Hôm nay,  

Câu Chuyện Khủng Hoảng Nhà Cửa

01/04/200800:00:00(Xem: 11966)

...cái gì càng dễ ăn thì càng nhiều rủi ro, càng dễ có thì càng dễ mất...

Kinh tế quốc gia, ở đâu cũng vậy nhưng nhất là ở Mỹ, không phải là một thứ máy có một người –Tổng Bí Thư Đảng- bấm nút lên xuống, mà là kinh tế tự điều chỉnh (gọi nôm na là kinh tế “không người lái”), được điều động bởi số cung và số cầu của quần chúng nên bắt buộc phải theo chu kỳ lên xuống và tự điều chỉnh. Ví dụ như một món hàng, nhiều người đòi mua thì giá sẽ tăng; tăng đến lúc cao quá, bớt người mua, thì giá sẽ phải giảm; giá trở nên rẻ quá, nhiều người mua thì lại tăng.

Kinh tế Mỹ, sau một thời gian dài phát triển không ngừng, bắt đầu từ cuối thời TT Bush 41 (Cha) đến giờ, đang bước vào thời kỳ tự điều chỉnh. Nhẹ thì người ta gọi là “suy trầm”. Nặng thì là “suy thoái”.

Nhưng đó là chuyện của mấy kinh tế gia ngồi tranh cãi với nhau. Đối với dân bình thường thì chẳng biết suy cái gì, chỉ biết là tiền lương thì vẫn vậy mà tiền nhà, tiền xăng, tiền bà xã đi chợ mỗi ngày mỗi tăng.

Hiện nay, chúng ta đang bước vào chu kỳ “suy” của kinh tế. Câu hỏi là tại sao lại là lúc này, chuyện gì đã kích động chu kỳ đi xuống"

Một cách tổng quát, có hai yếu tố quan trọng nhất đã kích động những khó khăn kinh tế hiện nay.  Đó là giá nhà cửa suy xụp, và giá dầu thô xăng nhớt gia tăng.

Bây giờ ta hãy khoan bàn đến chuyện xăng nhớt mà nói chuyện khủng hoảng nhà cửa.

Theo báo chí, tháng Hai vừa qua, tổng số lượng nhà bán ở Mỹ rớt xuống gần 30% so với tháng Hai năm ngoái. Qua tháng Ba, giá nhà trung bình cùng kỳ đã tụt xuống hơn 11%, một con số cao nhất trong hơn 20 năm qua. Đây chỉ là con số trung bình cho cả nước. Có nhiều nơi bị nặng như các tiểu bang Florida, California, Nevada với giá nhà rớt trên dưới 20%. Hay có tiểu bang như Texas giá nhà chỉ có khựng một chút chứ chưa đến nỗi tụt xuống nhiều.

Giá nhà tụt xuống có nghĩa là ít người mua nhà. Tức là mức tiêu thụ gỗ, thép, sơn, gạch, ngói, tất cả các vật liệu xây cất, bàn ghế tủ giường, dĩ nhiên phải giảm theo. Đưa đến đóng cửa hãng, sa thải nhân công, gia tăng thất nghiệp và đình trệ kinh tế chung.

Tại sao lại có tình trạng này"

Nói một cách giản dị thì có hai yếu tố chính đưa ra tình trạng này: ước mơ của quần chúng muốn có một cái nhà “của mình”, và lòng tham của giới tư bản, đưa đến tình trạng thả lỏng, cho vay mượn bừa bãi kiếm lời.

Đối với một người Mỹ, không có gì quan trọng hơn là có một mái ấm gia đình, trong một căn nhà “của mình”.  Cái giấc mơ “sở hữu” đó chính là nền tảng của chế độ tư bản Mỹ. Phải là “của mình” thì mới được. Dù là nhà, hay xe, hay tiền, hay bất cứ gì khác. Không có chuyện xài chung gì hết. Cho dù thật sự ở cái xứ Mỹ này, chẳng có gì là “của mình” hết. Giỏi lắm thì “mình” chỉ có được 10% hay 20% thôi. Còn lại là của… nhà băng. Nhưng cái nhà, cái xe đứng tên của mình thấy vẫn thích hơn.

Các ngân hàng nhìn thấy nhu cầu này nên tìm đủ mọi cách thỏa mãn, tìm đủ cách dễ dàng hoá chuyện vay tiền mua nhà, cho thật nhiều người mua được, để nhà băng lời thật nhiều. Lưỡng lợi.

Cách đây chỉ chừng mười năm thôi, muốn vay tiền mua nhà, phải có rất nhiều điều kiện như có việc làm ổn định trong hai năm trước, số tiền vay không được quá 80% trị giá nhà mua, tức là người vay phải bỏ vốn riêng trả trước cho nhà băng (down payment) là 20%, số tiền trả nợ nhà mỗi tháng không được quá một phần ba mức lương tháng, điểm tín dụng (credit score) phải tuyệt hảo,…

Quan trọng hơn nữa, chỉ có các ngân hàng tiết kiệm lâu dài (Savings & Loans associations) mới được quyền cho vay dài hạn mua nhà. Các ngân hàng thương mại nhận trương mục vãng lai chỉ được cho vay tiền ngắn hạn, vài tháng hay vài năm thôi.

Trong vài năm gần đây, tất cả đã thay đổi. Chúng ta đọc báo thấy nhan nhản những quảng cáo như “no down” tức là vay được 100% giá nhà mua, không cần bỏ một xu nào ra, không cần kiểm chứng lợi tức hay việc làm, các viên chức tín dụng ngân hàng thậm chí còn giúp khai gian hồ sơ xin vay tiền nếu cần.

Chẳng những thủ tục và điều kiện cho vay dễ hơn, mà lãi suất lúc đầu cũng rất thấp. Ai cũng thấy mình có đủ khả năng trả nợ.

Rất nhiều người đáng lẽ không đủ phương tiện tài chánh hay không đủ điều kiện khác, vẫn vay mượn được dễ dàng. Những người này được gọi là khách vay thứ cấp (sub-prime borrowers).

Việc dễ dãi hoá điều kiện vay mượn lại còn được hỗ trợ bởi hàng loạt thay đổi về luật lệ ngân hàng của Mỹ. Các ngân hàng thương mại và hàng ngàn công ty tài chánh nhỏ xíu với hai hay ba nhân viên thư ký, cũng cho vay tiền mua nhà được.

Việc thay đổi luật lệ được kích động bởi nhu cầu cạnh tranh trong ngành ngân hàng Mỹ. Trên thế giới, các ngân hàng Âu Châu và Nhật không bị gò bó khắt khe như ngân hàng Mỹ, do đó trong những thập niên 80-90 đã lớn mạnh nhanh chóng, đe dọa trực tiếp các ngân hàng Mỹ. Mỹ bắt buộc phải thay đổi luật lệ ngân hàng, cho phép các ngân hàng Mỹ dễ dàng phát triển từ tiểu bang này qua tiểu bang khác, và qua các nước khác. Các ngân hàng cũng được phát huy các nghiệp vụ từ thuần túy tài chánh ngắn hạn qua các ngành bảo hiểm, giao dịch chứng khoán, cho vay dài hạn, v.v… Các công ty tài chánh nhỏ cũng được phép cho vay ngắn và dài hạn luôn. 

Phối hợp yếu tố dễ dãi hoá điều kiện vay mượn với việc dễ dàng hoá luật lệ ngân hàng đưa đến việc các đơn xin vay tiền mua nhà tăng vọt khắp nơi.

Để đáp ứng đòi hỏi này cho thỏa đáng, các ngân hàng thương mại nhỏ và các công ty tài chánh (như Countrywide Financial) cần tiền để có thể cho vay, nhưng cũng cần giới hạn mức rủi ro của việc cho những khách “thứ cấp” vay tiền. Họ sáng chế ra một phương thức mới: gom một mớ nợ trong đó có nợ thật tốt, chắc ăn, với các nợ “thứ cấp” nhiều rủi ro, thành một khối, rồi bán lại cho các nhà đầu tư, thường là các ngân hàng đầu tư lớn (như Bear Sterns), ăn huê hồng, lấy tiền lại để cho vay mượn tiếp tục. Những khối nợ này được bảo đảm bằng nợ cầm thế bằng nhà của chúng ta. Việc trộn chấu nợ tốt và xấu, nợ lãi cao với lãi thấp, nợ nhà mới với nợ nhà cũ, trong một khối như vậy có tác dụng giảm mức rủi ro, một kỹ thuật rất phổ biến trong giới tài chánh mà có người gọi là đầu tư giảm thiểu rủi ro (risk hedging investment).

Trong những năm đầu của cái trò chơi đối xung này, tất cả mọi người đều vui vẻ. Chúng ta, người dân bình thường, mua được nhà dễ dàng. Quá dễ đến độ nhiều người mua thêm hai hay ba căn nhà nữa cho thuê hy vọng mai mốt bán lại lấy lời. Các ngân hàng có tiền cho vay hàng loạt mà không sợ rủi ro nhiều. Các công ty đầu tư mua các khối nợ ngồi xoa tay khi thấy chúng ta trả tiền nhà đều đặn mỗi tháng cho họ. Các công ty, nhà thầu xây cất đua nhau xây nhà mới rồi bán như tôm tươi. Giá nhà lên cơn sốt, tăng vùn vụt khắp nơi, nhất là Cali, Florida và Nevada.

Luật thiên nhiên: cái gì bay bổng lên được thì cũng sẽ có ngày rớt, không thể lên mãi được.

Khi mấy ông bà khách thứ cấp vay tiền thì được hưởng lãi suất rất nhẹ để họ có thể trả nợ được vài năm đầu, nhưng lại là thứ lãi suất có thể bị ngân hàng điều chỉnh được, thông thường là hai năm sau. Lãi suất lúc đó sẽ leo thang hai hay ba phân hay hơn nữa mỗi năm. Khi ký giấy vay mượn, phần lớn khách vay thứ cấp này không hiểu rõ điều kiện này, hoặc bị lừa gạt không biết, hoặc ỷ y lợi tức của mình có thể sẽ tăng đủ để mình có thể trả thêm số tiền phụ trội mỗi tháng. Nhưng hai hay ba phân không phải chuyện nhỏ.

Lấy ví dụ một căn nhà ở Los Angeles, ít ra cũng khoảng 500.000 đô. Khi mới mua nhà họ phải trả ví dụ 5% lãi, tức là phải trả mỗi tháng 2.000 đô tiền lãi không, chưa kể tiền nợ chính, tiền thuế, bảo hiểm, điện nước, v.v… Hai năm sau, lãi suất bị điều chỉnh lên 7%, tức là họ phải trả 2.800 đô một tháng. Qua năm sau, lãi suất lại lên nữa, đến 9%, tăng tiền lãi phải trả lên 3.700 đô một tháng. Năm tiếp, lãi suất lên đến 11%, họ sẽ phải trả 4.600 tiền lãi mỗi tháng. Đó là chưa kể khi nào ngân hàng dự trữ liên bang tăng lãi suất liên ngân hàng, thì tiền lãi nêu trên cũng phải lên theo. Đó là tình trạng những năm 2004-2005 khi lãi suất liên ngân hàng được tăng đều. Đưa đến tình trạng có người đã thấy lãi suất nhà của mình tăng từ 5% khi mua nhà lên tới 15% vài năm sau.

Nói cách khác, chỉ trong vòng ba năm, tiền nhà phải trả đã tăng hơn gấp đôi hay gấp ba. Chúng ta đi làm ở Mỹ đều biết không có hãng sở nào tăng lương nhân viên nhanh như vậy.

Bắt đầu từ thời điểm 2005, lãi suất bắt đầu được điều chỉnh theo mô thức này cho những người mua nhà trong những năm 2002-2003. Đến 2006 thì tình trạng trở nên khó khăn. Qua 2007 thì trở thành khủng hoảng.

Kết quả dĩ nhiên là hàng trăm ngàn người không trả nổi tiền nhà. Họ phải bán nhà, khai khánh tận hay trao nhà cho ngân hàng. Các ngân hàng gặp khó khăn vì khách không trả nợ được nữa. Các ngân hàng đầu tư lớn lỗ hàng trăm tỷ, nhiều cơ sở bị xập tiệm luôn. Họ bắt đầu xiết lại điều kiện cho vay. Không còn chuyện thứ cấp gì nữa mà trở về các điều kiện của mười năm trước. Các công ty xây cất gặp tình trạng cả ngàn nhà mới không bán được. Thị trường nhà cửa bắt đầu ứ đọng vì quá nhiều nhà bán. Giá nhà tuột dù ào ào mà vẫn không bán được.

Đây là tình trạng chúng ta đang thấy hiện nay.

Vậy thì bây giờ phải làm gi"

Phía Cộng Hòa và TT Bush thì theo đúng chủ trương can thiệp gián tiếp, tôn trọng luật kinh tế thị trường.

Ngân hàng trung ương Mỹ đã giúp các ngân hàng gặp khó khăn bằng cách bơm hàng trăm tỷ tiền mặt cho các ngân hàng bị thiếu tiền mặt. Nhưng càng bơm thì càng thấy chưa giải quyết  được gì. Vì không ai biết được trong những khối nợ gộp được bán cho các nhà đầu tư, có bao nhiêu nợ xấu. Quét nhà ra rác, càng quét càng thấy nhiều rác.

TT Bush ra luật mới cho một số khách vay thứ cấp được tái tài trợ qua trung gian vài cơ quan tài chánh Nhà Nước, nhưng rất giới hạn.

Ông John McCain thì hứa hẹn sẽ cứu xét vấn đề, nhưng khuyến cáo Nhà Nước không thể can thiệp quá đáng vào guồng máy kinh tế tài chánh, cứu giúp những nhà đầu tư tham lam làm giàu trên đầu những người mua nhà, cũng như không nên cứu giúp những người tung tiền mua nhà vung vít quá sức của mình.

Phe Dân Chủ thì theo đúng nguyên tắc can thiệp trực tiếp và tối đa.

Khối đa số Dân Chủ trong quốc hội đòi chính phủ bảo đảm tất cả các nợ xấu. Tốn sơ sơ có 400 tỷ thôi.

Bà Hillary Clinton đòi cấm nhà băng xiết nợ trong vòng ba tháng, và Nhà Nước bỏ 30 tỷ ra tái tài trợ các nợ xấu. Nhưng “cấm đoán” nghe có vẻ “xã hội chủ nghĩa”, không hợp với chế độ tư bản kinh tế thị trường của Mỹ, mà cũng chỉ là biện pháp ngắn hạn vá víu.

Ông Barack Obama thì đòi Nhà Nước phải can thiệp mạnh mẽ, thay đổi luật lệ ngân hàng, và cũng bơm 30 tỷ tiền tái tài trợ như bà Clinton kêu gọi.

Vấn đề trong các giải pháp Dân Chủ là lấy đâu ra tiền" Lại tăng thuế chăng" Tức là bắt tất cả mọi người - kể cả những người có tinh thần trách nhiệm, mua nhà trong khả năng của mình, và cả những người chưa mua nhà - cũng phải cong lưng trả thuế để Nhà Nước cứu những người mua nhà cẩu thả hay giới đầu tư liều lĩnh" Tăng thuế vẫn là giải pháp sở trường của đảng Dân Chủ cho mọi vấn đề.

Riêng đối với người dân chúng ta thì làm gì bây giờ"

Đối với những người vay mượn với lãi suất cố định thì dĩ nhiên không có vấn đề gì, cứ tiếp trả nợ đều đặn như thường thôi. Những người có khả năng trả nổi lãi suất điều chỉnh mới thì cũng vậy thôi, cố mà trả nợ để khỏi lôi thôi với nhà băng. Cố cầm cự với tiền túi hay tiền mượn của anh em, họ hàng, bạn bè, được hai hay ba năm nữa thì cơn khủng hoảng có nhiều hy vọng sẽ qua, và lúc đó bán nhà hay xin tái tài trợ với nợ mới.

Trường hợp những người không chạy theo kịp mức gia tăng của lãi suất thì chỉ có cách xin tái tài trợ với ngân hàng, trả vài ngàn tiền làm lại giấy tờ (closing costs) hay xin thương thảo lại với ngân hàng. Bù lại thì lãi suất đang xuống thấp. Các ngân hàng hiện cũng đang gặp khó khăn, chẳng muốn ốp nhà vì cũng chẳng bán được, do đó sẽ dễ dàng chịu thương thảo với khách hàng hơn. Có thể xin giảm tiền trả nợ mỗi tháng, dồn tiền thiếu lên tiền vay chính hay hẹn trả gộp sau. Nếu người nào còn vốn (equity) trong nhà thì cần vay nợ nhì để trả nợ nhất. Dĩ nhiên giải pháp này rất nguy hiểm vì lại tăng thêm nợ. Có cách nữa là đi thuê một căn nhà nhỏ hơn để ở, rổi cho thuê lại nhà lớn của mình. Lúc này có rất nhiều người đi thuê nhà vì chưa muốn mua bây giờ, hay không có khả năng mua nữa. Dĩ nhiên giải pháp này chỉ thực hiện được nếu tiền cho thuê nhà cũ đủ trả nợ nhà đó.

Đối đế thì chỉ còn bán đổ bán tháo, được đồng nào hay đồng nấy, rồi dọn đi tiểu bang khác. Cuối cùng là khai phá sản hay trả nhà “của mình” lại cho nhà băng. Nhưng trước khi lấy hành động tuyệt vọng này thì cần nhớ làm vậy sẽ bị “bad credit” trong bẩy năm. Ở cái xứ Mỹ này, tín dụng xấu là coi như chết: không xài thẻ tín dụng được, không mua xe trả góp được, có khi còn không kiếm được việc làm nữa.

Nhìn chung, những tỷ lệ nhà bán không được, nhà mất giá, nhà bị ốp chỉ là những con số thống kê. Nhưng thật sự, đó là những con số phản ánh thảm kịch cho những người ước mơ sở hữu được một căn nhà, bị lợi dụng hay bị lừa bởi những tay tài phiệt tham tiền. Bây giờ thì thật sự không có giải pháp nào vẹn toàn không có mất mát. Chúng ta chỉ học được bài học là trong kinh tế thị trường, cái gì càng dễ ăn thì càng nhiều rủi ro, càng dễ có thì càng dễ mất. 30-3-08

Gửi ý kiến của bạn
Vui lòng nhập tiếng Việt có dấu. Cách gõ tiếng Việt có dấu ==> https://youtu.be/ngEjjyOByH4
Tên của bạn
Email của bạn
)
Trong thời gian gần đây, thế giới đã chứng kiến cuộc khủng hoảng lãnh đạo chưa từng thấy ở Việt Nam kể từ ngày quốc gia Á châu này nằm trong tay thống trị của đảng Cộng Sản gần một nửa thế kỷ. Tính từ tháng Năm, 2022 đã có hai chủ tịch nước, hai phó thủ tướng, một trưởng ban kinh tế trung ương, chủ tịch quốc hội, và một thường trực ban bí thư kiêm trưởng ban tổ chức trung ương bị cách chức vì chiến dịch chống tham nhũng. Bộ Chính Trị Khóa 13 cũng bị mất năm ủy viên hiện chỉ còn 13 người. Nhiều nhà quan sát chính trị tự hỏi đã đến lúc Việt Nam chuyển biến thành một nước dân chủ hay chưa? Kinh nghiệm những nước cộng sản Trung Âu và Đông Âu đã trải nghiệm qua tiến trình này khoảng bốn thập niên về trước có giúp gì cho Việt Nam ngày nay được không? Đây cũng là chủ đề của bài báo này
Dù sống cùng thời nhưng khác nơi nên tôi không gặp Nguyễn Tất Thành lần nào ráo. Giao lưu, tương tác, chit chat … (qua không gian mạng) cũng không luôn. Bởi vậy, tôi chỉ đoán già/đoán non rằng con đường học vấn của ổng không dài và (dường như) cũng không được suôn sẻ gì cho lắm.
Trong lúc đảng chuẩn bị các kỳ họp Trung ương để tìm nhân sự cho khóa đảng XIV thì rộ lên tuyên truyền về “dân chủ Xã hội Chủ nghĩa” ở Việt Nam. Đảng nói văng mạng rằng: “Đặc trưng của dân chủ xã hội chủ nghĩa là quyền dân chủ của công dân không ngừng được mở rộng trong tất cả các lĩnh vực hoạt động của nhà nước, của xã hội mà cơ bản nhất là dân chủ về kinh tế.” Nhưng thực tế không phải như vậy. Tất cả mọi quyết định điều hành việc nước phải “do đảng, vì đảng và của đảng”.
Một cuộc tranh giành quyền lực kéo dài được ngụy trang bằng một chiến dịch chống tham nhũng rộng rãi hơn đã dẫn tới việc bất ngờ sa thải Chủ tịch nước Võ Văn Thưởng, và chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ. Kết quả của cuộc đấu tranh này sẽ khiến những người vẫn còn hy vọng rằng Việt Nam có thể tham gia một "Liên minh chống Trung Quốc" phải suy nghĩ lại. Mặc dù cuộc tranh giành quyền lực này không liên quan đến chính sách đối ngoại nhưng nó sẽ khiến Việt Nam gần gũi hơn với Trung Quốc và xa rời phương Tây.
Những năm gần đây, chúng ta thường thấy trên mạng xã hội, nhiều trường hợp rơi nước mắt trong giới lao động tại Việt Nam, khi những người dân nghèo vướng phải căn bệnh ung thư hiểm nghèo, không có bảo hiểm y tế hay tiền bạc để chữa trị, chiến đấu chiếu lệ với tử thần, qua đời trong cảnh thương tâm. Hầu như căn bệnh ung thư lan tỏa khắp nơi, nhất là vây hãm giới lao động trong các xóm nghèo...
30.04.2024 lọt ra tin kêu cứu từ trại giam số 6 tỉnh Nghệ An nên thời gian lúc này phải dành cho việc khẩn cấp là viết thư báo động cho các tổ chức bảo vệ Nhân quyền quốc tế và các tòa đại sứ tại Hà Nội, nhờ can thiệp về vấn đề một số tù nhân lương tâm đang bị nhốt tại Việt Nam trong những phòng giam chật hẹp...
Lý do Việt Nam còn chậm tiến và lạc hậu hơn các nước láng giềng vì đảng CSVN chỉ muốn chỉ huy trí thức, thay vì hợp tác chân thành trong dân chủ và tự do...
Với sự miễn nhiệm ba nhân vật ở vị trí lãnh đạo quốc gia như Chủ tịch nước và Chủ tịch Quốc hội của Việt Nam chỉ trong vòng một năm từ năm 2023 đến năm 2024 vì lý do ba nhân vật đó thiếu liêm chính đã dẫn đưa người ta có cái nhìn về viễn ảnh trước mắt là sự khủng hoảng cơ cấu và sự bất ổn kinh tế làm cho giới đầu tư nước ngoài e dè, thận trọng, và chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác...
Mỗi khi tai qua nạn khỏi hay gặp một điều lành, chúng ta đều nhắc tới chữ Phúc Đức: “Nhờ phúc ông bà nên tôi vừa thoát nạn.” “Nhờ phúc nhà nên cháu vừa thi đỗ.” “Cầu phúc tổ tiên cho được mẹ tròn con vuông.”...
Có 6 loại cán bộ, đảng viên sẽ bị loại khỏi thành phần Ban Chấp hành Trung ương đảng khóa XIV, nhưng tiêu chuẩn người được chọn “vẫn cũ như trái đất”...
NHẬN TIN QUA EMAIL
Vui lòng nhập địa chỉ email muốn nhận.