hàng để vay mượn nợ, sẽ có cơ hội để mua lại những tài sản này với giá rẻ hơn.
Theo sự thông báo của ngân hàng liên bang (Federal Reserve), cho đến giữa năm 2009, toàn bộ các ngân hàng lớn nhỏ và các chủ đầu tư trong nước Mỹ hiện đang nắm giữ 3.5 ngàn tỉ (3.5 trillion dollars) bất động sản thương mại. Một phần lớn bất động sản này đã được mua vào thời cao điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008. Quan trọng hơn, trong số bất động sản đó, có khoảng chừng 500 tỉ đô (500 billion dollars) bất động sản sẽ phải được làm tái tài trợ lại hoặc phải trả lại cho ngân hàng mỗi năm trong vòng vài năm sắp tới. Sự kiện này làm cho các ngân hàng thương mại lớn nhỏ, chính phủ liên bang, tiểu bang và các chủ đầu tư đang nắm giữ những bất động sản đó phải “nhức đầu” tìm hướng giải quyết. Để cứu nền kinh tế khỏi bị tuốt dốc hơn nữa, trong tương lai gần các ngân hàng liên bang, ngân hàng tư nhân và chủ đầu tư sẽ ngồi lại với nhau để có thêm nhiều giải pháp uyển chuyển, thực tế và hữu hiệu hơn để để tìm cách tránh khủng hoảng và giảm thiểu thiệt hại.
Bất động sản thương mại (commercial properties) được hiểu là tất cả những loại bất động sản nào không phải là nhà ở từ 5 căn hộ trở lên. Những tòa nhà cao tầng, những khu thương xá (shopping malls), khu chung cư, các khu vực dành cho tiểu thương như chợ, cây xăng, tiệm nails, nhà hàng, tiệm sửa xe, tiệm giặt ủi, các khu vực sản suất, nhà kho, khách sạn và khu thương mại và dịch vụ về tài chánh v.v… đều nằm trong danh sách bất động sản thương mại. Không giống như chương trình làm nợ mua nhà, thường chủ nhà chọn chương trình 30 hoặc 20 năm lãi suất không thây đổi, bất động sản thương mại thường được ngân hàng cho vây ngắn hạn từ 3, 5, 7 hoặc 10 năm. Sau khi hết hạn, ngân hàng sẽ định giá lại và làm lại món nợ mới dựa trên lãi suất hiện tại và giá trị tài sản.
Theo tình hình khó khăn hiện nay sự vay mượn nợ mới hoặc xin làm tái tài trợ trong thời gian tới sẽ khó được ngân hàng chấp nhận hơn vì phần đông họ không còn tiền nhiều để cho vay nữa. Tệ hại hơn nữa là sự mất giá quá nhiều của bất động sản thương mại, nhiều vùng bị mất giá từ 30% đến 40% khiến cho những người chủ của các bất động sản đó lâm vào thế càng giữ càng bị nợ nhiều hơn. Theo sự ước đoán của các chuyên gia kinh tế, sẽ có hơn 20% những người mượn nợ sẽ không thể xin làm lại nợ mới trong thời gian tới vì giá trị tài sản thế chấp bị mất giá và bị mất thu nhập. Nếu điều này xẩy ra, sẽ có trên 100 tỉ đô tài sản nợ xấu xảy ra mỗi năm. Đối với những người này, quyết định để ngân hàng lấy lại tài sản là chuyện phải xẩy ra khiến cho các ngân hàng đang giữ những món nợ này phải bị lỗ nhiều hơn.


Thông thường khi một người chủ đầu tư bất động sản không còn khả năng trả nợ nữa, sẽ có 3 giải pháp chính có thể xẩy ra: 1) Chủ đầu tư xin ngân hàng điều chỉnh lại món nợ (Loan Modification), bỏ bớt một phần của món nợ, kéo dài thêm kỳ hạn trả nợ hoặc giảm lãi xuất để tiếp tục giữ bất động sản này 2) Nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện và bị từ chối giúp đỡ, họ có thể xin bán tài sản dưới giá nợ ngân hàng cho người khác và xin ngân hàng tha nợ (short sale)  3) Chủ đầu tư  để ngân hàng lấy tài sản của mình (foreclosure) hoặc khai phá sản (bankruptcy). 
Để giải thích dễ hiểu hơn, lấy anh Sang làm thí dụ điển hình. Anh Sang 55 tuổi hiện đang làm chủ một khu tiểu thương chừng 10 tiệm dành cho bán lẻ ở Apple Valley, San Bernardino. Anh mua khu thương mại này lúc vừa mới xây xong, năm 2005, với giá 5 triệu đô theo chương trình 5 năm. Anh đã bỏ vô gần 1.5 triệu đô đầu tư. Số tiền nợ 3.5 triệu còn lại anh vay mượn ngân hàng. Vì tình hình kinh tế èo uột tại khu vực này, một số những người thuê mặt bằng của anh không còn khả năng giữ những tiệm bán lẻ nữa. Họ bỏ tiệm và dọn đi nơi khác. Hiện nay anh có 4 căn để trống, gần 40% tổng số mặt bằng cho thuê của anh. Tệ hại hơn, tổng giá trị của cả khu này chỉ còn 3 triệu đô. Nghĩa là tài sản của anh Sang bị mất giá hết 40% giá trị. Nhiều người gọi hiện tượng này là “underwater”, giá trị tài sản thấp hơn món nợ khiến họ không thể làm tái tài trợ được nữa. Đối với anh Sang, nếu cuối năm nay khi phải làm lại nợ, anh chỉ còn cách là xin ngân hàng kéo dài thêm thời gian đáo hạn. Nếu ngân hàng “thông cảm” với hoàn cảnh của anh Sang, sẽ giảm bớt vài trăm ngàn đô cho anh rồi làm lại món nợ mới chừng 3 triệu, dựa trên giá trị hiện nay. Ngân hàng đành phải bị mất một số tiền lớn để tiếp tục giúp anh Sang giữ lại khu thương xá này. Hoặc cho anh Sang bán short sale dưới món nợ cho người khác. Nếu không được như vậy, anh Sang không còn cách nào đành phải trả lại các bất động sản này cho ngân hàng theo dạng foreclosure hoặc tệ hại hơn có thể anh phải khai phá sản để thoát món nợ này. Nếu quyết định lấy lại tài sản, ngân hàng sẽ bị thiệt hại nhiều hơn và sẽ bị mất thời gian hơn. Trong nhiều trường hợp phải mất vài năm mới lấy lại được tài sản. Hãy tưởng tượng hàng ngàn người đều bị ngân hàng lấy tài sản lại cùng một lúc thì sẽ ảnh hưởng đến kinh tế khu vực như thế nào.
Thấy được sự khó khăn này, chính phủ của tổng thống Obama đang đệ trình lên quốc hội một gói kích thích kinh tế mới trị giá chừng 30 tỉ đô. Số tiền này có được từ những ngân hàng lớn trả lại. Mục đích của gói kích thích này là giúp đỡ thị trường bất động sản thương mại thông qua chương trình mượn nợ với lãi suất thấp. Cộng thêm, tiền down payment sẽ thấp hơn chừng 10%, không như 40% hoặc 50% đầu tư giống như hiện nay. Chính phủ liên bang hy vọng sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư bất động sản thương mại tham gia đầu tư để giúp ổn định giá trị của bất động sản. Đây cũng là cơ hội “có một không hai” để các công ty nào còn nhiều tiền mặt và các chủ đầu tư  mới mua lại những dự án bất động sản với giá rẻ qua các vụ mua bán short sale nếu họ chịu khó tìm tòi những dự án tốt để đầu tư.
Nói tóm lại tình hình nhà cửa, đặc biệt là bất độc sản thương mại vẫn còn u ám, chưa có gì rõ ràng lắm vì sự thắc chặt vay mượn nợ của ngân hàng trong nền kinh tế khó khăn hiện nay. Nếu ngân hàng tiếp tục không cho vay nhiều như trước đây, và nếu ngân hàng liên bang không nỗ lực ra tay cứu giúp thì giá trị tài sản sẽ phải xuống giá thêm đặc biệt là những bất động sản mắc tiền. Viễn cảnh này nếu xảy ra sẽ là “tai họa” cho những chủ đầu tư hiện đang cố gắng giữ những tài sản đang bị mất giá. Hy vọng các chương trình cứu giúp của chính phủ liên bang được quốc hội chấp nhận sớm để lấy lại niềm tin cho các ngân hàng và chủ đầu tư trong thời gian tới đây.
Kelvin Hồ
President/Broker
“Chuyên lo các dịch vụ
về tài trợ và tái tài trợ cho nhà và cơ sở kinh doanh.”

Golden Mortgages & Associates, Inc.
Tel. 714-657-8222
Email: quocho@aol.com

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
Trong mọi hoàn cảnh Anh vẫn không ngừng hoạt động, Anh vẫn cứ đứng ở ngoài nắng - chữ của Mai Thảo. Với tôi, Nhật Tiến - Én Nhanh Nhẹn RS, vẫn cứ mãi là một Tráng Sinh Lên Đường
Lời dịch giả: Đây là bức tâm thư của cựu tổng thống George W. Bush gởi người dân Mỹ trong lúc cả nước đang sôi sục sau cái chết của George Floyd.
NYC với mình như căn nhà thứ hai, thế mà đã hơn một năm rồi mới lên lại. Thường thì hay lên mùa Giáng Sinh, hay Tháng Hai mùa đông để coi tuyết ở Central Park, và tháng Mười Một để coi lá vàng. Lần nầy chỉ mới tháng ba, nhưng có lý do
Xúc động với kỷ niệm. Thơ và nhạc đã nâng cảm xúc về những cái đẹp mong manh trong đời... Đêm Nhạc Người Về Như Bụi, và buổi ra mắt Tuyển Tập 39 Văn Nghệ Sĩ Tưởng Nhớ Du Tử Lê đã hoàn mãn hôm Thứ Ba 14/1/2019.
chiều rớt/xanh/ lưỡi dao, tôi khứng! chờ ... mưa tới. Hai câu cuối trong bài “chiều rớt/xanh/lưỡi dao” anh viết cuối tháng 9/2019 như một lời giã biệt. Và, cơn mưa chiều 7.10.2019 đã tới, anh thay áo mới chân bước thảnh thơi trở về quê cũ. Xin từ biệt anh: Du Tử Lê!
trong nhiều năm qua, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ở mức hai con số, nhưng tỷ lệ quay trở lại thấp (chỉ từ 10% đến 40%) . Chi tiêu của khách du lịch quốc tế tại Việt Nam không cao
Theo bảng xếp hạng chỉ số cảm nhận tham nhũng của Tổ Chức Minh Bạch Quốc Tế năm 2018, Việt Nam đứng hạng 117/ 180 với mức điểm 33/100. Bao giờ mà chế độ hiện hành vẫn còn tồn tại thì “nạn nhũng nhiễu lạm thu” sẽ vẫn còn được bao che và dung dưỡng khắp nơi, chứ chả riêng chi ở Bộ Ngoại Giao
Chính phủ Hoa Kỳ đã hứa tài trợ 300 triệu đô la để làm sạch môi trường bị nhiễm chất độc da cam của phi trường Biên Hòa và hôm 5 tháng 12 là bắt đầu thực hiện việc tẩy rừa tại khu vực này, theo bản tin hôm 6 tháng 12 của báo Tuổi Trẻ Online cho biết như sau.
Hơn 1.000 người có thể đã bị giết bởi lực lượng an ninh ở Iran trong các cuộc biểu tình gần đây, theo một quan chức cấp cao của bộ ngoại giao cho biết hôm Thứ Năm
Bốn người được báo cáo đã bị giết chết hôm Thứ Năm sau một vụ cảnh sát rượt đuổi qua nhiều quận đã kết thúc trong trận đấu súng trên đường Miramar Parkway theo sau một tên cướp có vũ khí tại Coral Gables, tiểu bang Florida.
TIN TỨC
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.
Người Việt Phone
Giám đốc truyền thông Nhà Trắng Alyssa Farah đã từ chức sau ba năm phục vụ trong chính quyền của Tổng thống Donald Trump.
Các ngôi sao vẫn đang hình thành trong các thiên hà vệ tinh của Dải Ngân hà?
Hải quân Mỹ sẽ tái lập Hạm đội Đại Tây Dương để đáp ứng "thách thức hàng hải chưa từng có" tại khu vực khi Nga ngày càng mạnh hơn.
Một lỗi bảo mật lớn cho phép kẻ tấn công kiểm soát toàn bộ iPhone từ xa trong phạm vi WiFi. Hacker sẽ có thể tải về toàn bộ dữ liệu trên iPhone, thậm chí là kích hoạt camera lẫn microphone của máy để theo dõi người dùng trong thời gian thực.
Chính quyền Trump đã cấm nhập khẩu bông từ Tổ chức Sản xuất và Xây dựng Tân Cương, với lý do tổ chức bị cáo buộc sử dụng lao động cưỡng bức.