Người Già Cần Tiền Về Hưu: Đầu Tư Nhà Đất Hết Béo Bở
Viện Nghiên cứu Fidelity vừa đưa ra tài liệu cung cấp kiến thức giúp người Mỹ có thể đầu tư một cách khôn ngoan để tìm kiếm một khoản tài chính đáp ứng nhu cầu cuộc sống cho thời gian nghỉ hưu. Theo tài liệu này thì vai trò nhà đất, một loại tài sản cố định đã thay đổi, đã trở thành một loại đầu tư đầy rủi ro, buộc người đầu tư luôn luôn cảm thấy khó khăn trước mọi kế hoạch đưa vốn vào nhà đất.
Tài liệu này nói tới trước tiên nhà được sở hữu và nhà nghỉ hè, không nói tới loại nhà thuê.
Một trong những điều lợi mà người chủ nhà nhận được trong 5 năm qua là giá trị nhà của họ đã tăng 50%, khuyến khích mọi người coi đó là nguồn tài chính để sử dụng khi tới tuổi về hưu. Nhưng liệu tới nay thì các chủ nhà có thể tiếp tục như thế được không"
Giá trị ngôi nhà của bạn hoàn toàn không ai giống ai, giữa một căn nhà thuộc sở hữu của bạn, và một căn nhà mà bạn đã phải vay tiền của ngân hàng hoặc của một quỹ tài chính nào đó để mua. Tài liệu này cho rằng giá trị nhà tăng lên trên thị trường một cách không có thực của những người sở hữu nhà lên tới khoảng 19 ngàn tỉ đô trong năm 2005. Nhiều chủ nhà đã rút tiền mặt ra để xài, và số tiền này cao kỷ lục trong năm 2005 là 243 tỉ đô, theo nghiên cứu của Harvard University's Joint Center For Housing.
Phúc trình này cho rằng đã có sự thay đổi giữa các thế hệ trong nhận thức về tài sản cố định. Thế hệ trước đó xem tài sản nhà đất là sở hữu vững chắc, không bao giờ hoặc rất khó để đổi thành tiền mặt, trong khi thế hệ hiện nay thì bòn rút, tìm cách làm cho căn nhà tạo ra tiền cho họ càng nhiều càng tốt, khi họ có thể. Những người chủ nhà trẻ tuổi coi nhà cửa của họ là loại tài sản sống động, để tạo ảnh hưởng, quyền lực, để giúp họ tái tạo nhà, vay nợ đại học, trả nợ thẻ tín dụng và đầu tư thị trường…mà điều đó có nghĩa là họ sẽ trở thành người mắc nợ tiền mua nhà nhiều hơn và đem cả gánh nặng đó vào khoản thời gian về hưu sau này.
Hơn 80% người trong độ tuổi trên 65, sở hữu một căn nhà, đặt câu hỏi là làm sao để có một món tài sản trị giá 3.95 ngàn tỉ đô, xấp xỉ 1/3 số người giàu có đang sở hữu tài sản 13.4 ngàn tỉ đô. Trong tổng thể tài sản đó có khoảng 50% trị giá nhà, tiền hưu…
Số nhà mới xây đã tăng xấp xỉ 5.9% hằng năm, kể từ 1963. Trong khi đó chứng khoán và trái phiếu chính phủ có vẻ thu lợi khả quan hơn, lên tới 5.95%, hơn 1.35% so với mức lợi từ thị trường địa ốc, sau khi trừ đi tỉ lệ lạm phát. Theo phúc trình thì một đô đầu tư vào chứng khoán trong năm 1963 có thể thu lại được 12.36 đô vào năm 2006.
Tài liệu nghiên cứu này đưa ra lời khuyên: tất cả những ai bị thu hút bởi khoản lợi tức lâu dài trong nhiều năm sẽ không thể chỉ dựa vào nhà đất khi về hưu. Nhưng vì sao các con số thống kê đã được nghiên cứu cẩn thận lại có thể là những con số không đúng thực tế. Trước hết, là người dân cần một nơi để sinh sống và chủ nhà tích lũy của cải nhiều hơn người thuê, cho nên đưa tới kết quả là mức đầu tư vào địa ốc nhiều gấp 8 lần mức lương của cá nhân.
Điều đó có thể được hiểu là hiện nay mức đầu tư cho căn nhà đã quá tải, đã bảo hòa. Nhà cửa là một vật thể tài sản tổng hợp khi định giá bao gồm số năm xây dựng, vị trí, kích cỡ, kiến trúc thẩm mỹ và nhiều yếu tố khác…phần lớn tùy thuộc cái nhìn của người mua, không giống như những yếu tố khác như tác động thế giới đối với nền kinh tế nội địa.
So sánh trị giá nhà và chứng khoán lại còn khó khăn hơn, và sự so sánh đó là khập khiễng. Lợi tức đạt được từ chứng khoán có thể nhiều hơn nếu người quản trị không quá tham lam. Chẳng hạn như các phi công của hãng American Airlines dự tính tấn công người lãnh đạo vì lợi tức của mình, nhưng sau đó thì các phi công nhận thức được, tìm cách giúp hãng hàng không tránh phá sản khi đồng ý cắt bớt tiền lương của họ. Còn ngôi nhà thì hoàn toàn khác hẳn. Căn nhà trước hết là một nơi cư trú, tất nhiên nó có thể góp phần hình thành cộng đồng, hình thành những người làm việc và kinh doanh. Nhà còn là một tài sản riêng rẻ, và cũng là nơi tạo ảnh hưởng tới giới sản xuất, làm cho các nhà máy hoạt động tốt hoặc trì trệ. Nếu bạn có nhiều tài sản trong nhà, bạn có thể góp gió thành bão, còn nếu không có gì hết thì bạn không thể làm gì được hết.
Có lẽ tới đây thì những thông điệp thực tế được trưng bày, căn nhà cũng như những tài sản khác là những nguy cơ và hoặc lời cảnh báo về những nguy cơ có liên quan tới nơi chốn và về những gì bạn mua sắm, và bao nhiêu mối liên hệ mà bạn tạo ra đối với thu nhập của bạn. Nêu bạn dùng 70% tiền vay để mua nhà, và khi giá nhà của bạn chỉ cần tăng lên hoặc sụt 20%, coi như tài sản của bạn đã thay đổi, hoặc bạn lời 66% hoặc lỗ 66%. Nếu bạn mua căn nhà bằng 90% tiền vay, tiền lời hoặc tiền lỗ sẽ như hỏa tiễn, hoặc lời 200% hoặc lỗ nặng, 200%.
Và rồi tới thuế lợi tức. Người chủ nhà sẽ phải cố để khỏi bị trả tiền thuế lợi tức từ nhà, có thể lên tới 250,000 đô mỗi hồ sơ riêng lẻ, và 500,000 đô mỗi hồ sơ của hai vợ chồng cùng bán nhà khi họ sống trong đó hai năm hoặc trong vòng 5 năm. Nói cách khác, chính phủ không lấy tiền của người đầu tư chứng khoán, nhưng thu của người bán nhà, khoảng 17% tổng sản phẩm quốc gia (GDP).
Vì vậy trong khi tìm kiếm nguồn tài chính cho tuổi về hưu, nhà không phải là ván bài tốt nhất. Bài học đáng giá cho thế hệ hiện nay là sử dụng nhà như là loại thẻ ATM.
Gửi ý kiến của bạn
